房地產(chǎn)估價原則ppt課件-資料下載頁
2025-04-29 02:16本頁面
【正文】 同或相當(dāng)，并與估價對象處在 同一供求范圍 內(nèi)的房地產(chǎn)。 ? 同一供求范圍： 是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。 二、替代原則的內(nèi)容 ? 在同一市場上 (同一供求范圍內(nèi) )，相同的商品，具有相同的價值。就理論上來說，任何經(jīng)濟(jì)主體在市場上的行為，是要以最小的代價 (花費或成本 )取得最大的效益 (效用或利潤 )。 ? 如果有兩個以上相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇價格最低的；如果有兩個以上價格相同的商品同時存在時，則明智的買者會選擇效用最大的。 2. 運用 : 替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價應(yīng) 指明以下兩點： ? 如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)，且知其價格，則可以由其價格推算出估價對象的價格； ? 不能孤立地思考估價對象的價格，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。尤其是好的房地產(chǎn)的價格不能低于差的房地產(chǎn)的價格。 第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則 一、謹(jǐn)慎原則的含義 ? 謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 二、遵守謹(jǐn)慎原則的要求 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》 針對不同的估價方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求： ?１）在遵守市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地察看。 ?２）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊。 ?３）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 ?４）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。 房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則主要有哪幾項 ?掌握這些原則有何實際意義 ? 遵循合法原則包括哪幾個方面 ? 什么是最高最佳使用 ?如何衡量及如何尋找最高最佳使用 ? 什么是均衡原理 ? 在實際估價中如何根據(jù)最高最佳使用原則確定估價前提 ? 什么是估價時點原則 ? 估價時點與估價作業(yè)期有何區(qū)別 ?在估價報告中寫明這兩個時間的目的是什么？ 現(xiàn)實中各種估價目的的估價，其估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況是怎樣的 ? 什么是替代原則 ?估價時如何遵循替代原則
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