房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)ppt課件(編輯修改稿)
2025-06-01 18:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方法。 ?收益性 房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。 ?在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 ?具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 LOGO 基本估價(jià)方法 —— 市 場(chǎng) 比 較 法 市場(chǎng)比較法即在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。 ?應(yīng)用前提 – ○需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場(chǎng) – ○ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)比較充分 – ○階段時(shí)期內(nèi)價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn) LOGO 注意 問(wèn)題 ?搜集交易實(shí)例； ?選取可比實(shí)例； – 取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： – 是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)； – 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不超過(guò)一年； – 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。 ?建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； ?進(jìn)行交易情況修正； ?進(jìn)行交易日期修正； ?進(jìn)行區(qū)域因素修正； ?進(jìn)行個(gè)別因素修正； ?求出比準(zhǔn)價(jià)格。 LOGO 基本估價(jià)方法 —— 收益法 ?收益法是基于預(yù)期收益原則和最有效使用原則 ，以還原利率將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的每年正常純收益還原為估價(jià)時(shí)日總收益的一種估價(jià)方法 。 ?計(jì)算公式：一般公式： ?收益變化有限年公式： ?主要適用于有收益房地產(chǎn)的估價(jià) ， 而對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn) ， 如機(jī)關(guān) 、 學(xué)校等估價(jià)多不適用 。 ?思考：未出租的餐館 ？ 農(nóng)地 ？ 未開(kāi)發(fā)的土地 ？ LOGO 收益法步 驟與 注意 問(wèn)題 ? 搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料 ? 估算潛在毛收入 – 客觀收益 – 租約期內(nèi)采用租約收益 ， 租約期外采用客觀收益 ? 估算有效毛收入 ? 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ? 估算凈收益 ? 確定資本化率 （ 報(bào)酬率 ） ? 確定收益價(jià)格 ?租賃房地產(chǎn)的收益測(cè)算方法： ?V = （ 租金 物業(yè)費(fèi) 相關(guān)費(fèi)用 ） *（ 1空置率 ） /a LOGO 基本估價(jià)方法 —— 成本法 ?成本法基本步驟： – 1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料； – 2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格； – 3估算折舊； ? 房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) *成新度 – 4求出積算價(jià)格。 ?應(yīng)用注意問(wèn)題： ? 成本不等于價(jià)格； ? 對(duì)商業(yè)及住宅多不適用 ? 新開(kāi)發(fā)土地和房地產(chǎn)一般不應(yīng)扣除折舊。 LOGO 基本估價(jià)方法 —— 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ? 它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值 ， 扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用 、 銷(xiāo)售費(fèi)用 、 稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法 。 – 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； – 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； – 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期； – 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； – 估算開(kāi)發(fā)成本 、 管理費(fèi)用 、 投資利息 、 銷(xiāo)售稅費(fèi) 、 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 。 ? 注意問(wèn)
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