【正文】 B．為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目　　C．未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開　　D．應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用　　E．不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章　　某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時(shí)，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對象范圍一般包括（ ?。！　．土地　　B．建筑物　　C．裝飾裝修　　D．動(dòng)產(chǎn)　　E．特許經(jīng)營權(quán)　　下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（ ?。?。　　A．折舊費(fèi)　　B．維修費(fèi)　　C．管理費(fèi)　　D．保險(xiǎn)費(fèi)　　E．房產(chǎn)稅　　下列價(jià)值種類中，屬于基本價(jià)值類型的有（ 　）?！　．抵押價(jià)值　　B．市場價(jià)值　　C．計(jì)稅價(jià)值　　D．投資價(jià)值　　E．在用價(jià)值　　影響房地產(chǎn)價(jià)值的權(quán)益因素包括（ 　）。　　A．房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制　　B．房地產(chǎn)區(qū)位的限制　　C．房地產(chǎn)使用管制　　D．房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制　　E．房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制　　城市房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且調(diào)換房屋為期房的，在結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)差價(jià)時(shí)，（ ?。?。　　A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一致　　B．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的未來市場價(jià)值被拆遷房屋的現(xiàn)在市場價(jià)值　　C．期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=所調(diào)換期房的現(xiàn)在市場價(jià)值被拆遷房屋的未來市場價(jià)值　　D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)　　E．在原地實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，差價(jià)不應(yīng)大于被拆遷房屋市場價(jià)格的20%　　下列資料中一般應(yīng)放入估價(jià)報(bào)告附件的有（ ?。！　．估價(jià)委托書　　B．估價(jià)委托合同　　C．估價(jià)對象權(quán)屬證明　　D．估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表　　E．估價(jià)師注冊證書復(fù)印件　　下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（ ?。！　．位置　　B．房地產(chǎn)規(guī)?！　．環(huán)境景觀　　D．外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度　　E．朝向、樓層　　根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（ ?。！　．單位比較法　　B．市場提取法　　C．分解法　　D．工料測量法　　E．指數(shù)調(diào)整法　　某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水寨、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（ ?。??！　．電費(fèi)　　B．物業(yè)管理費(fèi)　　C．水費(fèi)　　D．供暖費(fèi)　　E．房地產(chǎn)稅　　1假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價(jià)值的扣除項(xiàng)目有（ 　）。　　A．土地取得成本　　B．續(xù)建管理費(fèi)用　　C．續(xù)建投資利息　　D．續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費(fèi)用　　E．取得在建工程的稅費(fèi)　　1長期趨勢法的作用主要有（ ?。??！　．用于收益法中預(yù)測未來的租金、空置率等　　B．用于市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整　　C．用于成本法計(jì)算重置價(jià)格　　D．用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢與潛力　　E．用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏　　1城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的（ ?。??！　．容積率　　B．土地使用稅　　C．土地開發(fā)程度　　D．土地使用期限　　E．征地補(bǔ)償費(fèi)　　1某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為200萬元，其中一層價(jià)值是二層價(jià)值的2倍。若建筑物總價(jià)值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有（ 　）?！　．%　　B．%　　C．%　　D．%　　E．%　　1房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括（ 　）?！　．規(guī)范估價(jià)行為　　B．節(jié)省估價(jià)工作　　C．保障估價(jià)質(zhì)量　　D．提高估價(jià)效率　　E．規(guī)避估價(jià)監(jiān)管三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分）　　在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。（ 　）　　任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。（ ?。　∈袌龇ǖ墓纼r(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。（ ?。　》康禺a(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（ ?。　》康禺a(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。（ ?。　∫话闱闆r下，商場與住宅相比，樓層對價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。（ ?。　≡谫u方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（ ?。　∧撤康禺a(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。（ ?。　≡诓捎檬袌龇ㄟM(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例中的裝修價(jià)值扣除。（ ?。　≡谶\(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就相應(yīng)增高。（ ?。　?某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，%。（ ?。　?在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。（ ?。　?根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/㎡。（ ?。　?劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。（ ?。　?在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正常或人為因素的影響。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。（ 　）四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；只有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答）　　某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，　　約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。（8分）　　某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續(xù)期。預(yù)計(jì)取得土地后建成毛坯房需2年時(shí)間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1100元/㎡，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%.　　管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用之和的3%，上述三項(xiàng)費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入；毛坯房建成時(shí)的銷售價(jià)格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時(shí)間，裝修及其專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等為800元/㎡；精裝修公寓售價(jià)為10000元/㎡。公寓裝修完成時(shí)，一次性購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，可作為賓館投入正常經(jīng)營，購置設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200元/㎡；預(yù)計(jì)賓館正常經(jīng)營的年凈收益為5100萬元，報(bào)酬率為10%。同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，銷售費(fèi)用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內(nèi)均勻投入，銷售于建成時(shí)即售完，購買土地的契稅為地價(jià)的4%，折現(xiàn)率為12%。請根據(jù)上述資料比較不同開發(fā)方式下的土地價(jià)值大小，并判斷該宗土地的合理價(jià)值。（12分）參考答案