房地產(chǎn)估價(jià)第七章ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-04-29 01:35本頁(yè)面
【正文】 P104—106 舉例 2： 某舊廠房的建筑面積為 5000m2。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元 /m2 (按建筑面積計(jì) )，同時(shí)取得 40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為 1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積 1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8％；購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的 4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià) (折現(xiàn)率為 12％ )。 解： 裝修改造后的總價(jià)值 ＝ 4000 5000/(1+12%) ＝ 1785． 7l(萬(wàn)元 ) 裝修改造總費(fèi)用 ＝ 1000 5000/(1+12%) ＝ (萬(wàn)元 ) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額 ＝ 8％＝ (萬(wàn)元 ) 購(gòu)買該舊廠房的稅費(fèi)總額 ＝ V 4％＝ (萬(wàn)元 ) 需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等的總額 ＝ 400 5 000＝ 200(萬(wàn)元 ) V＝ ––––200 ＝ (萬(wàn)元 ) 故： 舊廠房總價(jià)＝ (萬(wàn)元 ) 舊廠房單價(jià)＝ (元 /m2) 舉例 3： 某在建工程開工于 2022年 4月 1日，總用地面積 3000m2，規(guī)劃總建筑面積 12400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為 50年，從 開 工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元 /m2。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為 ，建設(shè)費(fèi)用 (包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等 )為每平方米建筑面積 2300元。至2022年 9月 1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50％的建設(shè)費(fèi)用。但估計(jì)至建成尚需 ，還需投入 60％的建設(shè)費(fèi)用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為 60元 /m2，可出租面積為建筑面積的 70％，正常出租率為 85％，出租的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的 25％。當(dāng)?shù)刭?gòu)買在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)的 3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程 2022年 9月 1日的正常購(gòu)買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)(報(bào)酬率為 9％，折現(xiàn)率為 13％ )。 解： 設(shè)該在建工程的正常購(gòu)買總價(jià)為 V：續(xù)建完成后的總價(jià)值 = 60 12 12400 85％ (125％ ) ＝ 3 403． 80(萬(wàn)元 ) 續(xù)建總費(fèi)=2300 12400 60%/(1+13%) ＝ (萬(wàn)元 ) 銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)＝ 8％ ＝ (萬(wàn)元 ) 購(gòu)買該在建工程的稅費(fèi)總額 ＝ V 3％＝ (萬(wàn)元 ) %)131(1%)91%(91%)91(?????V＝ ———＝ (萬(wàn)元 ) 故： 在建工程總價(jià)＝ 1524,45(萬(wàn)元 ) 在建工程單價(jià)＝ 247。 ＝ (元 /m2)
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