法學(xué)系房地產(chǎn)法課件(已修改)
2025-08-27 23:06 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)法授課內(nèi)容及重點(diǎn) ? ? ? 、開發(fā)經(jīng)營(yíng)法律制度 ? (重點(diǎn)） ? ? 案例一：一房二賣 ? 2022年 6月，和順市某房地產(chǎn)公司經(jīng)過市國(guó)土局批準(zhǔn)，從事“秀苑花園”商住樓的開發(fā)興建工作。 2022年 7月，在完成商住樓的地基打樁工作后，該房地產(chǎn)公司開始預(yù)售“秀苑花園”的樓房。 ? 7月 28日，華藝影視公司與房地產(chǎn)公司簽訂了一份 《 商品房預(yù)售合同 》 ，預(yù)購(gòu)了該花園 B座 6層的 60 60 603 3套房屋，預(yù)交了 30%的購(gòu)房款 60萬(wàn)元。 ? 合同約定：房地產(chǎn)公司在商住樓驗(yàn)收竣工后 3個(gè)月內(nèi)協(xié)助華藝影視公司（以下簡(jiǎn)稱華藝公司）辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。 ? 1998年 3月 20日，“秀苑花園”竣工驗(yàn)收。 ? 3月 26日，房地產(chǎn)公司在未與華藝影視公司協(xié)商的情況下，將原來(lái)預(yù)售給華藝公司的 3套房屋賣給了信使傳媒公司（以下簡(jiǎn)稱信使公司），信使公司一次性付清所有房款。 ? 4月 2日，房地產(chǎn)公司協(xié)助信使公司辦理了該花園 B座 6層的 60 60 603 3套房屋的產(chǎn)權(quán)證明。 ? 4月 5日，華藝公司按照合同來(lái)查驗(yàn)房屋準(zhǔn)備入住時(shí)，發(fā)現(xiàn)原預(yù)售房屋已經(jīng)被信使公司占用。 ? ? 華藝公司只好質(zhì)詢房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司答應(yīng)重新為華藝公司調(diào)換另外 3套房屋，華藝公司不同意，堅(jiān)持要求入住原先預(yù)定的房屋。因房地產(chǎn)公司無(wú)法滿足其要求，遂向人民法院提起訴訟。 ? 問題： ?（ 1） 房地產(chǎn)公司的行為屬于什么性質(zhì)？ ?（ 2） 誰(shuí)是 B座層 6套 3房屋的產(chǎn)權(quán)所有人？ ?（ 3） 本案應(yīng)該如何處理？ ? （１）房地產(chǎn)公司的行為屬于違約行為。房地產(chǎn)公司違反其與華藝公司簽訂了的商品房預(yù)售合同的約定，在工程竣工后未經(jīng)華藝公司的同意，擅自將預(yù)售給華藝公司的房屋轉(zhuǎn)售給信使公司，對(duì)此，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 ? （２） B座６層３套房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是信使公司，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)公司與華藝公司、信使公司簽訂的兩份合同中，后一份合同已經(jīng)完全履行并且依法辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書，表明信使公司是房屋的所有者。 ? ? （ 3）要分情況分析。 ? 如果華役公司起訴房地產(chǎn)公司一房二賣，則可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 ? 如果華役公司起訴房地產(chǎn)公司和信使公司惡意串通，則請(qǐng)求確認(rèn)房地產(chǎn)公司與信使公司訂立的商品房買賣合同無(wú)效。合同無(wú)效，則登記也無(wú)效。 ? 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 ? 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以 請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任 ： ? （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； ? （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 ? 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求 返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，
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