房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)ppt課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 路線、方法選擇及運(yùn)用。 估價(jià)報(bào)告的完整性。 估價(jià)報(bào)告的邏輯性。 市場分析。 LOGO 如何 審閱 估價(jià) 報(bào) 告（一） ?總體上：邏輯正確，方法得當(dāng)，價(jià)格合理 ?具體內(nèi)容上： 估價(jià)人員資格。” ?擬抵押房產(chǎn)是否屬于抵押人的唯一住房？ LOGO 技 術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ?謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用 ?估價(jià)程序 ?估價(jià)方法 ? 估價(jià)假設(shè)與限制條件以及估價(jià)師 聲明，注意審查評(píng)估報(bào)告設(shè)定的假設(shè)和限制條件是否合理、合法 ?是否帶有欺騙性 ? ?物業(yè)狀況與利用條件 LOGO 風(fēng)險(xiǎn)關(guān) 注點(diǎn) —— 帶 租 約 抵押 ?《 擔(dān)保法 》 第 48條規(guī)定：“抵押人已將出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。 LOGO 關(guān)鍵問題 探 討與風(fēng)險(xiǎn)關(guān) 注點(diǎn) ?市場公允值與銀行抵押價(jià)值的關(guān)系探討 ?風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn) ——政策風(fēng)險(xiǎn) ?風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn) ——權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) ?風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn) ——技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) LOGO 市 場 公允 值與銀 行抵押價(jià) 值 的 關(guān) 系探 討 ?房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市場價(jià)值。 ?應(yīng)用注意問題： ? 成本不等于價(jià)格； ? 對(duì)商業(yè)及住宅多不適用 ? 新開發(fā)土地和房地產(chǎn)一般不應(yīng)扣除折舊。 ?具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 ? 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 在第四十七條 “依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 ?房地產(chǎn)概念 LOGO 房地 產(chǎn) 估價(jià) 規(guī) 范 ?技術(shù)規(guī)范： – 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 》GB/T50291一 1999（一九九九年六月一日起執(zhí)行） – 2022年 1月份建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布 《 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知 》 以及 《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 – 《 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 LOGO 房地 產(chǎn) 抵押價(jià) 值 含 義 ?《 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見 》 ：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款 。 ? LOGO 房地 產(chǎn) 抵押的限制范 疇 ? （ 3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ? （ 4）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； ? （ 5）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)； ? （ 6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； ? （ 7）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ? （ 8）權(quán)屬不明的、權(quán)屬有爭議的或未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； ? （ 9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但《 擔(dān)保法 》 第三十四條第五項(xiàng)“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)” ? （ 10）“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以其廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： – 是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)； –
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