【正文】 房地產(chǎn)法第一章 房地產(chǎn)法學(xué)概述（第一周）學(xué)習(xí)本章，要求學(xué)生對于民法關(guān)于不動產(chǎn)的知識要有所了解，本章主要講述的基本知識是我國房地產(chǎn)的特色。本章要求學(xué)生要掌握房地產(chǎn)法有關(guān)的基本概念，房地產(chǎn)法的調(diào)整的對象，房地產(chǎn)法的性質(zhì)以及房地產(chǎn)法學(xué)在法學(xué)體系中的地位。本章教學(xué)重點是要注意區(qū)分基本概念，主要有：房產(chǎn)與地產(chǎn)，房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法學(xué)，難點在于：分清房地產(chǎn)法的調(diào)整的對象與物權(quán)法、行政法調(diào)整的對象的界線；房地產(chǎn)法的性質(zhì)爭議有四種主要觀點的理論依據(jù)和法律依據(jù)；關(guān)于房地產(chǎn)法在我國法律體系中的地位之爭議的兩種主要觀點。第一節(jié) 房地產(chǎn)法的基本概念一、房地產(chǎn)房地產(chǎn)廣狹二義房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)作為獨立產(chǎn)業(yè)運行過程的三個環(huán)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在一國國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用我國房產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況三、房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法的定義房地產(chǎn)法的特征房地產(chǎn)法的調(diào)整的對象：房地產(chǎn)法的作用第二節(jié)、房地產(chǎn)法學(xué)概述一、房地產(chǎn)法學(xué)概述房地產(chǎn)法學(xué)的概念建立房地產(chǎn)法學(xué)的重要意義房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法學(xué)的聯(lián)系和區(qū)別二、房地產(chǎn)法學(xué)的研究方法和研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)法學(xué)的研究方法房地產(chǎn)法學(xué)的研究現(xiàn)狀（自學(xué)）三、房地產(chǎn)法學(xué)的理論體系（自學(xué)）第三節(jié) 房地產(chǎn)法律制度的產(chǎn)生和發(fā)展一、房地產(chǎn)法的產(chǎn)生和發(fā)展（自學(xué)）二、新中國房地產(chǎn)立法簡況土地改革時期土地國家所有和集體所有并存的土地所有權(quán)制度確立改革開放以來中國的土地所有權(quán)制度三、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)立法中存在的問題（簡要介紹或自學(xué)）第四節(jié) 房地產(chǎn)法的分類與體系一、房地產(chǎn)法的分類不同的分類依據(jù)可以分為不同的種類，主要可以分為：房產(chǎn)法地產(chǎn)法房地產(chǎn)法二、房地產(chǎn)法的體系房地產(chǎn)的淵源（自學(xué)）：憲法規(guī)范房地產(chǎn)法律規(guī)范房地產(chǎn)行政法規(guī)、規(guī)章房地產(chǎn)地方法規(guī)房地產(chǎn)法的內(nèi)容體系1．總則2．房地產(chǎn)開發(fā)。3．房地產(chǎn)交易。4．物業(yè)管理。5．房地產(chǎn)市場管理。6．房地產(chǎn)法律責(zé)任及其他內(nèi)容。房地產(chǎn)法的法理體系（自學(xué)）法理體系與法律體系應(yīng)當(dāng)是基本吻合第五節(jié) 房地產(chǎn)法的性質(zhì)與地位一、房地產(chǎn)法的性質(zhì)關(guān)于房地產(chǎn)法性質(zhì)的四種主要觀點及其各自的理論依據(jù)：房地產(chǎn)法屬于經(jīng)濟(jì)法；房地產(chǎn)法屬于民法；房地產(chǎn)法屬于行政法；房地產(chǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的專門法。二、房地產(chǎn)法的地位關(guān)于房地產(chǎn)法地位的兩種觀點：房地產(chǎn)法是獨立的法律部門房地產(chǎn)法屬于民法，是民法的一個分支房地產(chǎn)法與相關(guān)法律的聯(lián)系和區(qū)別（自學(xué)）房地產(chǎn)法與憲法的聯(lián)系房地產(chǎn)法與民法的聯(lián)系和區(qū)別：房地產(chǎn)法與物權(quán)法房地產(chǎn)法與行政法房地產(chǎn)法與經(jīng)濟(jì)法第六節(jié) 房地產(chǎn)法的基本原則一、堅持社會主義土地公有制原則二、促進(jìn)房地產(chǎn)商品化原則三、合理節(jié)約用地原則四、房產(chǎn)和地產(chǎn)的權(quán)利主體同一原則五、國家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系（第二周）學(xué)習(xí)本章內(nèi)容，要求學(xué)生對于法律關(guān)系的基本知識如法律關(guān)系三要素、法律事實的種類、構(gòu)成等民法知識要有所掌握。本章要求學(xué)生要掌握房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征、房地產(chǎn)法律事實的構(gòu)成，以及房地產(chǎn)法律行為的種類。本章教學(xué)重點是：房地產(chǎn)法律行為；難點是要分清房地產(chǎn)法律關(guān)系中不同主體的不同的權(quán)利義務(wù)，以及權(quán)利的界線。第一節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系概述一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念房地產(chǎn)法律關(guān)系的定義房地產(chǎn)法律關(guān)系的分類：依據(jù)法律性質(zhì)的不同，可分為房地產(chǎn)民事、房地產(chǎn)行政和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系依法律關(guān)系的客體的不同，可分為房產(chǎn)、地產(chǎn)和房地產(chǎn)法律關(guān)系二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征客體具有特殊性主體具有廣泛性法律關(guān)系性質(zhì)具有多重性法律關(guān)系具有相對的穩(wěn)定性法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅具有嚴(yán)格的程序性第二節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的概念房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的種類主要有：房地產(chǎn)管理主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房地產(chǎn)交易主體、房地產(chǎn)服務(wù)主體、二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容房地產(chǎn)權(quán)利：房地產(chǎn)民事權(quán)利：地產(chǎn)權(quán)利、房地產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)管理職權(quán)：決策權(quán)、命令權(quán)、審批權(quán)、監(jiān)督、處罰權(quán)房地產(chǎn)義務(wù)：房地產(chǎn)交易價格申報全面履行房地產(chǎn)合同依法繳納稅收三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)：房屋、土地第三節(jié) 房地產(chǎn)法律事實一、房地產(chǎn)法律事實的概念（自學(xué)）二、房地產(chǎn)法律事實的種類行為：房地產(chǎn)法律行為房地產(chǎn)管理行為房地產(chǎn)違法行為事件：主要是指國家房地產(chǎn)法律、法規(guī)的頒布實施或者修改、廢止；不可抗力事件三、房地產(chǎn)法律事實構(gòu)成（自學(xué)）第三章 中國土地所有權(quán)法律制度（第三周）學(xué)習(xí)本章的內(nèi)容，要求學(xué)生要熟悉所有權(quán)、所有制的基本原理，掌握不動產(chǎn)所有權(quán)的基本知識。通過本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生要掌握并分清的基本概念主要有：土地所有權(quán)與土地使用權(quán)、土地他物權(quán)與土地使用權(quán)、國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)本章教學(xué)重點是國有土地所有權(quán)的原理、重要性；難點在于要闡明集體土地所有權(quán)的主體以及當(dāng)前我國保留集體土地所有權(quán)法律制度的必要性。第一節(jié) 土地所有權(quán)法律制度概述一、土地所有權(quán)的概念土地所有權(quán)作為歷史的、經(jīng)濟(jì)的、法律的概念的內(nèi)涵土地所有權(quán)的特征我國土地所有權(quán)的特征我國土地所有權(quán)的作用二、土地所有權(quán)的權(quán)能及其各項權(quán)能的分離土地所有權(quán)的四項權(quán)能土地所有權(quán)與各項權(quán)能分離的情形土地所有權(quán)權(quán)能分離（使用權(quán)轉(zhuǎn)移）的意義和結(jié)果土地所有權(quán)權(quán)能分離（使用權(quán)轉(zhuǎn)移）的法律特征第二節(jié) 土地使用權(quán)法律制度概述一、土地他物權(quán)概述土地他物權(quán)的概念：土地他物權(quán)是限制物權(quán)、土地他物權(quán)是以利用物的使用價值為目的的用益物權(quán)、土地他物權(quán)一般以實施對土地的占有為實現(xiàn)條件、土地他物權(quán)可以依法自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承我國的土地他物權(quán)我國創(chuàng)制土地他物權(quán)制度的必然性我國的土地他物權(quán)的類型二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)的概念及其權(quán)能土地使用權(quán)的基本性質(zhì)土地使用權(quán)的特征三、土地所有權(quán)與土地使用權(quán)土地所有權(quán)與土地使用權(quán)關(guān)系（二者的聯(lián)系和區(qū)別）土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的分離土地使用權(quán)的發(fā)展我國現(xiàn)存土地使用權(quán)的種類土地使用權(quán)的消滅四、構(gòu)建我國的土地使用權(quán)制度及其存在的問題第三節(jié) 國有土地所有權(quán)法律制度一、國家土地所有權(quán)的概念及其性質(zhì)國家土地所有權(quán)的概念國家土地所有權(quán)的雙重性質(zhì)：是一種私法上的權(quán)利——民事權(quán)利，表現(xiàn)為所有權(quán)人對土地的占有、使用、收益和處分；該主體行使其權(quán)能體現(xiàn)國家作為所有人的公有的權(quán)利二、國家土地所有權(quán)的法律特征主體具有惟一性和統(tǒng)一性客體具有廣泛性行使上的特殊性移轉(zhuǎn)的單向性三、國家土地所有權(quán)的范圍城市市區(qū)的土地部分農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地國家依法征用的土地依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地四、行使國家土地所有權(quán)的限制禁止買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓國有土地禁止濫用土地五、國家土地所有權(quán)的保護(hù)第四節(jié) 集體土地所有權(quán)法律制度一、集體土地所有權(quán)的概念二、集體土地所有權(quán)的性質(zhì)是私法上的權(quán)利——民事權(quán)利，表現(xiàn)為所有權(quán)人對土地的占有、使用、收益和處分集體土地所有權(quán)是公有制的表現(xiàn)形式之一三、集體土地所有權(quán)的特征集體土地所有權(quán)主體的多層次性集體土地所有權(quán)權(quán)能的殘缺性集體土地所有權(quán)的相對性農(nóng)民集體土地的所有權(quán)受法律的限制四、集體土地所有權(quán)的范圍五、集體土地所有權(quán)的行使行使集體土地所有權(quán)的主體集體土地所有權(quán)的行使行使集體土地所有權(quán)應(yīng)遵循的基本法律要求六、集體土地所有權(quán)的保護(hù)尊重農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，不能強(qiáng)行改變其所有權(quán)性質(zhì)使用集體土地時，必須合法七、國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的區(qū)別主體不同代表的利益不同用途不同所受限制不同八、對我國現(xiàn)行土地所有權(quán)制度的改革構(gòu)想（簡要介紹，注意自學(xué)）關(guān)于我國土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)的幾種學(xué)說完善我國現(xiàn)行土地所有權(quán)制度的構(gòu)想：城鄉(xiāng)土地權(quán)屬具體化、土地所有權(quán)主體或代表明確化、土地所有制關(guān)系實在化、集體土地所有權(quán)權(quán)能相對完整化、創(chuàng)制完善的土地他物權(quán)法律制度第四章 國有土地劃撥法律制度（第四周）學(xué)習(xí)本章的內(nèi)容，學(xué)生要復(fù)習(xí)民法中關(guān)于國家所有權(quán)的基本原理。本章學(xué)生要掌握的基本概念：劃撥土地使用權(quán)本章教學(xué)的重點和難點在于要闡明：劃撥土地使用權(quán)是對國有土的使用；作為民事權(quán)利的土地使用權(quán)與作為行政法律關(guān)系的劃撥土地之間的關(guān)系；行政劃撥土地已逐步向土地有償出讓轉(zhuǎn)型第一節(jié) 劃撥土地使用權(quán)概述一、土地使用權(quán)劃撥的概念二、土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)劃撥法律關(guān)系是一種行政法律關(guān)系劃撥土地使用權(quán)使用人的法定性劃撥土地使用權(quán)的客體只能是國有土地土地使用權(quán)劃撥具有無償性劃撥土地使用權(quán)的適用范圍的有限性劃撥土地使用權(quán)用途的特定性劃撥取得的土地使用權(quán)具有無期限性取得土地使用權(quán)的行政審批程序性三、土地使用權(quán)劃撥的弊端劃撥土地使用權(quán)是一種無償、無期限、無流動的“三無土地使用權(quán)”四、行政劃撥土地已逐步與有償出讓相銜接的表現(xiàn)對劃撥取得土地使用權(quán)的土地使用者征收土地使用稅法律允許土地使用權(quán)的劃撥在法律規(guī)定的條件下轉(zhuǎn)化為有償出讓第二節(jié) 劃撥土地使用權(quán)的取得、行使和消滅一、劃撥土地使用權(quán)的取得必須是法律規(guī)定的適用劃撥土地使用權(quán)的七種情況必須履行嚴(yán)格的法律程序：用地單位申請、土地主管部門審批、核發(fā)劃撥國有土地使用權(quán)證書注意不同性質(zhì)所有的土地的不同劃撥方式二、劃撥土地使用權(quán)的行使劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利內(nèi)容對行使劃撥土地使用權(quán)的限制對劃撥的國有土地使用權(quán)的收回三、劃撥的土地使用權(quán)的消滅第三節(jié) 劃撥土地使用權(quán)市場化一、劃撥土地使用權(quán)市場化的條件土地使用者必須是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人領(lǐng)有國有土地使用證具有地上建筑物、其他附著物的合法的產(chǎn)權(quán)證明經(jīng)濟(jì)組織以外的其他組織需要補辦手續(xù)，須經(jīng)過其上級主管部門批準(zhǔn)二、劃撥土地使用權(quán)市場化的方式出讓轉(zhuǎn)讓出租作價出資(入股)法律直接規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)化三、國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)化國有企業(yè)的改革及國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化的條件企業(yè)持有土地使用權(quán)證書必須進(jìn)行地價評估土地用途必須符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃國有企業(yè)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化的處置方式劃撥土地使用權(quán)出讓、租賃、作價入股等方式處置劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)市場化的目標(biāo)、措施以及意義清理、整頓劃撥土地使用權(quán)的隱形市場對經(jīng)營性劃撥土地使用權(quán)確定合理地租第五章 國有土地出讓法律制度學(xué)習(xí)本章的內(nèi)容，學(xué)生要復(fù)習(xí)民法中所有權(quán)四項權(quán)能的分離與回復(fù)的知識，物權(quán)合同與債權(quán)合同的異同，不動產(chǎn)物權(quán)中用益物權(quán)的基本原理。要求同學(xué)們能夠掌握、區(qū)分的基本概念有：國有土地使用權(quán)出讓與國有土地使用權(quán)劃撥，土地出讓合同、劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同、成片開發(fā)土地出讓合同等三種合同的區(qū)別教學(xué)重點在于劃清土地使用權(quán)出讓與土地使用劃撥的區(qū)別。第一節(jié) 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓一、土地使用權(quán)出讓的概念國有土地使用制度的改革土地使用權(quán)出讓的定義土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別二、土地使用權(quán)出讓的特征財產(chǎn)性期限性計劃性壟斷性三、土地使用權(quán)出讓的有關(guān)問題土地使用權(quán)出讓的范圍土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限土地使用權(quán)出讓的宏觀調(diào)控四、土地使用權(quán)出讓的方式協(xié)議出讓方式招標(biāo)出讓方式拍賣出讓方式掛牌出讓方式五、土地使用權(quán)出讓的年限土地使用權(quán)出讓的年限：法定最高年限、合同約定年限土地使用權(quán)出讓年限的計算土地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展六、地價地價的概念基準(zhǔn)地價、地租與出讓金七、出讓的土地使用權(quán)的收回第二節(jié) 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同一、土地使用權(quán)出讓合同的概念和特征土地使用權(quán)出讓合同的概念土地使用權(quán)出讓合同的特征民事主體之間的一種民事合同合同標(biāo)的具有特殊性是要式合同二、土地使用權(quán)出讓合同的分類土地出讓合同成片土地開發(fā)出讓合同劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同三類合同的關(guān)系1．土地出讓合同和成片開發(fā)土地出讓合同的區(qū)別2．劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同與土地出讓、成片開發(fā)土地出讓兩種合同的區(qū)別三、土地使用權(quán)出讓合同的訂立土地使用權(quán)出讓合同訂立的原則土地使用權(quán)出讓合同訂立的程序四、土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容土地使用權(quán)出讓合同的十項主要條款土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人雙方的權(quán)利和義務(wù)五、土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除土地使用權(quán)出讓合同變更和解除的概念土地使用權(quán)出讓合同變更與解除的主要情形第六章 國家土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（第五周）學(xué)習(xí)本章的內(nèi)容，要求同學(xué)對于物權(quán)法調(diào)整動態(tài)的法律關(guān)系的基本知識要預(yù)先復(fù)習(xí)，弄清楚使用權(quán)的基本原理。要求學(xué)生學(xué)掌握的基本概念有：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；加深物權(quán)法調(diào)整動態(tài)法律關(guān)系的基本理論和基本原理的認(rèn)識和掌握。教學(xué)重點和難點：必須清楚地告訴學(xué)生：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”與“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”是同義語；在我國現(xiàn)階段，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要是指城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；要在劃分清楚土地使用權(quán)出讓與土地使用劃撥的區(qū)別基礎(chǔ)上，分清土地使用出讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別。其難點在于，要讓學(xué)生牢牢記?。和恋厥褂脵?quán)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓的客體僅指國有土地，不包括集體土地；土地使用權(quán)因取得方式為劃撥取得或出讓取得不同，而使轉(zhuǎn)讓的方式有所不同。第一節(jié) 國家土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概述一、國家土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”與“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”是同義語，只是不同部門使用的術(shù)語不同而已房地