房地產(chǎn)估價概念(1)(編輯修改稿)
2025-06-20 00:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 價格或價值進行估算和判定的結(jié)果。 評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。 但從理論上講，一個良好的評估價值＝正常成交價格 =市場價格。 五、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預的程度有關(guān)的價格。 市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調(diào)節(jié)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者可以自主確定價格，所以，估價應依據(jù)市場供求狀況進行。 政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。對于實行政府指導價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。 政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果應以政府定價為準。 政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得超過其最高限價；對有最低限價的房地產(chǎn)，估價結(jié)果不得低于其最低限價。 政府對價格的干預還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。其中經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設施建設費 (含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費 )、管理費、貸款利息和稅金等 7項因素，利潤控制在 3％以下。對于這類房地產(chǎn)，估價也應依據(jù)這些規(guī)定進行。 六、基準地價、標定地價和房屋重置價格 基準地價、標定地價和房屋重置價格是 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 提到的三種價格。 基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 這里的房屋重置價格，應是某一基準日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。 基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。 七、土地價格、建筑物價格和房地價格 土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。 (一 )土地價格 土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。 有時根據(jù)土地的 “ 生熟 ” 程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。 (二 )建筑物價格 建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。 (三 )房地價格 房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。 對于同一宗房地產(chǎn)而言，有： (1)房地價格＝土地價格+建筑物價格； (2)土地價格＝房地價格一建筑物價格； (3)建筑物價格＝房地價 — 土地價格。 八、總價格、單位價格和樓面地價 總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。 (一 )總價格 總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。 (二
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