【文章內容簡介】 1）市、縣政府擬定征收土地方案。包括征收土地的范圍、面積、補償費和安置費；（ 2）市、縣政府提出申請；（ 3）有批準權的政府批準征地申請；（ 4）市、縣政府組織實施，包括將征地批準書有關內容予以公告，被征收土地所有權人、使用權人辦理補償登記，市縣政府擬訂征地補償、安置方案并公告，聽取意見。 ? 爭議解決程序：對補償標準有爭議的，由縣級以上地方政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準征收土地的政府裁決。 ? 三、土地征收的補償 ? 理論上有完全補償和相當補償兩種學說，各國做法不一。我國基本上采適當補償原則。 ? 補償原則。是適當補償，不是土地的地價；按照土地的用途補償；按照法定標準補償。 ? 標準。土地補償費是耕地被征收前 3年平均產值的 610倍。安置補助費每一農業(yè)人口為該耕地被征前的 3年平均產值的 46倍，但每公頃被征收耕地的安置費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的 15倍。需要安置的人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征單位平均每人占有耕地 的數量計算。經省政府批準，可以增加安置費，但是土地補償費和安置費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的 30倍。地上附著物和青苗被償費標準由省規(guī)定。 ? 補償費用的歸屬。土地被償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物和青苗補償費歸所有者所有。安置費由農村集體組織使用，由其他單位安置的，安置費交給安置單位，不需要統(tǒng)一安置的，費用發(fā)放給被安置的個人。 ? 四、土地征收存在的問題 ? 征收目的擴大化。把公共利益的外延擴大到所有的經濟建設，把經營性用地也認為是公共利益。 ? 征收主體的角色錯位。市、縣政府身兼數職被賦予絕對的權力。既是土地征收方案的擬訂者，又是土地征收的申請者，還是土地的交易者。先征收后拍賣，完全是運動員和裁判員的角色。爭議時有政府裁決，缺乏公正的矯正機構，國外大多設土地征收委員會或土地裁判所來解決爭議。 ? 征收程序不夠公正。缺乏被征收人參與程序，對被征收人缺乏救濟途徑。征收程序基本上是內部程序，公告是事后程序，流于形式。征收批準決定不可訴，征收補償標準爭議由政府裁決，缺少法律救濟。 ? 土地征收補償不合理。補償標準過低，如果說土地出讓成本價為 100%，則農民只得到 5%10%，村級集體得 25%30%， 60%70%為市、縣政府得到。買斷式的一次性給付無法失地的農民生活保障。我國物權法第四十二條第二款規(guī)定，除足額補償各種費用外，應安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。被征地農民生活不降低，長遠生活有保障的原則。 第七節(jié) 城市房屋拆遷 一、城市房屋拆遷的概念 是指在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上，因城市建設需要拆除房屋及其附屬物，并由拆遷人對原房屋及其附屬物的所有人或使用人進行補償和安置的行為。 1991年 3月國務院頒發(fā)了《城市房屋拆遷管理條例》， 2023年6月修訂，同年 11月 1日正式實施。 二、城市房屋拆遷的法律關系 兼具有行政法律關系和民事法律關系的性質。拆遷中的行政行為有：申請和頒發(fā)拆遷許可證；達不成拆遷協(xié)議由行政機關裁決，對裁決不服以行政機關為被告提起訴訟，拆遷行為一旦作出 ,被拆遷人必須服從。拆遷中的民事行為有：拆遷人和被拆遷人協(xié)商達成拆遷協(xié)議。 ? 主體：拆遷人、被拆遷人、房屋拆遷單位及房屋拆遷主管部門。最主要主體兩個，即拆遷人，指取得房屋拆遷許可證的單位；另一主體是被拆遷人，指被拆遷房屋的所有人。 ? 客體：需要拆走的房屋及其附屬物 ? 內容：拆遷人和被拆遷人的權利和義務。拆遷人享有拆除房屋及其附屬物并獲得拆遷范圍內土地使用權的權利，但須對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人享有獲得補償、安置的權利，但須服從城市建設需要，并須在搬遷期限內完成搬遷。 ? 三、城市房屋拆遷的程序 ? 申請。拆遷人需要持以下文件向縣級以上人民政府房屋主管部門提出拆遷申請（ 1）建設項目立項批準文件；（ 2）建設用地規(guī)劃許可證；（ 3）國有土地使用權批準文件；（ 4）拆遷人制訂的拆遷計劃和拆遷方案；（ 5）金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。 ? 審批。市、縣人民政府房屋拆遷主管部門應自收到申請之日起 30內，對申請事項進行審查；符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。之后，有關拆遷范圍內的房屋及其附屬物的活動應當停止或凍結，停止辦理戶口遷入及居民分戶，因出生、軍人復員、婚嫁等確需入戶或者分戶的，經縣以上人民政府批準后辦理。 ? 公告。房屋拆遷主管部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以公告的方式公布。 ? 簽訂拆遷協(xié)議。拆遷人和被拆遷人應當達成拆遷協(xié)議，包括：雙方當事人姓名或名稱；拆遷房屋座落、特點；房屋估價；補償方式（貨幣補償或產權調換）；補償金額；安置地點和間數或面積；過渡期限和過渡方式；搬遷期限；違約責任等。拆遷房屋拆遷管理部門代管房屋的應公證并辦理證據保全；強制拆遷的或拆遷產權不明確的房屋的，在拆遷前應辦理證據保全。 ? 經協(xié)商達不成拆遷協(xié)議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決，當事人對裁決不服的可以在接到裁決書之日起 3個月內向人民法院起訴，在訴訟期間如拆遷人已給被拆遷人貨幣補償或者提供安置、周轉用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。 ? 實施拆遷。拆遷安置協(xié)議訂立后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以向人民法院提起訴訟，訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。經拆遷主管部門裁決的拆遷補償安置協(xié)議，被拆遷人拒不拆遷的，縣級人民政府責令限期拆遷，逾期不拆遷的，責成有關部門強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。 ? 四、城市房屋拆遷的形式 ? 自行拆遷。即拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。 ? 委托拆遷。被委托人應當是取得房屋拆遷資格證書的單位。房屋拆遷主管部門不得接受委托成為被委托人。 ? 五、拆遷補償、安置的法律規(guī)定 ? 拆遷補償的對象 ? 是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人。對合法建筑予以補償，對違章建筑（未取得建設工程規(guī)劃許可證或違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定的建筑）和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。補償必須由當地人民政府房地產行政主管部門的估價機構進行估價。 ? 補償形式 ? 貨幣補償和產權調換，也可能是兩者相結合的形式。產權調換實際是實物補償，即是房屋所有權的交換，分為原拆原建和異地安置。原來（ 91）是拆一還一的產權調換，現(xiàn)改為差價補償，即計算出被拆和調換房屋的市場價格，得出差價，多退少補。貨幣補償應按市價補償。定銷房。 ? 以下特殊情況的補償標準 ? (1)拆遷公益事業(yè)用房的 ,要予以重建或貨幣補償 ,不予以產權調換 . ? （ 2）拆遷租賃房屋的，已解除租賃關系的或被拆遷人對承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人進行補償；達不成解除協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產權調換，調換后的房屋承租人繼續(xù)承租。安置承租人（安置和補償相分離原則） ? （ 3）拆遷產權不明房屋的，拆遷人提出補償方案，主管部門審核同意后，拆遷前就拆遷事宜向公證機關辦理證據保全。 ? （ 4）拆遷設有抵押權房屋的，抵押權人優(yōu)先。 ? 拆遷安置 ? 補償和安置不同，補償解決所有權問題，安置解決使用權問題，采補償和安置相分離原則。大多數情況下所有權和使用權是統(tǒng)一的。拆遷人要給房屋使用人安置補助費，包括搬家費、臨時安置補助費和停產停業(yè)損失補助費三種。拆遷人提供周轉房的，不支付臨時安置補助費。拆除非住宅房屋造成停產停業(yè)，給予適當補償。 ? 八、拆遷糾紛原因及對策 ? 對策：完善拆遷補償政策；依法依德并舉；加強拆遷管理；重視拆遷信訪，及時調解處理。 第四章 房地產開發(fā)法律制度 ? 第一節(jié) 房地產開發(fā)概述 ? 一、房地產開發(fā)的概念 ? 是指在依法獲得的建設用地使用權上進行基礎設施、房屋建設的行為。 ? 取得建設用地使用權是開發(fā)的前提； ? 包括以下兩種行為：其一是基礎設施建設，通常說土地開發(fā)，即生地變熟地，標準是實現(xiàn)“三通一平”或“七通一平”。所謂三通一平指通電、通水、通道路，平整土地；而七通，另加通排水、通煤氣、通熱力、通郵政。 ? 依法進行，涉及法律廣而且多。 ? 二、房地產開發(fā)的分類 ? 新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造 ? 單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā) ? 單純的土地開發(fā)和房地產開發(fā) ? 合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨資開發(fā) ? 政府開發(fā)和非政府開發(fā) ? 以經營為目的的開發(fā)和以自用為目的的開發(fā) ? 三、房地產開發(fā)的內容 ? 房地產開發(fā)的規(guī)劃設計 ? 房地產開發(fā)的征地拆遷 ? 房地產開發(fā)的施工組織 ? 房地產開發(fā)的竣工驗收 ? 房地產開發(fā)的經營管理 ? 第二節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè) ? 一、房地產開發(fā)企業(yè) ? 又稱為房地產開發(fā)商，是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。具有以下特征： ? 具有法人資格的經濟組織 ? 以營利為目的的經濟組織 ? 經營范圍主要是對房地產進行開發(fā)和經營，且具有相應的資質。 ? 二、房地產開發(fā)企業(yè)的設立條件 ? 有自己的名稱和組織機構 ? 組織機構一般有：規(guī)劃設計部、征地拆遷部、工程設計部、計劃部、財務部、材料供應部、經營部、人事部、辦公室等。 ? 有固定的經營場所 ? 有符合國家規(guī)定的注冊資本 ? 四級的不低于 100萬，三級的不低于 800萬，二級的不低于 2023萬，一級的不低于 5000萬。 ? 有足夠的專業(yè)技術人員 ? 4名以上持有資格證書的專業(yè)人員， 2名以上持有資格證書的會計 ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 ? 三、房地產開發(fā)企業(yè)的資質管理 ? 房地產開發(fā)企業(yè)按資質條件劃分為四個等級，按資質等級實行分級審批。一級由省建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；二級及以下資質企業(yè)的審批辦法由省級建設行政主管部門制定。資質每年核定一次，對不符合原定資質標準的企業(yè)，由原審批部門予以降級或注銷。 ? 一級資質企業(yè)：注冊資金不低于 5000萬元，各類專業(yè)管理人員不少于 40人，其中中級以上不少于 20人；近 3年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，連續(xù) 5年合格率為 100%。 ? 二級資質企業(yè)： 2023萬； 20人（中級以下不少于 10人）；15萬平方米；近 3年合格率 100%。 ? 三級資質企業(yè)： 800萬； 10（ 5人）；從事房地產開發(fā)經營 2年以上，面積累計 5萬平方米以上；近 2年合格率 100%。 ? 四級資質企業(yè)： 100萬； 5人（ 2人）；從事房地產開發(fā)經營 1年以上，已竣工的建筑工程質量合格率 100%。 ? 一級企業(yè)可承擔任何建筑項目，二級及以下承擔 25萬平方米以下建筑項目，具體范圍由省建設行政主管部門確定。 ? 第三節(jié) 房地產開發(fā)的規(guī)劃、建筑、土地管理及監(jiān)理制度 ? 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)施工前辦理以下相關手續(xù)： ? 一、規(guī)劃管理 ? “兩證一書”：一書即核發(fā)選址意見書；二證即建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。上述兩證一書由縣、市等相應的規(guī)劃部門審核辦理。 ? 二、土地管理： ? 由土地管理部門頒發(fā)國有土地使用權證。 ? 三、建筑管理 ? 由建設行政主管部門頒發(fā)“建筑工程施工許可證”，取得該證后方可施工。 ? 建筑企業(yè)資質管理 ? 2023年 7月 1日開始實施《建筑業(yè)企業(yè)資質管理規(guī)定》，建筑業(yè)企業(yè)資質分為施工總承包、專業(yè)承包和勞務分包三個序列。分四個等級，各具有相應的條件。一級企業(yè)承包工程不限，二級可承包 30層以下， 30米跨度以下的房屋建筑，高度 100米以下的構筑物；三級 12層以下