【正文】 求正常成交價(jià)格為多少？ ? 正常成交價(jià)格 ? =2625247。 （ 1＋ 5%） ? =2500 （ 元 /㎡ ） 第六節(jié) 交易日期調(diào)整 調(diào)整的含義 調(diào)整的方法 本節(jié)的主要內(nèi)容： 一、交易日期調(diào)整的含義 ?交易日期調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 ?實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整。 二、交易日期調(diào)整的方法 百分率法 價(jià)格指數(shù)法 時(shí)間序列分析 價(jià)格變動(dòng)法 ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期調(diào)整系數(shù) ? =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ? 其中 ， 交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定的 ， 通常用 （ 1+T%）或 （ 100+T） /100來(lái)表示 。 百分率法 價(jià)格指數(shù) 定基價(jià)格指數(shù) 環(huán)比價(jià)格指數(shù) （ 1）定基價(jià)格指數(shù) ? 定基價(jià)格指數(shù) 是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的價(jià)格指數(shù) 。 ? 調(diào)整公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 247。 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) ? =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ? 例 46：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10 月的價(jià)格指數(shù)為,,（ 以2022年 1月為 100） 。 其中某宗房地產(chǎn)在 2022年 6月的價(jià)格為 1800元 /㎡ ， 對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整為 2022年 10月的價(jià)格： ? 1800 247。 ? = （ 元 /㎡ ） ? 環(huán)比價(jià)格指數(shù)是以上一時(shí)期作為基期的價(jià)格指數(shù) 。 ? 調(diào)整公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 成交日期下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) ? =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （ 2）環(huán)比價(jià)格指數(shù) ? 例 47：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10 月的價(jià)格指數(shù)為,,（ 均以上個(gè)月為 100） 。 其中某宗房地產(chǎn)在 2022年 6月的價(jià)格為 2022元 /㎡ ， 對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整為 2022年 10月的價(jià)格： ? 2022 ? ? = （ 元 /㎡ ） 價(jià)格變動(dòng)率 ? （ 1） 逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率 ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 ? （ 1 +價(jià)格變動(dòng)率 ） 期數(shù) ? =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 價(jià)格變動(dòng)率 ? （ 2） 期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率 ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 ? （ 1 +價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù) ） ? =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ? 例 48：某宗房地產(chǎn)成交日期 2022年 10月末 ， 成交價(jià)格為 3000元 /㎡ ， 另調(diào)查知該類房地產(chǎn)價(jià)格 2022年 6月末至 2022年 2月末平均每月比上月上漲 %， 2022年2月末至 2022年 9月末平均上漲 2%， 對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2022年 9月末的價(jià)格為： ? 3000 （ 1＋ %） 4 （ 1＋ 2% 7） ? =3630（ 元 /㎡ ） ? 例 49：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2022年 2月 1日的價(jià)格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) ， 平均每月比上月下跌 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 2月 1日為 1美元 =元人民幣 ， 2022年 10月 1日為 1美元= 。 對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2022年 10月 1日的價(jià)格為： ? 1000 （ 1 － %） 8 ? =8129（ 人民幣元 /㎡ ） ? 例 410：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2022年 2月 1日的價(jià)格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) ， 平均每月下降 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 2月 1日為 1美元 = ， 2022年 10月 1日為 1美元= 。 對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2022年 10月 1日的價(jià)格為： ? 1000 （ 1－ % 8） ? =7958（ 人民幣元 /㎡ ） 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 調(diào)整的含義 調(diào)整的方法 調(diào)整的內(nèi)容 調(diào)整中的注意問(wèn)題 本節(jié)的主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 百分率法 間接比較調(diào)整 直接比較調(diào)整 差額法 ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 其中 ， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定的 ， 通常用 ? 1/（ 1+R%） 或 100/（ 100+R） 來(lái)表示 。 百分率法 差額法 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 ? =正常價(jià)格 ? 直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法 ， 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為100） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 ? 具體公式： ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 100/（ ） ? =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 直接比較調(diào)整 ? 直接比較調(diào)整 可比實(shí)例 A 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 比較 比較 比較 ? 間接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法 ， 首先設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 。 ? 具體公式： ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 100/（ ） （ ） /100 ? =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較調(diào)整 ? 間接比較調(diào)整 可比實(shí)例 A 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 比較 比較 比較 標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) ? 可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況 ， 無(wú)論是區(qū)位狀況 、 權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況 ， 都是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況 ， 而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候發(fā)生了變化后的狀況 。 ? 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較調(diào)整時(shí)，具體比較調(diào)整的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)有所不同。 ? 在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，可以根據(jù)每個(gè)因素的具體情況而分別予以調(diào)整。 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問(wèn)題 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 本節(jié)主要內(nèi)容： ? １ 、 求取某個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法 ? ２ 、 將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法 百分率法 ? 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 = ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 差額法 ? 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 = ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +交易情況修正額 ? +交易日期調(diào)整額 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 直接比較修正與調(diào)整 ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = ? 可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 間接比較修正與調(diào)整 ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = ? 可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 二、將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法 ? 平均數(shù) ? （ 1） 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) ? （ 2） 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ? 中位數(shù) ? 眾數(shù) 平均數(shù) ? （ 1） 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) ， 是把修正出的各個(gè)價(jià)格相加 ， 再除以價(jià)格的個(gè)數(shù) ， 所得的數(shù)即為綜合出的一個(gè)價(jià)格 。 ? 例 411：三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格分別為 5200、元 /㎡ 5600元 /㎡ 、 5300元 /㎡ 。 用 “ 簡(jiǎn)單算術(shù)平均 ” 綜合出的一個(gè)價(jià)格 。 ? （ 5200+5600+5300） 247。 3 ? =5367（ 元 /㎡ ） 平均數(shù) ? （ 2） 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ，是把修正出的各個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格時(shí)，考慮到每個(gè)價(jià)格的重要程度不同，先賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出的一個(gè)價(jià)格。 ? 例 412：在例 411中，如果賦予三個(gè)價(jià)格的權(quán)數(shù)分別時(shí) 、 、 。用“加權(quán)算術(shù)平均”綜合出的一個(gè)價(jià)格。 ? 5200 +5600 +5300 ? =5340（元 /㎡ ） 中位數(shù) ? 中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列 ， 當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí) ， 位于中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格 ， 當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí) ， 位于中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格 。 眾數(shù) ? 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 。 第九節(jié) 市場(chǎng)法運(yùn)用實(shí)例 ? 例 413：為評(píng)估某寫字樓 2022年 10月 31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下： ? A的成交價(jià)格： 5000（ 人民幣元 /平方米 ） ? B 的成交價(jià)格： 600（ 美元 /平方米 ） ? C的成交價(jià)格： 5500（ 人民幣元 /平方米 ） ? A的成交日期： 2022年 1月 31日 ? B的成交日期： 2022年 3月 31日 ? C的成交日期： 2022年 7月 31日 ? A的交易情況： ＋ 2 ； 房地產(chǎn)狀況：－ 8 ? B的交易情況： ＋ 5 ； 房地產(chǎn)狀況：－ 4 ? C的交易情況： － 3 ； 房地產(chǎn)狀況： +6 ? 交易情況的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度； ? 房地產(chǎn)狀況的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。 ? 另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2022年 3月 31日為 1： ， 2022年 10月 31日為 1：； ? 該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2022年 1月 1日至 2022年 2月 31日基本保持不變； ? 2022年 2月 31日至 2022年 5月 31日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月比上月上升 %。 ? 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2022年 10月31日的正常市場(chǎng)價(jià)格。 ? 估算該寫字樓 2022年 10月 31日的正常市場(chǎng)價(jià)格如下： ? 計(jì)算公式： ? 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? 比準(zhǔn)價(jià)格： ? A=5000 100/（ 100＋ 2） （ 1－ 1%） 3（ 1＋ %） 5 100/（ 100－ 8） ? =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? 比準(zhǔn)價(jià)格： ? B=600 100/（ 100＋ 5） （ 1－ 1%）2 ? （ 1＋ %） 5 100/（ 100－ 4） ? =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? C=5500 100/（ 100－ 3） ? （ 1＋ %） 3 100/（ 100＋ 6） ? =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? 將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價(jià)結(jié)果 ， 則： ? 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 （ 單價(jià) ） ? =（ ＋ ＋ ） 247。 3 ? =（人民幣元 /平方米） ? 例 414：為評(píng)估某商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該商品住宅附近地