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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)估價原則ppt課件-文庫吧資料

2025-05-05 02:16本頁面
  

【正文】 ? 重新利用前提: 認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時,應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價; ? 上述情形的某種組合: 如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用,另一部分裝修改造轉(zhuǎn)換用途后使用等。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理,即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào),同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當時,便為最高最佳使用。 ?適合原理 適合原理是以房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定是否為最高最佳使用。則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮,從而會降低該房地產(chǎn)的價值。 它也可以幫助 確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 在擴大規(guī)模時,一般是先經(jīng)過規(guī)模的收益遞增階段,然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段,再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。 ? 收益遞減規(guī)律對于一宗土地來說,表現(xiàn)在對該宗土地的使用強度 (如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模 )超過一定限度后,收益開始下降。 二、最高最佳使用原則的內(nèi)容 (一)尋找最高最佳使用的方法 ? 是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式,然后從下列 4個方面依序篩選: (1)法律上的許可性; (2)技術(shù)上的可能性; (3)經(jīng)濟上的可行性; (4)價值是否最大。 一、最高最佳使用原則的含義 ? 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。 3. 在合法處分方面,應以法律、行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。 二、合法原則的內(nèi)容 1. 在合法產(chǎn)權(quán)方面,應以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。 一、合法原則的含義 ? 合法原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。 (二)公平原則的內(nèi)容 ?1.公平合理價格的評估要求 (1)估價人員應首先假設各方當事人均是理性的、精明的; (2)估價人員應以各方當事入的角色或心態(tài)來考慮評估價值 (換位思考 ); (3)估價人員再以專家的身份反復、精細地權(quán)衡評估價值,權(quán)衡出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值。 四、公平原則的含義和內(nèi)容 (一)公平原則的含義 ? 公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上,評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。 二、客觀 ?是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見,從實
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