房地產(chǎn)估價制度ppt課件-文庫吧資料
2025-01-17 12:19本頁面
【正文】 個別因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的單價（元 / ㎡ ） 3410 3474 3230 2土地估價的綜合結(jié)果還需要做年期修正 別墅建筑物估價 別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費(fèi)用為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本 A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為 3428元 / ㎡ ，包含建筑費(fèi)（含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費(fèi)）、專業(yè)費(fèi) 8%、年利率15%、利潤率 20%、銷售稅費(fèi) 10%。 利用成本法進(jìn)行土地估價的計(jì)算公式有誤，應(yīng)該包括正常的利稅 關(guān)于土地取得費(fèi)用不能采用某宗地的實(shí)際數(shù)據(jù)，應(yīng)用社會平均成本或者客觀成本 B．利用市場比較法進(jìn)行估價 表一 A B C 估價對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個別因素 一般 較好 較差 一般 利用市場比較法進(jìn)行土地估價的交易實(shí)例 A不能用做可比實(shí)例，因其交易日期與估價時點(diǎn)相差時間太長 A B C 估價對象 用途 別墅 別墅 別墅 別墅 交易情況 協(xié)議 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 交易日期 區(qū)域因素 五類 四類 六類 五類 個別因素 一般 較好 較差 一般 A B C 土地單價（元 / ㎡ ） 3100 4800 3700 交易情況修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 98/100 98/100 個別因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的單價（元 / ㎡ ） 3410 3474 3230 在區(qū)域因素修正中，B與 C的分子與分母顛倒，修正出錯，且 B與 C的修正系數(shù)不恰當(dāng) 在個別因素修正中，B與 C的分子與分母顛倒，修正出錯，且 B與 C的修正系數(shù)不恰當(dāng) 表二 根據(jù)測算，上述三個交易實(shí)例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果： 比準(zhǔn)價格 =（ 3410+3474+3230） 247。土地開發(fā)費(fèi)用為每平方米 158元，土地使用權(quán)出讓金為 2770元 /㎡ 。 A、利用成本法進(jìn)行估價 計(jì)算公式：土地價格 =取得土地費(fèi)用 +土地開發(fā)費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金。 土地權(quán)屬情況介紹不全，土地使用權(quán)年限沒有； 缺少對土地的自然狀況介紹； 對項(xiàng)目規(guī)劃條件介紹不全面 六、估價采用的方法和步驟 （一）采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設(shè)開發(fā)法； （二）分析、比較用上述估價方法求出的結(jié)果，然后進(jìn)行綜合處理，最終求得該別墅項(xiàng)目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。目前一期工程 33棟中已有 24棟完成全部工程，建筑面積 7548平方米，另有 9棟尚未完工，但主體結(jié)構(gòu)已完，裝修設(shè)備未完，建筑面積 2830平方米。 其中：一期工程建設(shè) 33棟別墅，建筑面積 10378平方米。 C、用途：別墅及配套設(shè)施。 ?二、專業(yè)述語運(yùn)用不當(dāng) ? ?坐落 (不是“座落” ) 坐標(biāo) (不是“座標(biāo)” ) ?制定 (不是“制訂” ) 簽訂 (不是“簽定” ) ?圖像 (不是“圖象” ) 部份 (不是“部分” ) ?內(nèi)涵 (不是“內(nèi)含” ) 賬目 (不是“帳目” ) ?抵消 (不是“抵銷” ) ?二、專業(yè)述語運(yùn)用不當(dāng) ? ?客觀成本與實(shí)際成本 ?客觀收益與實(shí)際收益 ?估價折舊與會計(jì)折舊 房地產(chǎn)估價報(bào)告改錯舉例 ?致委托估價方函（略） ?估價師聲明（略） ? 別墅房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告 ? 別墅房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告 一、委托估價方： 市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
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