【正文】 隨著改革開放的深化和我國加入世界貿(mào)易組織，我國的私營經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)、中外合資企業(yè)和外資企業(yè)不斷增加，在這些單位就業(yè)的職工也不斷增多。國家和社會(huì)對(duì)他們住房問題應(yīng)該關(guān)心，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，社會(huì)穩(wěn)定的需要，建設(shè)文明城市的需要，也是國家和社會(huì)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)。應(yīng)該以立法、執(zhí)法的要求，采取適當(dāng)?shù)姆椒?，把他們吸收到公積金繳交的隊(duì)伍中來，使他們既對(duì)社會(huì)盡義務(wù)，又獲得社會(huì)的關(guān)愛。同時(shí)，對(duì)已屬公積金繳交的單位和職工個(gè)人，都必須嚴(yán)格按月繳交公積金，不繳或緩繳者必須事先向公積金管理委員會(huì)申請(qǐng)，經(jīng)管委會(huì)審核批準(zhǔn)，否則就是違規(guī)，應(yīng)受到法律制裁。這樣，才能體現(xiàn)公積金制度的嚴(yán)肅性。適當(dāng)提高繳交率。從建立公積金制度到現(xiàn)在已十多年了，國家經(jīng)濟(jì)得到了很大發(fā)展，在職職工工資提高得也較多較快，尤其是沿海大中城市，提高的幅度更大，這從逐年來銀行儲(chǔ)蓄存款中可以看出。因此，職工有能力多繳一些公積金，隨著銀行存款利率的降低，教育說服職工多繳一些公積金，也是完全可以做到的。從使用公積金購房角度看，按現(xiàn)在繳交的基本工資的5%的比例，職工不貸款，用公積金積累的錢購房，需要等40年的時(shí)間，若逐步把公積金繳交率提高到10%20%，一般職工就可通過公積金儲(chǔ)存實(shí)現(xiàn)居者有其屋。事實(shí)上，上海住房公積金繳交率已提高到各占7%，有的企業(yè)已達(dá)9%，可見這一措施是具有可行性的。探索建立多功能綜合性的公積金制度。1986年以來，我國退休養(yǎng)老和待業(yè)保險(xiǎn)開始實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌，建立了退休養(yǎng)老和待業(yè)保險(xiǎn)基金。近些年也建立了醫(yī)療保險(xiǎn)基金，這些基金和住房公積金一樣，同屬社會(huì)福利保障基金性質(zhì)。借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，可以把住房公積金和職工的養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)基金等合并，統(tǒng)稱公積金。各種基金均由企業(yè)和個(gè)人按工資額的一定比例繳納，隨國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展而逐步提高。我國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的大國，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡。因此，國家在各種基金繳納比例上，不能一刀切，只能規(guī)定總的原則，并以法規(guī)制度加以明確。如基金的種類、繳納對(duì)象、基金用途、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)、審計(jì)監(jiān)督等可以統(tǒng)一規(guī)定，而繳存基數(shù)、比例等各省、自治區(qū)和直轄市人民政府則可根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定，并在兩年左右的時(shí)間里調(diào)整一次。這既是國外有些國家的成功經(jīng)驗(yàn)，也是我國居民傳統(tǒng)的積蓄防病、防老和以豐補(bǔ)歉的生活習(xí)慣。這樣做的好處是職工無后顧之憂，既可盡力工作，又可盡情享受物質(zhì)、文化娛樂生活；國家可統(tǒng)籌到一大筆社會(huì)保障基金，用于社會(huì)福利保障事業(yè)，保證社會(huì)穩(wěn)定和人際之間的和諧發(fā)展。還有利于精減機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，便于監(jiān)督，方便群眾等。加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理。2002年3月國務(wù)院修訂了《住房公積金管理?xiàng)l例》，對(duì)規(guī)范住房公積金管理提供了一個(gè)法律文本。根據(jù)《條例》精神，規(guī)范管理的原則是：住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則?？偟囊笫牵航∪珱Q策體制，調(diào)整管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化監(jiān)督工作，規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)，努力把住房公積金管理工作提高到一個(gè)新水平。具體來說，可以分為四個(gè)方面：一是健全決策體制。就是要建立統(tǒng)一的住房公積金使用和管理的決策機(jī)構(gòu)，規(guī)范決策機(jī)構(gòu)人員的組成，形成科學(xué)、民主的決策機(jī)構(gòu)。按《條例》規(guī)定，住房公積金管理委員會(huì)成員中，人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家占二分之一，工會(huì)代表和職工代表占三分之一，單位代表占二分之一，以此保證管委會(huì)能夠充分代表住房公積金所有人的利益，切實(shí)維護(hù)群眾利益，確保公積金安全運(yùn)行。同時(shí)，在決策時(shí)要貫徹少數(shù)服從多數(shù)的原則，實(shí)行表決制度和責(zé)任追究制度，確保決策的嚴(yán)肅性。二是調(diào)整管理機(jī)構(gòu)。就是各地區(qū)要在所有地級(jí)以上城市建立統(tǒng)一高效、運(yùn)作規(guī)范的住房公積金管理中心，該中心直接隸屬城市人民政府，是非營利性的獨(dú)立的事業(yè)單位，不得掛靠任何部門和單位，也不得投資、參股或者興辦各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體。三是強(qiáng)化監(jiān)督工作。就是要健全監(jiān)督機(jī)制，明確監(jiān)督責(zé)任，加大監(jiān)督力度，確保公積金使用、管理的安全有效。包括完善同級(jí)監(jiān)督，加強(qiáng)自上而下的監(jiān)督，形成監(jiān)督體系。對(duì)住房公積金使用和管理中的違法違規(guī)行為，必須依法嚴(yán)肅查處。四是規(guī)范發(fā)展業(yè)務(wù)。就是要依法運(yùn)用公積金，改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平，積極發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。如能做到上述四個(gè)方面，就一定能大大提高住房公積金的管理水平。第五節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分，也是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指由保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)建立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金，用以在發(fā)生約定的自然災(zāi)害、意外事故、信用責(zé)任造成房地產(chǎn)損失時(shí)，對(duì)被保險(xiǎn)人給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)幕ブ矟?jì)制度，即房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指以房地產(chǎn)及其有關(guān)利益責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的一種特定的保險(xiǎn)。需要指出的是，土地不能作為保險(xiǎn)標(biāo)的，因?yàn)樗淮嬖跍缡У奈ｋU(xiǎn)，所以房地產(chǎn)保險(xiǎn)的實(shí)際含義是房產(chǎn)保險(xiǎn)。這里的房地產(chǎn)保險(xiǎn)只是習(xí)慣用語而已。一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性由于在房地產(chǎn)的建設(shè)、使用等過程中必然會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，會(huì)對(duì)利益相對(duì)方造成巨大的損失，從而使風(fēng)險(xiǎn)的分散和分?jǐn)偝蔀楸匾?，也有利于減輕風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)單個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的破壞性影響。具體來說，房地產(chǎn)保險(xiǎn)的必要性主要是基于如下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。房地產(chǎn)尤其是房屋建筑物，體積龐大，又暴露在大自然之中，隨時(shí)都存在著遭受自然災(zāi)害和意外事故損害的現(xiàn)實(shí)可能性。例如大風(fēng)、暴雨雪、水災(zāi)、火災(zāi)等等，造成房地產(chǎn)的損失。這種純粹風(fēng)險(xiǎn)，就全社會(huì)總體來說每年都會(huì)發(fā)生，而對(duì)個(gè)體而論又是偶然的，具有不確定性，但一旦發(fā)生會(huì)給房地產(chǎn)所有者帶來巨額的財(cái)產(chǎn)損失。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的建立和實(shí)施，可以使難以預(yù)測(cè)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化為有保險(xiǎn)的補(bǔ)償。在發(fā)生上述災(zāi)害和事故時(shí)，由保險(xiǎn)公司提供相應(yīng)的損失補(bǔ)償，從而保證受保人恢復(fù)正常生產(chǎn)和居住生活。其次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)是消除和轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要。責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中時(shí)有發(fā)生。責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指被保險(xiǎn)人在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，由于意外事故或工作上的疏忽，導(dǎo)致第三者受到人身的或財(cái)產(chǎn)的損失，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。信用風(fēng)險(xiǎn)則是指以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的保險(xiǎn)，如購房抵押貸款保證保險(xiǎn)等。實(shí)施房地產(chǎn)保險(xiǎn)，可以轉(zhuǎn)嫁和消除這種風(fēng)險(xiǎn)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償，保證房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)正常運(yùn)行。再次，房地產(chǎn)保險(xiǎn)也是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要。房地產(chǎn)保險(xiǎn)作為社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分，本身是房地產(chǎn)金融的重要內(nèi)容。通過這類保險(xiǎn)可以把擔(dān)保單位和個(gè)人分散的小量保險(xiǎn)費(fèi)集中起來，匯集成巨額保險(xiǎn)基金，其中一部分可用來作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的融通資金，通過信貸渠道，支持房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費(fèi)，不但促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊天地，推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)本身的發(fā)展。二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，與房地產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)項(xiàng)目也不斷增加。這里扼要介紹目前國內(nèi)開辦的房地產(chǎn)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。其保險(xiǎn)期為整個(gè)貸款期限，保險(xiǎn)金額則根據(jù)抵押房屋的價(jià)值確定。抵押房屋一旦發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的意外事故，貸款銀行可獲得保險(xiǎn)公司的賠付，從而免除了抵押房屋受損所可能引發(fā)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)是目前我國消費(fèi)信貸市場(chǎng)上最常見的險(xiǎn)種，銀行在對(duì)合格借款人發(fā)放抵押貸款時(shí)，一般都要求借款人投保此險(xiǎn)。購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)的特點(diǎn)是其保險(xiǎn)金額每年遞減，并同貸款本金余額相應(yīng)，其保險(xiǎn)期限為保單生效時(shí)貸款年期的余期。如果被保險(xiǎn)人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動(dòng)能力，則由保險(xiǎn)公司代替貸款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房產(chǎn)仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。近年來，有關(guān)專家學(xué)者積極探討購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)的新模式，提倡壽險(xiǎn)與住房抵押貸款“聯(lián)姻”的呼聲越來越高。以壽險(xiǎn)資金為抵押貸款來源并購買人壽養(yǎng)老保險(xiǎn)以償還貸款本金的機(jī)制在國外已行之多年。世界最大的多元化金融集團(tuán)――荷蘭國際集團(tuán)曾表示愿意向我國推薦住房抵押貸款與壽險(xiǎn)相結(jié)合的模式。荷蘭國際集團(tuán)的模式要求購房者購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸抵押，并以較低的首付價(jià)即可購房。一方面，購房者每月僅需支付利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金恰好足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面，又可確保貸款提供者的債權(quán)，不因貸款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而收貸無望。此模式不僅達(dá)到了長期資金來源供長期使用，而且低成本的長期資金可以減輕購房者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)壽險(xiǎn)公司多了一條投資渠道且有利于壽險(xiǎn)資金的增值。如能成功地將這一套模式用于中國市場(chǎng)，將在一定程度上促進(jìn)我國金融業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。購房抵押貸款保證保險(xiǎn)購房抵押貸款保證保險(xiǎn)是以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的一種險(xiǎn)種，指作為借款購房人的被保險(xiǎn)人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因致使無法繼續(xù)歸還購房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向貸款銀行償還貸款。這一險(xiǎn)種應(yīng)該是屬于購房抵押貸款保險(xiǎn)的一種方式。1997年春北京華泰保險(xiǎn)公司為工行北京分行發(fā)放的住房抵押貸款提供首批保證保險(xiǎn)，拉開了我國抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的序幕，但至今為止仍只停留在初步的嘗試和探索階段，其具體操作方式還未得以規(guī)范。房地產(chǎn)工程保險(xiǎn)房地產(chǎn)工程保險(xiǎn)是一個(gè)綜合性險(xiǎn)種，保險(xiǎn)標(biāo)的為整個(gè)工程施工期間各種災(zāi)害事故損失，包括房屋建設(shè)過程中的火災(zāi)及其他災(zāi)害事故保險(xiǎn)、工程范圍內(nèi)的貨運(yùn)險(xiǎn)、盜竊險(xiǎn)、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)、建筑工程一切險(xiǎn)、工程第三者責(zé)任險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)。工程合同保證保險(xiǎn)工程合同保證保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn)，是以信用風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)的的保險(xiǎn)，它承保的是無形的經(jīng)濟(jì)利益。作為遵守合約履行義務(wù)的信用，包括財(cái)務(wù)信用、商業(yè)信用、預(yù)付款信用、保證信用等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，工程合同保證保險(xiǎn)主要有投標(biāo)保險(xiǎn)、履約保證保險(xiǎn)、預(yù)付款保證和維修保證等險(xiǎn)種。復(fù)習(xí)思考題試述房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互關(guān)系。房地產(chǎn)金融有哪些特點(diǎn)？如何理解房地產(chǎn)金融債權(quán)的流動(dòng)性趨勢(shì)？為什么要實(shí)行住房抵押貸款證券化？什么叫住房公積金制度？實(shí)施這一制度有何重要意義？購房抵押貸款保證保險(xiǎn)如何操作？這種保險(xiǎn)是以何種方式化解貸款人無法按期償付貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)的？26 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