房地產(chǎn)估價講義(編輯修改稿)
2025-01-22 04:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 還采用公頃、畝 )，中國香港地區(qū)和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于： 1公頃 =10 000平方米 =15畝 1畝 = 1平方英尺 = 1坪 = ? 所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米的價格為： 平方米下的價格＝畝下的價格 247。 平方米下的價格＝公頃下的價格 247。 10000 平方米下的價格＝平方英尺下的價格 247。 平方米下的價格＝坪下的價格 247。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? (2) 統(tǒng)一價格單位。 ①統(tǒng)一價格表示單位。 ②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 ③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。 ④統(tǒng)一面積單位。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 市場比較法中對可比實例房地產(chǎn)價格修正、調(diào)整的內(nèi)容和順序為：交易情況修正 → 市場狀況（交易日期）調(diào)整 → 房地產(chǎn)狀況調(diào)整。 ? 一、交易情況修正 ? 如果所選取得可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。 ? 經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 1．造成成交價格偏離正常的因素 ? （ 1）有利害關(guān)系人之間的交易。 ? （ 2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。 ? （ 3）對所交易對象有特殊偏好的交易。 ? （ 4）被迫出售或被迫購買的交易。 ? （ 5）交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。交易雙方或者一方獲取的市場信息不全。 ? （ 6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 2．交易情況修正的方法 ? 修正基礎(chǔ)：基于總價 進(jìn)行修正和 基于單價 進(jìn)行修正 ? 修正方法：差額法 和 比率法 。 ? 采用比率法進(jìn)行的修正一般公式為： ? 可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) =正常價格 ? 采用差額法進(jìn)行修正的一般公式為： ? 可比實例成交價格 交易情況修正數(shù)額 =正常價格 ??課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 在比率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng) 以正常價格為基準(zhǔn) 來確定。 ? 假設(shè) 可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率 為 177。 S%（當(dāng)可比實例成交價格比其正常市場價格高時為 +S%，低時為 S% )，則有： ? 可比實例正常價格（ 1177。 S%） =可比實例成交價格 ? 因此有 ? 上式中，交易情況交易系數(shù)是 ，不是 177。 S%， 也不是 1177。 S%。 ?可比實例正常價格可比實例成交價格 ??? %1 1S%11S?課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 之所以以正常價格為基準(zhǔn)進(jìn)行交易情況修正，是因為采用市場比較法估價要求選取多個可比實例，以正常價格為基準(zhǔn)，就只有一個比較基準(zhǔn)； ? 要特別注意：可比實例成交價格比其正常價格高S%與正常價格比可比實例成交價格低 S%是不同的概念。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的價格修正 ? 正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。 率應(yīng)由賣方繳納的稅費比賣方實得金額正常成交價格?? 1買方實付金額 = 正常成交價格 +應(yīng)由買方繳納的稅費 賣方實得金額 = 正常成交價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費 應(yīng)由賣方繳納的稅費 =正常成交價格 應(yīng)有賣方繳納的稅費比率 應(yīng)由買方繳納的稅費 =正常成交價格 應(yīng)有買方繳納的稅費比率 率應(yīng)由買方繳納的稅費比買方實付金額正常成交價格?? 1課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 二、市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整） ? 1. 市場狀況調(diào)整的含義 ? 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，應(yīng)是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。 ? 如果成交日期與估價時點不同， 房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 ，如新的政策、利率變化、通貨膨脹等，從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。 ? 這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整。經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就將可比實例在成交日期的價格變成為在估價時點的價格。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? ? 在可比實例的成交日期至估價時點期間，當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時，可不進(jìn)行 市場狀況 調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行 市場狀況 調(diào)整，以使價格符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整一般采用比率法，一般公式為： ? 可比實例在成交日期時的價格 市場狀況調(diào)整系數(shù) =可比實例在估價時點時的價格。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點，可比實例價格上漲或下跌的百分率為 177。 T％ (從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲時，為 +T％；下跌時，為 T％ )，
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