房地產(chǎn)估價(jià)概念ppt課件-文庫吧資料
2025-05-17 12:02本頁面
【正文】 生熟 ” 程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格之說。 七、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。有了這種房屋重置價(jià)格之后，實(shí)際估價(jià)中求取估價(jià)對象房屋或建筑物的價(jià)格，可以通過這種房屋重置價(jià)的比較修正來求取。 標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。 六、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 提到的三種價(jià)格。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) (含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi) )、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7項(xiàng)因素，利潤控制在 3％以下。對于最高限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超過其最高限價(jià)；對有最低限價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得低于其最低限價(jià)。對于實(shí)行政府定價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)以政府定價(jià)為準(zhǔn)。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。對于實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價(jià)格，所以，估價(jià)應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進(jìn)行。 五、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) 市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是一組與政府對價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。 評估價(jià)值還可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價(jià)格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價(jià)格。值得注意的是，在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中有時(shí)需要評估的不一定是公開市場價(jià)值，而是在某些特定條件限制下的正常價(jià)格或金額，如征用拆遷補(bǔ)償估價(jià)。 （四）公開市場價(jià)值 公開市場價(jià)值定義為：在公開市場上最可能形成的價(jià)格。 一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動(dòng)，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。 市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。 （二）市場價(jià)格 市場價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 (6)理性的經(jīng)濟(jì)行為。 (4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。 (2)交易對象本身具備市場性。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行 情、壟斷、脅迫等的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。 四、成交、市場、理論價(jià)格、公開市場價(jià)值和評估價(jià)值 (一 )成交價(jià)格 成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。房地產(chǎn)由于具有保值增值性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，但其市場價(jià)值有時(shí)還比過去的購置價(jià)格高出很多。 原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。 賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。 就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。這個(gè)投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會(huì)一般收益率。 投資價(jià)值與市場價(jià)值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。而該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，是該房地產(chǎn)對于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。人們在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡稱的價(jià)值是指交換價(jià)值，在房地產(chǎn)估價(jià)中一 般所說的價(jià)值也是指交換價(jià)值。 5．房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素 （如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。 所以，房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是源泉價(jià)格，即這里的交換 代價(jià)的價(jià)格 (簡稱價(jià)格 )；另一個(gè)是服務(wù)價(jià)格，即這里的使用代價(jià) 的租金 (簡稱租金 )。
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