房地產(chǎn)法課件第4章(編輯修改稿)
2025-03-12 10:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這是名為合作建房實(shí)為借貸合同，分析該合同效力。 我來(lái)分析 ? 該合同無(wú)效 ? 理由：非金融企業(yè)之間的借貸行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此無(wú)效。 ? ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律制度 ? 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。正確理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的含義，應(yīng)注意以下三點(diǎn)： 1．以營(yíng)利為目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以獲取盈利為直接目的，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須講求經(jīng)濟(jì)效益； 2．營(yíng)業(yè)內(nèi)容包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)； 3．依法律規(guī)定的條件、程序設(shè)立。 ? 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種類 ? 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有： 1．專營(yíng)企業(yè)。是指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主的企業(yè)：2．兼營(yíng)企業(yè)，是指經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的其他企業(yè)； 3．項(xiàng)目公司，是指以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 ? 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件 ? 1．有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)； 2．有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是指企業(yè)的住所，即為企業(yè)主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。企業(yè)登記的住所只能有一個(gè)。在申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)，應(yīng)提供固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所有權(quán)或使用權(quán)的合法證明文件； 3．有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。進(jìn)為保證投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的能力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的注冊(cè)資本必須適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模，不得低于最低限額。 ? 4．有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除具有資金密集的特點(diǎn)外，還具有技術(shù)密集的特點(diǎn)。因此，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有足夠的、具有相當(dāng)水平的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等方面的經(jīng)濟(jì)管理人員和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等方面的工程技術(shù)人員：5．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。目前，這一規(guī)定主要是指設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司或股份有限公司以及設(shè)立外商投資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，必須具備《公司法》和《外商投資企業(yè)法》有關(guān)的規(guī)定。 ? 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 ? 1．申請(qǐng)登記。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。申請(qǐng)企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人主管機(jī)關(guān)審核，準(zhǔn)予登記注冊(cè)的，領(lǐng)取《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，取得法人資格。依法需要辦理企業(yè)法人登記的，未經(jīng)企業(yè)法人的主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)，不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 2．發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合法律規(guī)定條件的登記申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 30日內(nèi)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合條件的不登記，并應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由； 3．備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的 30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府確定的部門(mén)備案。 ?四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 ? 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)，即資質(zhì)一級(jí)企業(yè)、資質(zhì)二級(jí)企業(yè)、資質(zhì)三級(jí)企業(yè)、資質(zhì)四級(jí)企業(yè)和資質(zhì)五級(jí)企業(yè)。 ?（一）資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) ? 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)的條件： 1．自有 流動(dòng)資金 5000萬(wàn)元以上 ， 注冊(cè)資金不低于 5000萬(wàn)元 ； 2．有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員 不得少于 40人 ，其中具有 中級(jí)以上職稱 的管理人員 不得少于20人 ； 3．設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的總會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上 (含經(jīng)濟(jì)師 )職稱的總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ? 具有 5年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷； 4． 近 3年累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù) 4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％，優(yōu)良率達(dá) 20％。 ? 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)的條件： 1．自有 流動(dòng)資金 2023萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于 2023萬(wàn)元 ； 2．有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員 不得少于 20人 ，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員 不得少于lO人； 3．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； 具有 3年以上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷 ； 4． 近 3年累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％，優(yōu)良率達(dá) 10％。 ? 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)的條件： 1．自有 流動(dòng)資金 800萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于 800萬(wàn)元 ； 2．有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員 不得少于 10人 ，其中具有中級(jí)職稱的管理人員 不得少于 5人 ；3．工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員； 具有 2年 ,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷；4． 累計(jì)竣工 5萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％。 ? 資質(zhì)四級(jí)企業(yè)的條件：
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