房地產估價原則ppt課件(編輯修改稿)
2025-05-26 02:16 本頁面
【文章內容簡介】 )。 在擴大規(guī)模時，一般是先經過規(guī)模的收益遞增階段，然后經過一個規(guī)模的收益不變階段，再經過一個規(guī)模的收益遞減階段。 ?均衡原理（內部） 均衡原理是 以房地產內部各構成要素的組合是否均衡 ，來判定是否為最高最佳使用。 它也可以幫助 確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來說，建筑物與土地比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低。則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產的價值。 （ a ）（ b ）（ c ）（ d ）圖解均衡原理 空地 最高最佳使用 陳舊過時 規(guī)模過大或檔次過高 假設圖 (a)中的空地價值為 VI，圖(b)中的建筑物的重置價格為 Vb，則圖 (b)中的房地價值為 Vl+Vb，圖(c)中的房地價值為 Vl減去建筑物的拆遷費用加上建筑物的殘值，圖 (d)中的建筑物的實際價值要低于其重置價格 Vb。 ?適合原理 適合原理是以房地產與外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助確定最佳用途。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產與外部環(huán)境最協(xié)調，同時內部構成要素的組合最適當時，便為最高最佳使用。 （三 ）某種使用狀況下的最高最佳選擇 ? 最高最佳使用原則要求評估價格應在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據(jù)最高最佳原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中說明： ? 保持現(xiàn)狀前提： 認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價 ? 裝修改造前提： 認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提估價； ? 轉換用途前提： 認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提估價； ? 重新利用前提： 認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價； ? 上述情形的某種組合： 如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用，另一部分裝修改造轉換用途后使用等。 第五節(jié) 估價時點原則 一、
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