【文章內容簡介】 1)估價時點為過去的情形多出現在房地產糾紛案件中 ， 特別是對估價結果有爭議而引起的復核估價； ? (2)估價時點為現在，估價對象為歷史狀況的情形，多出現于房地產損害賠償案件中； ? 估價時點為現在，估價對象為現時狀況的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價； ? 估價時點為現在，估價對象為未來狀況的情形，如評估房地產的預售或預購價格； ? (3)估價時點為未來的情形，多出現在房地產的預測、為房地產投資分析提供價值依據的情形中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。 第五節(jié) 公平原則 ? 一 、 公平原則 ? 公平原則 要求房地產估價人員應站在中立的立場上 ， 求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格 。 ? 二 、 估價人員進行估價基于的 假設 ： ? （ 1） 各方當事人均是理性的； ? （ 2） 估價人員應以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮價格； ? （ 3） 估價人員再以專家的身份來反復 、 精細地權衡價格 。 ? 三、對估價人員的要求： ? （ 1）必須公正廉潔，不能受任何私心雜念的影響； ? （ 2）如果與估價對象有利害關系或是當事人的親屬，應當回避； ? （ 3）必須了解房地產供求狀況和影響房地產價格的各種因素，不斷提高估價技能、豐富估價經驗和遵循嚴謹的估價程序。 第六節(jié) 謹慎原則 一、謹慎原則 要求房地產估價人員在評估房地產抵押價值時，應保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估假設未設定優(yōu)先受償權利下的價值，不低估房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 第六節(jié) 謹慎原則 ? 《 房地產抵押估價指導意見 》 ? 第三條本意見所稱房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。 ? 第四條房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ? 本意見所稱抵押房地產，包括擬抵押房地產和已抵押房地產。 第六節(jié) 謹慎原則 ? 《 房地產抵押估價指導意見 》 ? 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 ? 第五條房地產抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。 第六節(jié) 謹慎原則 ? 《 房地產抵押估價指導意見 》 ? 第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。 ? 在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。 第六節(jié) 謹慎原則 ? 在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。 ? 在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。 ? 在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。 ? 房地產估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。 第三章 知識總結 ? 重點和難點 : ? 合法原則 ? 最高最佳使用原則 (理解和應用都很難 ) ? 替代原則 ? 估價時點原則 (應用難 ) 第四章 市場法 ? 第一節(jié) 市場法的基本原理 ? 第二節(jié) 搜集交易實例 ? 第三節(jié) 選取可比實例 ? 第四節(jié) 建立價格可比基礎 ? 第五節(jié) 交易情況修正 ? 第六節(jié) 交易日期調整 ? 第七節(jié) 房地產狀況調整 ? 第八節(jié) 求取比準價格 ? 第九節(jié) 市場法運用實例 第一節(jié) 市場法的基本原理 ? 本節(jié)的主要內容 : ? 市場法的概念和理論依據 ? ２ 、 市場法適用的對象和條件 ? ３ 、 市場法的操作步驟 一、市場法的概念和理論依據 ? 市場法的概念 ? 市場法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ? 市場法的理論依據 ? 市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。 二、市場法適用的對象和條件 ? 市場法適用的對象 ? 市場法適用的對象是具有交易性的房地產 。 ? 市場法適用的條件 ? 市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易 。 三、市場法的操作步驟 ? 搜集交易實例； ? 選取可比實例； ? 對可比實例成交價格做適當的處理； ? 求取比準價格 。 第二節(jié) 搜集交易實例 ? 本節(jié)的主要內容 : ? １、搜集交易實例的主要途徑 ? ２ 、 搜集交易實例的主要內容 ? ３ 、 建立交易實例庫 一、搜集交易實例的主要途徑 ? 查閱政府有關部門的房地產交易等資料； ? 查閱報刊上有關房地產出售 、 出租的廣告 、 信息等資料； ? 參加房地產交易會； ? 向房地產交易當事人 、 四鄰 、 經紀人 、 金融機構 、 司法機關等調查了解有關房地產交易的情況； ? 假裝購房者與房地產開發(fā)商洽談 ， 取得真實的房地產價格資料； ? 同行之間相互提供 。 二、搜集交易實例的主要內容 ? 交易實例房地產的狀況； ? 交易雙方； ? 成交日期； ? 成交價格； ? 付款方式； ? 交易情況 。 三、建立交易實例庫 ? 搜集交易實例的內容要統(tǒng)一規(guī)范； ? 制作成交易實例卡片或檔案袋； ? 分門別類保存； ? 有條件的可開發(fā)計算機軟件，將交易實例信息輸入計算機。 第三節(jié) 選取可比實例 ? 本節(jié)的主要內容： ? １ 、 可比實例的含義 ? ２ 、 選取的可比實例質量要求 ? ３ 、 選取的可比實例數量要求 一、可比實例的含義 ? 可比實例 ? 指在估價中用于參照比較的交易實例 。 二、選取的可比實例質量要求 ? ，包括在區(qū)位、權益和實物三個方面應相同或相近； ? ； ? ； ? 。 ? 在實際選取時 ， 具體化為９個方面： ? ； ? 。 ? 。 ? 同； ? ； ? 同； ? ； ? ； ? 價格 ? 一般選取 3個 (含 3個 )以上 10個 （ 含 10個 ）以下可比實例 三、選取的可比實例數量要求 第四節(jié) 建立價格可比基礎 ? 本節(jié)的主要內容： ? 統(tǒng)一房地產范圍 ? 統(tǒng)一付款方式 ? 3 、 統(tǒng)一價格單位 ?統(tǒng)一采用單價 ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?統(tǒng)一面積內涵 ?統(tǒng)一面積單位 ? 統(tǒng)一房地產范圍：房地產交易個性差異較大 ，有時價格對應的房地產范圍內涵有差別 ， 需要剔除差別后才能作為可比實例 。 如有債權債務關系；含贈送成分 /實物直接構成差別等 。 ? 統(tǒng)一付款方式 ：將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清 。 具體方法是貨幣時間價值中的折現計算 。 ? 統(tǒng)一價格單位 ?統(tǒng)一采用單價 ：即統(tǒng)一為單位面積上的價格 。 其中土地除了單價外 ， 還有樓面地價 。 ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ：即統(tǒng)一為 “ 元 ” 。 ?統(tǒng)一面積內涵 ：現實交易中有按建筑面積 、 套內建筑面積或使用面積計價的 ， 通常統(tǒng)一為建筑面積 。 ?統(tǒng)一面積單位 ：通常統(tǒng)一為平方米 。 ? 例 41：某宗房地產的交易總價款為 30萬元 ， 其中首付款 20%， 余款于半年后支付 。 假設月利率為 5‰ ， 則在其成交日期時一次付清的價格為多少 ？ ? 30 20% ? +30 （ 1－ 20%） 247。 （ 1+5‰ ）6 ? =（ 萬元 ） ? 例 42：搜集有甲 、 乙兩宗交易實例 。 ? 甲交易實例的建筑面積為 200平方米 ， 成交價格總價 80萬元人民幣 ， 分三期付款 ， 首期付16萬元人民幣 ， 第二期于半年后付 32萬元人民幣 ， 余款 32萬元人民幣于一年后付清 。 ? 乙交易實例的使用面積為 2500平方英尺 ， 成交價格總價 15萬美元 ， 于成交時一次付清 。 ? 另知乙交易實例成交時人民幣年利率為 8%；人民幣與美元的市場匯價為 1美元 =幣； 1平方米建筑面積 =；1平方米 = 。 ? 根據上述資料建立價格可比基礎 。 ? 統(tǒng)一付款方式 。 ? 甲總價 ? =16＋ 32/（ 1＋ 8%） ? ＋ 32/（ 1＋ 8%） 1 ? =（ 萬元人民幣 ） ? 乙總價 =15（ 萬美元 ） ? 統(tǒng)一采用單價 。 ? 甲單價 ? =764220247。 200 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? =150000247。 2500 ? =60（ 美元 /平方英尺 /使用面積 ） ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 。 ? 甲單價 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? =60 ? =498（ 元人民幣 /平方英尺 /使用面積 ） ? 統(tǒng)一面積內涵 。 ? 甲單價 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? =498 ? =（ 元人民幣 /平方英尺 /建筑面積 ） ? 統(tǒng)一面積單位 。 ? 甲單價 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價 ? = ? =（元人民幣 /平方米 /建筑面積） 第五節(jié) 交易情況修正 ? 本節(jié)的主要內容 : ? １、交易情況修正的含義 ? ２ 、 造成成交價格偏離正常價格的原因 ? ３ 、 交易情況修正的方法 一、交易情況修正的含義 ? 將可比實例的不正常的成交價格修正為正常的價格，這種修正稱之為交易情況修正。 ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 ? 。 二、造成成交價格偏離正常價格的原因 三、交易情況修正的方法 ? 可比實例的成交價格 交易情況修正系數 ? =正常價格 ? 其中，交易情況修正系數應是以 正常價格為基準 來確定的，通常用 1/（ 1+S%）或 100/（ 100+S）來表示。 ? 可比實例的成交價格 +交易情況修正額 ? =正常價格 ? 如稅費非正常負擔 ? 正常成交價格 應由賣方負擔的稅費 ? =賣方實際得到的價格 ? 正常成交價格 +應由買方負擔的稅費 ? =買方實際付出的價格 ? 例 43：一宗房地產的正常成交價格為 2500元 /㎡ ， 賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%， 買方應繳納的稅費為正常成交價格 5%，則： ? 賣方實際得到的價格 ? =2500－ 2500 7% ? =2325（ 元 /㎡ ） ? 買方實際付出的價格 ? =2500＋ 2500 5% ? =2625（ 元 /㎡ ） ? 例 44：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /㎡ ，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)房地產交易中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的 7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格 5%，求正常成交價格為多少？ ? 正常成交價格 ? =2325247。 （ 1－ 7%） ? =2500 （ 元 /㎡ ） ? 例 45：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /㎡ ，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)房地產交易中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格 5%，