房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式(整理)-資料下載頁
2025-06-27 14:18本頁面
【正文】 投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)適用于開發(fā)完成后出售的公式：V＝VP—C適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V＝VR—C上式中:V—待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。VP—用市場(chǎng)法或長期趨勢(shì)法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；VC—應(yīng)扣除項(xiàng)目 VR—用收益法測(cè)算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；7．4假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取利率＝單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金100％I＝Pin F＝P(1＋in)復(fù)利的本利和計(jì)算公式為：F＝P(1＋i)n 復(fù)利的總利息計(jì)算公式為：I＝P[(1十i)n—1]在名義利率下的本利和為：F＝P(1＋r／m)nm在名義利率下的一年末本利和為：F＝P(1＋r／m)m假設(shè)實(shí)際年利率為i則在實(shí)際利率下的一年末本利的為：F＝P(1＋i)令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等，即P(1＋i)=P(1＋r/m)m得出i＝(1＋r/m)m—1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，還可以通過利率的計(jì)算公式得出，即i=(F—P)/P=P(1＋r/m)m—P/P=(1＋r/m)m—1： i—利率。 n—計(jì)息周期數(shù)。 I—總利息。 F—計(jì)息期末的本利和。 r—名義年利率。 m—一年中計(jì)息m次。 r／m——每次計(jì)息的利率。P—本金。8．2數(shù)學(xué)曲線似合法Y＝a＋bXa=(∑Y—b∑X)/Nb=(N∑XY—∑X∑Y)/ N∑X2—(∑X)2當(dāng)∑X=0時(shí), a=∑Y /N b=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地產(chǎn)價(jià)格。 X—時(shí)間。 a ，b—為末知參數(shù)。 N—時(shí)間序列的項(xiàng)數(shù)。8．3平均增減量法Vi＝Po十did=(P1—Po)＋(P2—P1)＋…＋(Pi—Pi—1)＋…＋(Pn—Pn—1)/n =(Pn—P0)/n上式中：Vi—第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值。 i—時(shí)期序數(shù)。 Po—基期增減量的平均數(shù)。 d—逐期增減量的平均數(shù)。 Pi—第i期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值。8．4平均發(fā)展速度法Vi=P0ti t=(P1/P0P2/P1P3/P2…Pi/Pi—1…Pn/Pn—1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t—平均發(fā)展速度。8．6指數(shù)修勻法下式中：Vi—第i期的預(yù)測(cè)值。 Pi—第i期的實(shí)測(cè)值。 Vi+1—第i＋1期的預(yù)測(cè)值。 a—修勻常數(shù)，0≤a≤1公式為：Vi+1= Vi＋a(Pi—Vi) = aPi＋(1—a) Vi Vi+1= aPi＋(1—a) Vi Vi+1= Vi＋a(Pi—Vi)9．1路線價(jià)法臨街深度價(jià)格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率(%)403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率(%)407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)()()()()平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率標(biāo)準(zhǔn)臨街深度/所給臨街深度9．1．7路線價(jià)法計(jì)算公式(以標(biāo)準(zhǔn)臨宗地的單價(jià)為路線價(jià)、采用平均深度價(jià)格修正率為例)①一面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：V(單價(jià)) =udυ V(總價(jià)) =udυ(fd)上式中:V—土地價(jià)值。 u—路線價(jià)。 dυ—臨街深度價(jià)格修正率。 f—臨街寬度。d—臨街深度②前后兩面臨街矩形土地價(jià)值的計(jì)算公式：V(總價(jià)) = uodυofd o＋u1dυ1f(d—d o) V(單價(jià)) = uodυod o＋u1dυ1(d—d o)/ d上式中:V—土地價(jià)值。 uo—前街路線價(jià)。 dυo—前街臨街深度價(jià)格修正率。 f—臨街寬度。d—總深度。 d o—前街影響深度。 υ1—后街路線價(jià)。 dυ1—后街臨街深度價(jià)格修正率。③矩形街角地價(jià)值的計(jì)算公式：V(單價(jià)) = uodυo＋u1dυ1t V(總價(jià)) = (uodυo＋u1dυ1t)(fd)上式中:V—土地價(jià)值。 uo—正街路線價(jià)。 dυo—正街臨街深度價(jià)格修正率。 υ1—旁街路線價(jià)。 dυ1—旁街臨街深度價(jià)格修正率。 t—旁街影響加價(jià)率。 f—臨街寬度。 d—臨街深度。④三角形土地價(jià)值的計(jì)算公式：V(單價(jià)) = udυh V(總價(jià)) = udυh(fd247。2)上式中:V—土地價(jià)值。 u—路線價(jià)。 dυ—臨街深度價(jià)格修正率。 h—三角形土地價(jià)格修正率。 f—臨街寬度。 d—臨街深度。⑤其他形狀土地價(jià)值的計(jì)算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計(jì)算這些矩形、三角形土地的價(jià)值再相加減9．4高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒á侔唇ㄖ娣e進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額=土地總價(jià)值/總建筑面積該部分的建筑面積某部分占有的土地份額＝該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值＝該部分的建筑面積/總建筑面積②按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠窒碛械牡貎r(jià)數(shù)額＝土地總價(jià)值/房地總價(jià)值該部分的房地價(jià)值某部分占有的土地份額＝該部分享有的地價(jià)數(shù)額/土地總價(jià)值＝該部分的房地價(jià)值/房地總價(jià)值③按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偰巢糠终加械耐恋胤蓊~＝該部分的房地價(jià)值—該部分的建筑物價(jià)值/房地總價(jià)值—建筑物總價(jià)值某部分享有的地價(jià)數(shù)額＝該部分占有的土地份額土地總價(jià)值＝該部分的房地價(jià)值一該部分的建筑物價(jià)值地價(jià)＝地租/利息率地租量＝農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格—農(nóng)產(chǎn)品的銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本—土地上投入資本的利息—農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤
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