【正文】 ? 例 54：某舊住宅 ， 估計(jì)其重置價格為 40萬元 ， 地面 、 門窗等破舊引起的。 ? 具體包括： ? （ 1） 功能缺乏； ? （ 2） 功能落后； ? （ 3） 功能過剩 。 ? 具體包括： ? （ 1） 自然經(jīng)過的老朽； ? （ 2） 正常使用的磨損； ? （ 3） 意外的破壞損毀； ? （ 4） 延遲維修的損壞殘存 。 第五節(jié) 建筑物折舊 ? 一 、 建筑物折舊的概念和原因 ? (一 )建筑物折舊的概念 ? 估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失 ， 是建筑物在估價時點(diǎn)時的市場價值與其重新購建價格之間的差額 ， 扣除折舊即是減價修正 。 ? 工料測量法 ? 工料測量法是先估算建筑物所需各種材料 、 設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù) ， 然后逐一乘以估價時點(diǎn)的各種相同材料 、 設(shè)備的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ， 再將其相加來估算建筑物的重新購建價格的方法 。 ? 例 53：某建筑物的體積為 500m3， 該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單位體積造價為600元 /m3， 則該建筑物的重新購建價格可估計(jì)為 : ? 500 600=30（ 萬元 ） 。 ? 四 、 建筑物重新購建價格的求取方法 ? 單位比較法 ? 單位比較法是以建筑物整體與價格 、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價格的方法 。 ? 三 、 建筑物重新購建價格的求取方式 ? 重置價格 ? 重置價格又稱重置成本 ， 是采用估價時點(diǎn)的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件 、 設(shè)備和建筑技術(shù)等 ， 按照估價時點(diǎn)的價格水平 ， 重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格 。 ? ， 通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在 ， 再采用比較法 、 基準(zhǔn)地價修正法等估價方法求取其重新取得價格；也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本 。 具體理解 : ? 重新購建價格是估價時點(diǎn)的價格； ? 重新購建價格是客觀的價格； ? 建筑物的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格 。 【 1－ （ %+%） 】 ? 247。 【 1－ （ 銷售稅費(fèi)率＋銷售利潤率 ） 】 247。 試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價 。 ? 七 、 開發(fā)利潤 ? 開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費(fèi)用和稅金的余額。 ? 五 、 銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用 。 ? 三 、 管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資 、 辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi)等 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 ? 一 、 土地取得成本 ? 土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費(fèi)用 、 稅金等 。 ? 成本法適用的條件 ? （ 1） 自由競爭； ? （ 2） 該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)； ? （ 3） 區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本； ? （ 4） 結(jié)合市場供求分析來確定價格 。 ? 成本法的理論依據(jù) ? （ 1） 從賣方的角度看是生產(chǎn)費(fèi)用價值論； ? （ 2） 從買方的角度看是替代原理 。 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 A B C 因素 1 100 90 100 80 因素 2 100 100 110 120 因素 3 100 125 100 100 ? 估算該商品住宅 2022年 10月 24日的正常市場價格如下： ? 計(jì)算公式： ? 比準(zhǔn)價格 =可比實(shí)例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 交易情況修正系數(shù) ： ? 可比實(shí)例 A： 100/（ 100－ 2） =100/98 ? 可比實(shí)例 B： 100/（ 100－ 0） =100/100 ? 可比實(shí)例 C： 100/（ 100＋ 1） =100/101 ? 交易日期修正系數(shù)： ? 可比實(shí)例 A： ? 可比實(shí)例 B： ? 可比實(shí)例 C： ? 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) : ? 可比實(shí)例 A： 100/（ 90 ＋ 100 ＋125 ） =100/100 ? 可比實(shí)例 B： 100/（ 100 ＋ 110 ＋100 ） =100/103 ? 可比實(shí)例 C： 100/（ 80 ＋ 120 ＋100 ） =100/96 ? 計(jì)算比準(zhǔn)價格 （ 單價 ） ： ? 比準(zhǔn)價格 A ? =3700 100/98 100/100 ? =（ 元 /㎡ ） ? 比準(zhǔn)價格 B ? =4200 100/100 100/103 ? =（ 元 /㎡ ） ? 比準(zhǔn)價格 C ? =3900 100/101 100/96 ? =（ 元 /㎡ ） ? 將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果 ， 則： ? 估價對象的價格 （ 單價 ） ? =（ ＋ ＋ ? ）247。 ? 估算該寫字樓 2022年 10月 31日的正常市場價格如下： ? 計(jì)算公式： ? 比準(zhǔn)價格 =可比實(shí)例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? 比準(zhǔn)價格： ? A=5000 100/（ 100＋ 2） （ 1－ 1%） 3（ 1＋ %） 5 100/（ 100－ 8） ? =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? 比準(zhǔn)價格： ? B=600 100/（ 100＋ 5） （ 1－ 1%）2 ? （ 1＋ %） 5 100/（ 100－ 4） ? =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? C=5500 100/（ 100－ 3） ? （ 1＋ %） 3 100/（ 100＋ 6） ? =（ 人民幣元 /平方米 ） ； ? 將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價結(jié)果 ， 則： ? 估價對象價格 （ 單價 ） ? =（ ＋ ＋ ） 247。 ? 另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 3月 31日為 1： ， 2022年 10月 31日為 1：； ? 該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2022年 1月 1日至 2022年 2月 31日基本保持不變； ? 2022年 2月 31日至 2022年 5月 31日平均每月比上月下降 1%，以后平均每月比上月上升 %。 眾數(shù) ? 眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值 。用“加權(quán)算術(shù)平均”綜合出的一個價格。 3 ? =5367（ 元 /㎡ ） 平均數(shù) ? （ 2） 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ，是把修正出的各個價格綜合成一個價格時，考慮到每個價格的重要程度不同，先賦予每個價格不同的權(quán)數(shù)，然后綜合出的一個價格。 用 “ 簡單算術(shù)平均 ” 綜合出的一個價格 。 四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格 ? 本節(jié)主要內(nèi)容： ? １ 、 求取某個可比實(shí)例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法 ? ２ 、 將多個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法 百分率法 ? 估價對象的價格 = ? 可比實(shí)例的成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 差額法 ? 估價對象的價格 = ? 可比實(shí)例的成交價格 +交易情況修正額 ? +交易日期調(diào)整額 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 直接比較修正與調(diào)整 ? 估價對象價格 = ? 可比實(shí)例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 間接比較修正與調(diào)整 ? 估價對象價格 = ? 可比實(shí)例成交價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 二、將多個可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價格綜合成一個最終比準(zhǔn)價格的方法 ? 平均數(shù) ? （ 1） 簡單算術(shù)平均數(shù) ? （ 2） 加權(quán)算術(shù)平均數(shù) ? 中位數(shù) ? 眾數(shù) 平均數(shù) ? （ 1） 簡單算術(shù)平均數(shù) ， 是把修正出的各個價格相加 ， 再除以價格的個數(shù) ， 所得的數(shù)即為綜合出的一個價格 。 ? 由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實(shí)物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較調(diào)整時，具體比較調(diào)整的內(nèi)容和權(quán)重應(yīng)有所不同。 ? 具體公式： ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 100/（ ） ? =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 直接比較調(diào)整 ? 直接比較調(diào)整 可比實(shí)例 A 估價對象 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 比較 比較 比較 ? 間接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法 ， 首先設(shè)想一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將可比實(shí)例及估價對象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率 。 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 百分率法 間接比較調(diào)整 直接比較調(diào)整 差額法 ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 其中 ， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定的 ， 通常用 ? 1/（ 1+R%） 或 100/（ 100+R） 來表示 。 對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2022年 10月 1日的價格為： ? 1000 （ 1 － %） 8 ? =8129（ 人民幣元 /㎡ ） ? 例 410：某個可比實(shí)例房地產(chǎn) 2022年 2月 1日的價格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動 ， 平均每月下降 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場匯價 2022年 2月 1日為 1美元 =元人民幣 ， 2022年 10月 1日為 1美元= 。 ? 調(diào)整為 2022年 10月的價格： ? 2022 ? ? = （ 元 /㎡ ） 價格變動率 ? （ 1） 逐期遞增或遞減的價格變動率 ? 可比實(shí)例在成交日期時的價格 ? （ 1 +價格變動率 ） 期數(shù) ? =可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格 價格變動率 ? （ 2） 期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率 ? 可比實(shí)例在成交日期時的價格 ? （ 1 +價格變動率 期數(shù) ） ? =可比實(shí)例在估價時點(diǎn)時的價格 ? 例 48：某宗房地產(chǎn)成交日期 2022年 10月末 ， 成交價格為 3000元 /㎡ ， 另調(diào)查知該類房地產(chǎn)價格 2022年 6月末至 2022年 2月末平均每月比上月上漲 %， 2022年2月末至 2022年 9月末平均上漲 2%， 對該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時的價格 成交日期下一時期的價格指數(shù) 再下一時期的價格指數(shù) … 估價時點(diǎn)時的價格指數(shù) ? =在估價時點(diǎn)時的價格 （ 2）環(huán)比價格指數(shù) ? 例 47：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10 月的價格指數(shù)為,（ 均以上個月為 100） 。 ? 調(diào)整為 2022年 10月的價格： ? 1800 247。 成交日期時的價格指數(shù) ? =在估價時點(diǎn)時的價格 ? 例 46：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 4月至 10 月的價格指數(shù)為,（ 以2022年 1月為 100） 。 百分率法 價格指數(shù) 定基價格指數(shù) 環(huán)比價格指數(shù) （ 1）定基價格指數(shù) ? 定基價格指數(shù) 是以某個固定時期作為基期的價格指數(shù) 。 ?實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行調(diào)整。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的7%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價格 5%，求正常成交價格為多少？ ? 正常成交價格 ? =2625247。已