【文章內(nèi)容簡介】 委會(huì)對轉(zhuǎn)讓行為是明知的，并在土地征用時(shí)同張起訂立了解除承包的協(xié)議，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定村委會(huì)對轉(zhuǎn)讓行為是追認(rèn)同意的，轉(zhuǎn)讓行為有效。②對于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無效；對非法批準(zhǔn)征用，使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法 給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。 五、張?jiān)葡的晨h甲村農(nóng)民， 1990年與某縣農(nóng)場職工陳力結(jié)婚，生一子，陳強(qiáng)?；楹髴艨谝恢蔽催w出。 1994 年，縣統(tǒng)一調(diào)整土地時(shí)甲村分給張?jiān)颇缸迂?zé)任田 3畝， 1995年該土地被征用， 甲村在下發(fā)土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)僅發(fā)給張?jiān)颇缸忧嗝缪a(bǔ)償費(fèi) 400 元，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)不給下發(fā)，理由是張?jiān)频恼煞蚴寝r(nóng)業(yè)戶口，張?jiān)茟?yīng)到其夫處分地。張?jiān)贫啻握业酱逦瘯?huì)交涉，未果。無奈，張?jiān)破鹪V到法院。 問題：①張?jiān)剖欠窨梢栽诩状宸值秘?zé) 任田？②張?jiān)剖欠駪?yīng)分到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)？ 答：①張?jiān)苹楹髴艨谝恢蔽催w出，其母子應(yīng)當(dāng)在甲村分得責(zé)任田。②張?jiān)谱鳛樵摯搴戏ň用?，并依法獲得了責(zé)任田，因此，屬于合法土地使用權(quán)人，甲村應(yīng)分給張?jiān)颇缸油恋匮a(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。 六、 2021 年 3月，某公司經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，征用了市郊區(qū)菜地 7畝用以擴(kuò)建。 2021年 10月，批準(zhǔn)用地的文件下達(dá)，某公司如數(shù)繳納了征地費(fèi)用，相關(guān)手續(xù)也相繼辦齊。此后，直至 2021 年 6 月，商貿(mào)公司既未動(dòng)工建設(shè)，也不許被征地單位恢復(fù)種植。 問題：①某公司的行為屬什么性質(zhì)？②依照有關(guān)法律規(guī)定，對 該公司的行為應(yīng)該如何處理？ 答：①某公司的行為屬閑置土地行為。②依照法律，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用地， 1 年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該耕地的集體或者個(gè)人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種； 1 年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省，自治區(qū)，直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi)；連續(xù)兩年未使用，經(jīng)原批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)，土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。（《土地法》37條）因此，對該公司的行為，可以采取繳納土地閑置費(fèi)，收回土地使用權(quán)以及恢復(fù)耕種等 措施。 七、 1995 年，某市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽定了 200 畝土地使用權(quán)出讓合同，地價(jià)每畝 10 萬元。 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司受讓土地后，即進(jìn)行開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的 5%后，于 1996 年與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將其獲得的 200 畝土地，以每畝 13 萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙公司，合計(jì)價(jià)款 2600 萬元。 1997 年，該市土地管理部門下達(dá)了行政處罰決定書，沒收甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的非法收入，并無償收回土地使用權(quán)。 問題：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么？②該市土地管理 部門的處罰是否合法，為什么？ 答：①甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，因?yàn)椋猿鲎尫绞将@得的土地使用權(quán)必須符合以下條件才能轉(zhuǎn)讓：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資開發(fā)總額25%以上。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得土地使用權(quán)后，開發(fā)投資額未達(dá)到法律的規(guī)定即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，是無效的。②市土地管理部門的處罰是不合法的。因?yàn)檫`反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。本案中，該市 土地管理部門作出的沒收違法所得，但本案并未發(fā)生可以無償收回土地使用權(quán)的情形。因此，無償收回土地使用權(quán)的處罰決定不合法。 八、某工廠為擴(kuò)大規(guī)模，擬投資建一個(gè)分廠，向縣級(jí)人民政府申請用地 5公頃，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)使用屬于甲村集體所有的耕地 5公頃。 隨后，該工廠與甲村簽訂土地使用權(quán)出讓合同，該合同規(guī)定，由甲村向工廠出讓 5公頃，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70 年。 問題：①該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？②縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)工廠用地 70 年是否合法，為什么？③按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用 權(quán)？ 答：①該土地使用權(quán)出讓合同無效。因?yàn)榘凑瘴覈嘘P(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，必須先征為國有，其土地使用權(quán)才能出讓。土地使用權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局，本案中由甲村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的，也是無效的。②縣人民政府批準(zhǔn)該工廠用地 70 年是不合法的，按照有關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地最高年限為 50 年。③該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是：應(yīng)當(dāng)首先由省級(jí)人民政府辦理批準(zhǔn)手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，將集體土地變?yōu)閲型恋?，然后在將土地使用?quán)出讓，工廠繳納土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用證書，取得土 地使用權(quán)。 九、甲，乙系兄弟，其父母去世后留有一幢小樓。由于乙常年在外地工作，兄弟間未對房屋進(jìn)行分割， 而是由甲一家居住。后來，甲到房產(chǎn)管理部門把房屋登記在自己一人名下并與丙簽訂了房屋買賣合同。丙支付房款后，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。乙得知此事后，向甲主張房屋所有權(quán)，甲不予理睬，乙起訴到法院。 問題：①甲，乙對訴爭的房屋所有權(quán)是什么關(guān)系？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①二兄弟之間對于本案爭議的房屋是共同共有關(guān)系。② A 共同共有人在未征得其他共有人同意情況下無權(quán)擅自處分共有財(cái)產(chǎn)。因此本案甲未征得乙同意，無權(quán) 處分共有樓房。 B 丙取得房屋的所有權(quán)。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，第三人善意，有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。 C 對于乙的損失，乙可以向擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人，即甲要求賠償。 十、原告：某單位甲 (簡稱甲 )；原告：某單位乙 (簡稱乙 )。原告：某單位丙 (簡稱丙 )被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司。 案情： 1995 年 1月甲與被告簽訂一商品房預(yù)售合同，規(guī)定甲購買被告商品房 30 套共 2021 平方米，售價(jià) 300 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。合同簽訂后，甲全部支付了房價(jià)款，但合同簽訂時(shí)被告尚未交付土地使用權(quán)出讓金，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許 可證，開發(fā)建設(shè)資金尚未實(shí)際投入，未取得預(yù)售許可證，該預(yù)售合同亦未辦理登記。 1996 年 1月，被告又與乙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由乙購買同一標(biāo)的商品房，售價(jià) 500 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。合同簽訂后，乙按合同規(guī)定交付了定金及首期房款共 200萬元，此時(shí)，被告已交付了全部土地使用權(quán)出讓金，建房投資已達(dá) 50％，取得了預(yù)售許可征，并在有關(guān)部門辦理了預(yù)售合同登記。 1996 年 7月，被告在隱瞞了上述事實(shí)的情況下，又與丙簽訂了一商品房預(yù)售合同，由丙購買同一標(biāo)的商品房，售價(jià) 800 萬元，交付日期為 1996 年 12 月。合同簽訂 后，丙按合同規(guī)定交付了定金 100 萬元，被告通過弄虛作假的方法，辦理了預(yù)售合同登記。 1996 年 11 月，三原告得知被告“一物賣三家”的作法后，均向被告主張權(quán)利，協(xié)商不成，三原告于 1997 年 3月分別向法院起訴，法院決定合并審理。 試分析：①本案三個(gè)合同的效力如何？②本案應(yīng)如何處理？ 答：①甲與被告簽訂的合同為無效合同。該合同不具備商品房預(yù)售合同的有效條件，投資未達(dá)到法定比例、未取得預(yù)售許可證、合同未登記備案，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。乙與被告簽訂的合同為有效合同。該合同具備了商品房預(yù)售合同的有效條件，即投 資達(dá)到法定比例，取得預(yù)售許可證，合同登記備案。丙與被告簽訂的合同為無效合同。 (注；答可撤銷合同也算對 )該合同是被告通過欺詐手段、不真實(shí)意思表示簽訂的合同。②甲與被告簽訂的合同無效，被告返還甲的房款，其他損失按雙方過錯(cuò)比例分擔(dān)。乙與被告的合同繼續(xù)履行。因延期交付，被告對乙承擔(dān)違約責(zé)任。丙與被告的合同無效。 (注：答撤銷也算對 )被告返還丙的房款并賠償丙的損失。被告在未交付土地使用權(quán)出讓金情況下，通過簽訂無效合同獲得的一切違法所得，由有關(guān)行政主管部門予以沒收，并可處以罰款。 十一、 2021 年，甲將其一幢房屋出租給乙 ，雙方訂立了租賃合同，約定租期為 5 年，年租金為 8000 元。 2021 年 3月，甲欲出賣該房屋，乙表示愿意購買，甲提出售價(jià)為 10萬元，乙認(rèn)為售價(jià)過高。丙得知后，向甲表示愿以 11 萬元的價(jià)格買下房屋。甲認(rèn)為丙提出的價(jià)格較合理，決定將房屋買給丙。同時(shí)向丙說明：因乙租期未到，丙應(yīng)允許乙繼續(xù)承租房屋直至期滿，丙表示同意。 2021年 5月，甲與丙辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。對此乙提出異議。 2021年 8月，乙向法院起訴，要求甲將房屋優(yōu)先賣給他。 問題：①法律中承租人優(yōu)先購買權(quán)的含義是什么？②乙的訴訟是否會(huì)得到法院的支持？ 答：①房屋租賃 合同中，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，此系法定權(quán)利，其含義是指：出租人在租賃合同屆滿之前轉(zhuǎn)讓其擁有的房屋時(shí)，在同條件下，承租人有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。②請求不會(huì)得到法律支持。本案中，丙以 11 萬元的價(jià)格購得房屋，而乙對 10 萬元的售價(jià)還嫌其過高，顯然，二者購買水平有所不同，因而不能構(gòu)成“同等條件”，乙對其所租房屋不能享有優(yōu)先于丙購買的權(quán)利。 十二、張某與周某是同事，張某長期借住周某一套住房居住，后張某購得一套商品房，遂以自己的名義將借住周某的房屋租給孫某，雙方亦簽定了書面的租賃合同， 約定租金每月 800 元，租期 1年。合同 簽定后，張某找到周某要求租賃該房屋，周某同意，雙方簽定了租賃合同，合同約定租期 2年，租金 600 元每月。 2個(gè)月后，周某發(fā)現(xiàn)此事，十分氣憤，向法院起訴要求認(rèn)定張某與孫某的租賃合同無效并賠償其損失。 問題：①張某與孫某的租賃合同是否有效？為什么？②此案如何處理？ 答：①無效。我國《城市房屋租賃管理辦法》 27 條規(guī)定：“承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從中受益。”本案中，張某未經(jīng)周某同意，擅自出租房屋，事后亦未得到周某追認(rèn)，據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)租行為無效。②本案合同自始 無效，孫某應(yīng)搬出租賃的房屋，張某應(yīng)返還周某轉(zhuǎn)租房屋所得差價(jià)每月 200 元。 十三、 2021年，甲向乙借款 10 萬元，借款期限 1年，乙要求甲提供擔(dān)保，甲遂以其所擁有的一幢樓房作為抵押，雙方簽訂了借款抵押協(xié)議，約定以甲所有的一套房屋作為抵押物，借款期滿后，乙多次向甲催還借款，甲始終不還。2021年，甲又將上述抵押房賣給了丙，雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。乙得知了情況后，向法院起訴，要求判令甲與丙買賣關(guān)系無效。 問題：①甲與乙之間的借款協(xié)議是否有效？抵押協(xié)議是否有效？②甲與丙之間的房屋買賣行為是否有效？③此案如何處理？ 答：①甲與乙之間的借款協(xié)議有效，抵押協(xié)議無效。因?yàn)楦鶕?jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。甲與乙之間因沒有辦理抵押登記，因此抵押合同無效。②甲與丙之間的房屋買賣行為有效。因抵押協(xié)議無效，甲有權(quán)處分自己房屋，且雙方依法辦理過戶登記手續(xù)，丙取得房屋所有權(quán)。③因抵押協(xié)議無效，乙不能處分該抵押物，也沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若甲不能償還債務(wù)，乙可向法院起訴，要求甲償還債務(wù)并賠償損失。 十四、張好和李立共有一幢房屋，租給周利開辦一商店?，F(xiàn)李立為擔(dān)保孫兵所負(fù)的債務(wù)，將其對上述房屋中 的共有份額抵押給吳剛，該抵押已得到張好同意， 并在通知了周利后在房屋管理局作了登記。 問題：①房屋抵押后，張好、李立與周利間的租賃合同是否繼續(xù)有效？為什么？②以出賣共有份額的方式實(shí)現(xiàn)該抵押時(shí)，如果張好與周利都愿意購買，誰有優(yōu)先購買權(quán)？為什么？ 答：①租賃合同繼續(xù)有效。依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，租賃關(guān)系成立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)的設(shè)立、實(shí)現(xiàn)均對租賃關(guān)系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設(shè)定抵押之事實(shí)告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。②張好有優(yōu)先購買權(quán)。張好是房屋共有人，對房屋享有物權(quán)，李立是承租人，屬于債 權(quán)關(guān)系。依物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，張好享有優(yōu)先購買權(quán)。 十五、房地產(chǎn)抵押案例甲因欠乙債務(wù) 10 萬元，故以其價(jià)值 15 萬元的三層樓房作為抵押。 問題：①如果甲乙辦 理了抵押登記，幾天后甲又將同一房屋以 5萬元價(jià)格抵押給丙，乙將享有什么權(quán)利？②如果甲未辦理抵押登記，則甲與丙又是什么法律地位？③如果甲用作抵押的房屋權(quán)屬存在爭議，或是已被法院因其他案件查封，或是已被依法公告列入拆遷范圍，甲乙之間的抵押是否有效？④如果甲乙辦理抵押登記后，甲又在抵押物之上加蓋了第四層樓房，乙對新加蓋的房屋有何權(quán)利？⑤房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是否 同時(shí)抵押？⑥如果該樓房存在出租情況，乙與出租人的法律地位如何？⑦如果在抵押登記后，甲將抵押物出賣給他人，該如何處理？ 答：①如果甲辦理了抵押登記，則抵押權(quán)合法成立。乙對該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，受償范圍包括主債務(wù)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。丙的抵押權(quán)成立在后，根據(jù)前權(quán)優(yōu)于后權(quán)的理論，丙只能在乙優(yōu)先受償后就房屋殘值優(yōu)先受償。（此處需掌握抵押權(quán)的成立要件，即登記成立）②如果甲乙未辦理抵押登記，則抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利，對房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。③如果甲的房屋有上述情況 ，則該房屋依法不能抵押，甲乙之間的抵押合同無效，抵押權(quán)不成立，乙只能作為普通債權(quán)人主張權(quán)利。④乙對新增房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)法第 51 條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)?！痹谔幏?