房地產(chǎn)估價及其要素(編輯修改稿)
2025-06-08 18:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人們在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應當遵守的法則或標準。 ? 房地產(chǎn)估價原則可分為行為準則和技術(shù)性原則兩大類。 ? 房地產(chǎn)估價的行為準則 是指估價工作中對估價人員的總要求 —— 獨立、客觀、公正，它是房地產(chǎn)估價工作開展的基礎(chǔ)性原則，是房地產(chǎn)估價的最高行為準則。 房地產(chǎn)估價人員應遵循的 技術(shù)性原則 包括： ? ①合法原則 ? ②最高最佳使用原則 ? ③估價時點原則 ? ④替代原則 合法原則 所謂合法原則，具體是指符合國家相關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)政策以及當?shù)卣叩囊?guī)定。 （ 1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù) ； （ 2）在合法使用方面，應以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)； （ 3）在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）允許的處分方式為依據(jù)。 最高最佳使用原則 ? 所謂最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象價值達到最大的一種最大可能的使用。 ? 最高最佳使用的 4項標準： ①法律上許可； ②技術(shù)上可能； ③經(jīng)濟上可行； ④價值最大化。 最高最佳使用的判斷程序 尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能的設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從以下四個方面進行依次篩選： ? 第一，法律上的許可性。 ? 第二，技術(shù)上的可能性。 ? 第三，經(jīng)濟上的可行性。 ? 第四，價值是否最大化。 最高最佳使用的判斷選擇 當估價對象已做了某種使用，估價時應該根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： ? 第一，保持現(xiàn)狀前提。 ? 第二，轉(zhuǎn)換用途前提。 ? 第三，裝修改造前提。 ? 第四，重新利用前提。 ? 第五，上述情形的某種組合。 估價時點原則 ? 估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期。 估價時點是估價責任交代的時間界限和評估房地產(chǎn)價格的時間界限。 實際估價中通常
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