房地產(chǎn)估價(jià)制度ppt課件(編輯修改稿)
2025-02-07 12:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 別墅房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、委托估價(jià)方： 市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司 二、受理估價(jià)方： 市房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所 三、估價(jià)目的： 為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對 別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進(jìn)行估價(jià) 四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2022年 4月 15日 五、估價(jià)對象概況 （一） 市概況（略） （二） 別墅項(xiàng)目概況 沒有寫明估價(jià)依據(jù)及估價(jià)原則； 沒有寫明估價(jià)作業(yè)起止日期； （二） 別墅項(xiàng)目概況 土地情況 A、土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓土地使用權(quán)， 1999年 1月 6日取得國有土地使用權(quán)證。 B、土地總面積 70000平方米。 C、用途：別墅及配套設(shè)施。 D、 108棟別墅，建筑總面積 35285平方米。 其中：一期工程建設(shè) 33棟別墅，建筑面積 10378平方米。 地上物情況 該別墅項(xiàng)目開發(fā)分為一、二兩期，戶型有 A、 B、 C、 D四型，款式達(dá)數(shù)十種，主要為二層磚混結(jié)構(gòu)。目前一期工程 33棟中已有 24棟完成全部工程，建筑面積 7548平方米，另有 9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積 2830平方米。建筑材料及設(shè)備（略）。 土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)年限沒有； 缺少對土地的自然狀況介紹； 對項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面 六、估價(jià)采用的方法和步驟 （一）采用的估價(jià)方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法； （二）分析、比較用上述估價(jià)方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價(jià)格。 七、估價(jià)過程 （一）方法一：房地分別估價(jià) 土地估價(jià)：采用成本法和市場比較法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，綜合平均得出土地評估價(jià)格。 A、利用成本法進(jìn)行估價(jià) 計(jì)算公式：土地價(jià)格 =取得土地費(fèi)用 +土地開發(fā)費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金。 根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地勘察，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，城市邊緣某地實(shí)際取得土地費(fèi)用為每平方米 396元。土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米 158元，土地使用權(quán)出讓金為 2770元 /㎡ 。因此，土地價(jià)格 =396+158+1770=3324元 /㎡。 利用成本法進(jìn)行土地估價(jià)的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅 關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會平均成本或者客觀成本 B．利用市場比較法進(jìn)行估價(jià) 表一 A B C 估價(jià)對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個(gè)別因素 一般 較好 較差 一般 利用市場比較法進(jìn)行土地估價(jià)的交易實(shí)例 A不能用做可比實(shí)例，因其交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差時(shí)間太長 A B C 估價(jià)對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個(gè)別因素 一般 較好 較差 一般 A B C 土地單價(jià)（元 / ㎡ ） 3100 4800 3700 交易情況修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100 個(gè)別因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的單價(jià)（元 / ㎡ ） 3410 3474 3230 在區(qū)域因素修正中，B與 C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且 B與 C的修正系數(shù)不恰當(dāng) 在個(gè)別因素修正中，B與 C的分子與分母顛倒，修正出錯(cuò)，且 B與 C的修正系數(shù)不恰當(dāng) 表二 根據(jù)測算，上述三個(gè)交易實(shí)例修正后的價(jià)格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為結(jié)果： 比準(zhǔn)價(jià)格 =（ 3410+3474+3230） 247。 3=3371
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