房地產(chǎn)估價(jià)及其要素(編輯修改稿)
2025-06-08 18:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)原則可分為行為準(zhǔn)則和技術(shù)性原則兩大類。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則 是指估價(jià)工作中對(duì)估價(jià)人員的總要求 —— 獨(dú)立、客觀、公正，它是房地產(chǎn)估價(jià)工作開展的基礎(chǔ)性原則，是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。 房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵循的 技術(shù)性原則 包括： ? ①合法原則 ? ②最高最佳使用原則 ? ③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? ④替代原則 合法原則 所謂合法原則，具體是指符合國家相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)卣叩囊?guī)定。 （ 1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) ； （ 2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)； （ 3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）允許的處分方式為依據(jù)。 最高最佳使用原則 ? 所謂最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象價(jià)值達(dá)到最大的一種最大可能的使用。 ? 最高最佳使用的 4項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)： ①法律上許可； ②技術(shù)上可能； ③經(jīng)濟(jì)上可行； ④價(jià)值最大化。 最高最佳使用的判斷程序 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能的設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從以下四個(gè)方面進(jìn)行依次篩選： ? 第一，法律上的許可性。 ? 第二，技術(shù)上的可能性。 ? 第三，經(jīng)濟(jì)上的可行性。 ? 第四，價(jià)值是否最大化。 最高最佳使用的判斷選擇 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)該根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： ? 第一，保持現(xiàn)狀前提。 ? 第二，轉(zhuǎn)換用途前提。 ? 第三，裝修改造前提。 ? 第四，重新利用前提。 ? 第五，上述情形的某種組合。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)責(zé)任交代的時(shí)間界限和評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間界限。 實(shí)際估價(jià)中通常
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