房地產(chǎn)估價(jià)第七章ppt課件-文庫吧資料
2025-05-05 01:35本頁面
【正文】 ，容積率為 2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為 2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積 800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的 12％，第一年需要投入 60％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入 40％的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的 2％，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價(jià)格的 6％，買方需要繳納的契稅等為交 易價(jià)格的 3％；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積 2022元。試用傳統(tǒng)方法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。 靜態(tài)估價(jià)方法舉例 有一成片荒地需要估價(jià)。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要有折現(xiàn)率，且要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分 (通常的利率 )，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分 (利潤率 )。 傳統(tǒng)方法 ——靜態(tài)估價(jià)方法， 不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。 （三） 投資利息 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目： ①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； ②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ③開發(fā)成本和管理費(fèi)用 計(jì)息期的長短 ① +② —— 按整個(gè)開發(fā)建設(shè)期 計(jì)息 ③ —— 按開發(fā)建設(shè)期均勻 計(jì)息 （四）開發(fā)利潤 測(cè)算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 銷售稅費(fèi) ——指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷售稅費(fèi)。 當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)采取銷售（含預(yù)售）方式時(shí)，開發(fā)經(jīng)營期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 前期 建造期 銷售期 經(jīng)營期 當(dāng)開發(fā)完成后房地產(chǎn)用于出租、營業(yè)或自用時(shí)，開發(fā)經(jīng)營期如下圖： 開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)期 經(jīng)營期 前期 建造期 運(yùn)營期
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