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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)估價原則ppt課件(編輯修改稿)

2025-05-26 02:16 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 )。 在擴(kuò)大規(guī)模時,一般是先經(jīng)過規(guī)模的收益遞增階段,然后經(jīng)過一個規(guī)模的收益不變階段,再經(jīng)過一個規(guī)模的收益遞減階段。 ?均衡原理(內(nèi)部) 均衡原理是 以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡 ,來判定是否為最高最佳使用。 它也可以幫助 確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來說,建筑物與土地比較,如果規(guī)模過大或過小,或者檔次過高或過低。則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài),該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮,從而會降低該房地產(chǎn)的價值。 ( a )( b )( c )( d )圖解均衡原理 空地 最高最佳使用 陳舊過時 規(guī)模過大或檔次過高 假設(shè)圖 (a)中的空地價值為 VI,圖(b)中的建筑物的重置價格為 Vb,則圖 (b)中的房地價值為 Vl+Vb,圖(c)中的房地價值為 Vl減去建筑物的拆遷費用加上建筑物的殘值,圖 (d)中的建筑物的實際價值要低于其重置價格 Vb。 ?適合原理 適合原理是以房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否協(xié)調(diào),來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助確定最佳用途。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理,即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào),同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)時,便為最高最佳使用。 (三 )某種使用狀況下的最高最佳選擇 ? 最高最佳使用原則要求評估價格應(yīng)在合法使用方式下,各種可能的使用方式中,能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。但當(dāng)估價對象已做了某種使用,則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)在估價報告中說明: ? 保持現(xiàn)狀前提: 認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時,應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價 ? 裝修改造前提: 認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時,應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價; ? 轉(zhuǎn)換用途前提: 認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時,應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價; ? 重新利用前提: 認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時,應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價; ? 上述情形的某種組合: 如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用,另一部分裝修改造轉(zhuǎn)換用途后使用等。 第五節(jié) 估價時點原則 一、
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