【文章內(nèi)容簡介】 1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的情形多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中 ， 特別是對估價(jià)結(jié)果有爭議而引起的復(fù)核估價(jià)； ? (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中； ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)； ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格； ? (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)的預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)的情形中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價(jià)值。 第五節(jié) 公平原則 ? 一 、 公平原則 ? 公平原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場上 ， 求出一個(gè)對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)格 。 ? 二 、 估價(jià)人員進(jìn)行估價(jià)基于的 假設(shè) ： ? （ 1） 各方當(dāng)事人均是理性的； ? （ 2） 估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價(jià)格； ? （ 3） 估價(jià)人員再以專家的身份來反復(fù) 、 精細(xì)地權(quán)衡價(jià)格 。 ? 三、對估價(jià)人員的要求： ? （ 1）必須公正廉潔，不能受任何私心雜念的影響； ? （ 2）如果與估價(jià)對象有利害關(guān)系或是當(dāng)事人的親屬，應(yīng)當(dāng)回避； ? （ 3）必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，不斷提高估價(jià)技能、豐富估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 一、謹(jǐn)慎原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員在評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 第三條本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。 ? 第四條房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 ? 本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 ? 第五條房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ? 第十五條在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 ? 在運(yùn)用市場比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。 第六節(jié) 謹(jǐn)慎原則 ? 在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。 ? 在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。 ? 在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。 ? 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明理由。 第三章 知識總結(jié) ? 重點(diǎn)和難點(diǎn) : ? 合法原則 ? 最高最佳使用原則 (理解和應(yīng)用都很難 ) ? 替代原則 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 (應(yīng)用難 ) 第四章 市場法 ? 第一節(jié) 市場法的基本原理 ? 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ? 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ? 第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 第五節(jié) 交易情況修正 ? 第六節(jié) 交易日期調(diào)整 ? 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 第九節(jié) 市場法運(yùn)用實(shí)例 第一節(jié) 市場法的基本原理 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容 : ? 市場法的概念和理論依據(jù) ? ２ 、 市場法適用的對象和條件 ? ３ 、 市場法的操作步驟 一、市場法的概念和理論依據(jù) ? 市場法的概念 ? 市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? 市場法的理論依據(jù) ? 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 二、市場法適用的對象和條件 ? 市場法適用的對象 ? 市場法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn) 。 ? 市場法適用的條件 ? 市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易 。 三、市場法的操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例； ? 選取可比實(shí)例； ? 對可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚? ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 。 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容 : ? １、搜集交易實(shí)例的主要途徑 ? ２ 、 搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容 ? ３ 、 建立交易實(shí)例庫 一、搜集交易實(shí)例的主要途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料； ? 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售 、 出租的廣告 、 信息等資料； ? 參加房地產(chǎn)交易會(huì)； ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 經(jīng)紀(jì)人 、 金融機(jī)構(gòu) 、 司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況； ? 假裝購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談 ， 取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料； ? 同行之間相互提供 。 二、搜集交易實(shí)例的主要內(nèi)容 ? 交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況； ? 交易雙方； ? 成交日期； ? 成交價(jià)格； ? 付款方式； ? 交易情況 。 三、建立交易實(shí)例庫 ? 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容要統(tǒng)一規(guī)范； ? 制作成交易實(shí)例卡片或檔案袋； ? 分門別類保存； ? 有條件的可開發(fā)計(jì)算機(jī)軟件，將交易實(shí)例信息輸入計(jì)算機(jī)。 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容： ? １ 、 可比實(shí)例的含義 ? ２ 、 選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求 ? ３ 、 選取的可比實(shí)例數(shù)量要求 一、可比實(shí)例的含義 ? 可比實(shí)例 ? 指在估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例 。 二、選取的可比實(shí)例質(zhì)量要求 ? ，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個(gè)方面應(yīng)相同或相近； ? ； ? ； ? 。 ? 在實(shí)際選取時(shí) ， 具體化為９個(gè)方面： ? ； ? 。 ? 。 ? 同； ? ； ? 同； ? ； ? ； ? 價(jià)格 ? 一般選取 3個(gè) (含 3個(gè) )以上 10個(gè) （ 含 10個(gè) ）以下可比實(shí)例 三、選取的可比實(shí)例數(shù)量要求 第四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 本節(jié)的主要內(nèi)容： ? 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ? 統(tǒng)一付款方式 ? 3 、 統(tǒng)一價(jià)格單位 ?統(tǒng)一采用單價(jià) ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 ?統(tǒng)一面積單位 ? 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：房地產(chǎn)交易個(gè)性差異較大 ，有時(shí)價(jià)格對應(yīng)的房地產(chǎn)范圍內(nèi)涵有差別 ， 需要剔除差別后才能作為可比實(shí)例 。 如有債權(quán)債務(wù)關(guān)系；含贈(zèng)送成分 /實(shí)物直接構(gòu)成差別等 。 ? 統(tǒng)一付款方式 ：將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清 。 具體方法是貨幣時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算 。 ? 統(tǒng)一價(jià)格單位 ?統(tǒng)一采用單價(jià) ：即統(tǒng)一為單位面積上的價(jià)格 。 其中土地除了單價(jià)外 ， 還有樓面地價(jià) 。 ?統(tǒng)一幣種和貨幣單位 ：即統(tǒng)一為 “ 元 ” 。 ?統(tǒng)一面積內(nèi)涵 ：現(xiàn)實(shí)交易中有按建筑面積 、 套內(nèi)建筑面積或使用面積計(jì)價(jià)的 ， 通常統(tǒng)一為建筑面積 。 ?統(tǒng)一面積單位 ：通常統(tǒng)一為平方米 。 ? 例 41：某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為 30萬元 ， 其中首付款 20%， 余款于半年后支付 。 假設(shè)月利率為 5‰ ， 則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為多少 ？ ? 30 20% ? +30 （ 1－ 20%） 247。 （ 1+5‰ ）6 ? =（ 萬元 ） ? 例 42：搜集有甲 、 乙兩宗交易實(shí)例 。 ? 甲交易實(shí)例的建筑面積為 200平方米 ， 成交價(jià)格總價(jià) 80萬元人民幣 ， 分三期付款 ， 首期付16萬元人民幣 ， 第二期于半年后付 32萬元人民幣 ， 余款 32萬元人民幣于一年后付清 。 ? 乙交易實(shí)例的使用面積為 2500平方英尺 ， 成交價(jià)格總價(jià) 15萬美元 ， 于成交時(shí)一次付清 。 ? 另知乙交易實(shí)例成交時(shí)人民幣年利率為 8%；人民幣與美元的市場匯價(jià)為 1美元 =幣； 1平方米建筑面積 =；1平方米 = 。 ? 根據(jù)上述資料建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 。 ? 統(tǒng)一付款方式 。 ? 甲總價(jià) ? =16＋ 32/（ 1＋ 8%） ? ＋ 32/（ 1＋ 8%） 1 ? =（ 萬元人民幣 ） ? 乙總價(jià) =15（ 萬美元 ） ? 統(tǒng)一采用單價(jià) 。 ? 甲單價(jià) ? =764220247。 200 ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? =150000247。 2500 ? =60（ 美元 /平方英尺 /使用面積 ） ? 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 。 ? 甲單價(jià) ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? =60 ? =498（ 元人民幣 /平方英尺 /使用面積 ） ? 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 。 ? 甲單價(jià) ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? =498 ? =（ 元人民幣 /平方英尺 /建筑面積 ） ? 統(tǒng)一面積單位 。 ? 甲單價(jià) ? =（ 元人民幣 /平方米 /建筑面積 ） ? 乙單價(jià) ? = ? =（元人民幣 /平方米 /建筑面積） 第五節(jié) 交易情況修正 ? 本節(jié)的主要內(nèi)容 : ? １、交易情況修正的含義 ? ２ 、 造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因 ? ３ 、 交易情況修正的方法 一、交易情況修正的含義 ? 將可比實(shí)例的不正常的成交價(jià)格修正為正常的價(jià)格，這種修正稱之為交易情況修正。 ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? ； ? 。 ? 。 二、造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因 三、交易情況修正的方法 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) ? =正常價(jià)格 ? 其中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)是以 正常價(jià)格為基準(zhǔn) 來確定的，通常用 1/（ 1+S%）或 100/（ 100+S）來表示。 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +交易情況修正額 ? =正常價(jià)格 ? 如稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ? 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? =賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ? 正常成交價(jià)格 +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? =買方實(shí)際付出的價(jià)格 ? 例 43：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為 2500元 /㎡ ， 賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%， 買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%，則： ? 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 ? =2500－ 2500 7% ? =2325（ 元 /㎡ ） ? 買方實(shí)際付出的價(jià)格 ? =2500＋ 2500 5% ? =2625（ 元 /㎡ ） ? 例 44：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /㎡ ，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的 7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%，求正常成交價(jià)格為多少？ ? 正常成交價(jià)格 ? =2325247。 （ 1－ 7%） ? =2500 （ 元 /㎡ ） ? 例 45：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /㎡ ，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格 5%，