房地產估價制度ppt課件-資料下載頁
2025-01-11 12:19本頁面
【正文】 占地面積： 3199平方米 總建筑面積： 14300平方米 其中：地下 1層 2240平方米，車位 5個，設備間 240平方米。地上 1層 1280平方米，其中餐飲娛樂等使用面積 875 平方米。 地上 2至 12層10790平方米，其中寫字樓出租單元使用面積 7793平方米。 總容積率 ，地上容積率 。 裝修及設備：（略） 九、采用估價方法 根據估價對象情況、房地產市場狀況及對所掌握資料的分析，估價對象為新建房地產，可用成本法估價，且當?shù)厥袌鐾悓懽謽浅鲎舛?、出售少，故還可采用收益法估價，然后確定最終估價值。 十、估價過程： 采用成本法估價 采用成本法是以各項現(xiàn)時社會水平的開發(fā)建造費用為基礎加上正常利潤，來確定估價對象房地產的價格。計算如下： （ 1）向政府交納取得土地費用： 723萬元 （ 2）拆遷安置補償費：委托方發(fā)生總費用 1280萬元 （ 3）建安工程費（含附屬室外工程）： 2570 14300=3675（萬元） （ 4）勘察設計等專業(yè)費： 3675 %=239（萬元） （ 5）管理費及其他費用： 3675 %=276（萬元） （ 6）借款利息：根據近三年當?shù)毓潭ㄙY產貸款平均年利率 %計算年利。取得土地的費用按開發(fā)全過程計算利息，其他按建設期均勻投入計算利息。 723 % +（ 1280+3675+239+276） % =+=927（萬元） （ 7）開發(fā)商利潤：取當?shù)胤康禺a投資平均利潤率 25% （ 723+1280+3675+239+276） 25%=6193 25%=1548（萬元） （ 8）銷售費稅：按售價計算銷售費 2%、手續(xù)費 1%、營業(yè)稅 %： （ 6193+927+1548） （ 2%+1%+%） =8668 %=737（萬元） （ 9）成本法估價結果： 8668+737=9405（萬元） 采用成本法估價的結果為 9405萬元。 采用收益法估價 （ 1）估計年總收益 寫字樓出租價格為每平方米建筑面積 5元 /日，餐飲娛樂用地出租價格為每平方米建筑面積 7元 /日，地下車位月租為 800元 /個。寫字樓可出租的使用面積與建筑面積比為 70%，餐飲娛樂部分為 75%，空置及租金損失率寫字樓 90%，餐飲娛樂 95%，車位 90%。則： （ 5247。 70% 90% 10780+7247。 75% 95% 875） 365+800 5 90% 12 =(+) 365+280000=21117513+280000=2140(萬元 ) （ 2）年總成本費用及稅金 ①營業(yè)稅及附加： 2140 5%=`107(萬元 ) ② 成本及經營管理費 水電熱氣使用費、管理費 、維修費、保險費、房產稅、土地使用稅合計為租金收入的 28%，則： 2140 28%=599（萬元） （ 3）估計年純收益 2140－ 107－ 599=1434（萬元） （ 4）確定資本化率 據當?shù)卣{查，銀行一年期固定資產貸款年利率 %， 2022年物價上漲率 15%， 2022年房地產開發(fā)平均投資收益率 %，平均%。確定綜合資本化率為 %。 （ 5）計算收益價格 采用收益法的估價結果為 10371萬元。 最終估價值 9405 ＋ 10371 ＝ 9985（萬元） 萬元10 371%)%( ]1%)[(1434)1( ]1)1[( ?? ???? ??? nnrrraV十一、估價結論 經過評估，新城公司所屬的大華寫字樓在 2022年 8月 1日的客觀市場價格為 9985萬元（大寫金額：人民幣九千九百八十五元整），折合每平方米建筑面積 6983元。 十二、說明事項（略） 十三、有關附件（略） 估價人員簽字：（略） 審核人員簽字：（略） 2022年 6月 15日
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1