【正文】 正租金的差別　　　　□實(shí)際房租中可能包含著真正房租之外的費(fèi)用　　　　□實(shí)際房租中可能未包含真正房租的構(gòu)成因素　　下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有（?。??！?008年真題】　　 　　 　　提示：參見教材P97　　[答疑編號911030208：針對該題提問]　　答案：ABCE　　抵押價值：是在抵押期間的各個時點(diǎn)（09新增），債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額　　法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金?！　」健　〉盅嘿J款額度＝抵押價值貸款成數(shù)　　抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值－拖欠建設(shè)工程價款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款　　再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值拖欠建設(shè)工程價款－已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)其他法定優(yōu)先受償款　　某商品住宅在建工程建設(shè)用地面積25000平方米，擬建500套住宅，總建筑面積50000平方米，已完成總投資80%，開發(fā)商以5000元/平方米的價格預(yù)售了其中的100套，建筑面積10000平方米，預(yù)購人按照房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位實(shí)際投入少200萬元?，F(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房，且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2000萬元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅嘿J款成數(shù)一般為65%。求?。涸撛诮üこ痰脑俅蔚盅簝r值?！　　　∧撤康禺a(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。（?。?【2008年真題】　　提示：參見教材P98　　[答疑編號911030209：針對該題提問]　　答案：對　　 　　在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點(diǎn)估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（?。??！　?007年真題】　　　　　　　　　　　　　　提示：參見教材P98　　[答疑編號911030210：針對該題提問]　　答案：BC　　　　【解析】法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價費(fèi)用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金?！　∧匙诜康禺a(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（?。┤f?！?008年真題】　　　　　　　　　　提示：參見教材P98　　[答疑編號911030211：針對該題提問]　　答案：B　　　　【解析】 　　 　　某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應(yīng)為276萬元。（?。?007年真題】　　提示：參見教材P99　　[答疑編號911030212：針對該題提問]　　答案：錯　　　　【解析】再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值拖欠建設(shè)工程價款已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)其他法定優(yōu)先受償款。未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值指抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款，一般低于市場價值，本題中的再抵押價值應(yīng)該為100萬元?！　”ｋU價值是房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值　　火災(zāi)險的評估價值包含建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失　　計稅價值，也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。如房產(chǎn)稅計稅價值為房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值，或房產(chǎn)租金?！　≌魇諆r值是為國家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值?！　±阂粋€經(jīng)營者花費(fèi)5萬美元購置一塊建筑場地。然后再花費(fèi)20萬美元修建一幢辦公樓。這時他在他的資產(chǎn)中已投入25萬美元，這是投資成本的總和。當(dāng)他將該財產(chǎn)為抵押貸款評估時，該財產(chǎn)只會有21萬美元的借款價值，估稅員以13萬美元估定財產(chǎn)收稅價價值。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，標(biāo)價30萬元美元。然而，在他確實(shí)得到標(biāo)價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產(chǎn)正是某種公共項目所需要的?！　∫陨厦總€價值，都是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值的一種衡量，有其合理性?！　?、使用權(quán)價格和其他權(quán)益價格　　所有權(quán)價格，中國目前只有房屋所有權(quán)價格沒有土地所有權(quán)價格，因?yàn)橥恋毓兄葡?，土地的國家所有?quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓?！　⊥恋卣魇漳壳安皇前赐恋氐氖袌鰞r值進(jìn)行補(bǔ)償。未來改革方向是按照土地市場價值補(bǔ)償?！　》课莶疬w貨幣補(bǔ)償，以被拆遷房屋的市場評估價格為依據(jù)?！　∈褂脵?quán)價值主要指土地使用權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)?！　≌Ｇ闆r下土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在特殊情況下有例外。　　其他權(quán)益價格，泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價格，包括：租賃權(quán)價格、地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格——權(quán)利束　　、賬面價值、公允價值和市場價值——會計上的概念　　原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實(shí)際發(fā)生的成本。　　對于外購的資產(chǎn)，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出　　對于自行建造的資產(chǎn)，為建造出達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出　　會計核算原則，將原始價值作為資產(chǎn)的價值確認(rèn)的基礎(chǔ)，作為入賬價值　　賬面價值，也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值，減去已計提折舊后的余額。　　賬面價值=原始價值累計折舊　　原始價值和賬面價值的比較 原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減?！　」蕛r值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~?！　〔捎霉蕛r值計量房地產(chǎn)價值的條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。　　達(dá)到條件時，公允價值模式優(yōu)于成本模式　　市場價值，也稱為實(shí)際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實(shí)際所值的價格，是資產(chǎn)在市場上成交的最可能的價格?！　「鲀r值之間的關(guān)系　　原始價值始終不變，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動　　公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，也可能無關(guān)　　房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的公允價值、市場價值　　下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（　）?！?007年真題】　　　　　　　　　　　　提示：參見教材P103　　[答疑編號911030301：針對該題提問]　　答案：B　　　　、政府指導(dǎo)價和政府定價——按政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃分　　　　形成機(jī)制估價規(guī)定適用市場調(diào)節(jié)價通過市場競爭形成，經(jīng)營者自主制定依據(jù)市場供求狀況商品房政府指導(dǎo)價政府價格主管部門或其他有關(guān)部門按定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度經(jīng)濟(jì)適用房政府定價由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定價格估價結(jié)果不得超過其最高、最低限價房改房廉租房　　最高限價和最低限價　　最高限價——如：限價房　　最低限價——最低保護(hù)價，如工業(yè)建設(shè)用地出讓時的最低出讓價格　　有最高限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得超過其最高限價　　有最低限價的房地產(chǎn)，其估價結(jié)果不得低過其最低限價　　經(jīng)濟(jì)適用房的七項成本：征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)，勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，管理費(fèi)，貸款利息，稅金　　經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率控制在3%以下　　　、標(biāo)定地價和房屋重置價格　　基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價格　　標(biāo)定地價：政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點(diǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格　　房屋重置價格：不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日建造它所發(fā)生的必要支出及應(yīng)得利潤　　、建筑物價格和房地價格　　土地價格　　有建筑物的土地部分，要刨去建筑物價格　　五種土地生熟情況：未完成征收補(bǔ)償安置的集體土地，已完成征收補(bǔ)償安置但未完成三通一平的土地，已完成征收補(bǔ)償安置和三通一平的土地，未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國有土地，已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的國有土地?！　∩?毛地 熟地　　建筑物價格僅指建筑部分的價格，刨去該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格　　房地價格指土地與建筑物的綜合體的價格，就是一般意思上房價的概念　　房地價格＝土地價格＋建筑物價格　　【辨析】　　房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值（外部性的原因）　　房地產(chǎn)合并后的價值一般大于合并前的各個獨(dú)立部分的價值之和（外部性的原因）　　、單位價格和樓面地價　　總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。　　樓面地價是單位建筑物面積的房地價格，房地產(chǎn)的單價可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。　　價格單位包括：　　 ■貨幣　　　 ■面積 　　　□面積內(nèi)涵　　　□建筑面積、使用面積、成套房屋的套內(nèi)建筑面積　　　□居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉(zhuǎn)讓的土地面積、可出售的建筑面積　　　□面積單位（平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等）　　樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。　　幾個很重要的計算公式　　　　某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（?。┤f元。 【2006年真題】　　 　　 　　 　　　　　提示：參見教材P107　　[答疑編號911030302：針對該題提問]　　答案：D　　　　　【解析】　　建筑面積＝2000/5000=4000m2　　土地總價＝土地單價土地面積＝樓面地價建筑面積=12004000=480（萬元）　　　　實(shí)際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎(chǔ)上計算處理才能得到?！　《喾N含義的名義價格和實(shí)際價格　?。?）未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實(shí)際價格?！　。?）買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實(shí)際價格?！　。?）當(dāng)事人為了逃稅不實(shí)申報價格是名義價格，真實(shí)的成交價格是實(shí)際價格?！　。?）買賣雙方因?yàn)榧s定稅費(fèi)的承擔(dān)方式不同，也可能導(dǎo)致實(shí)際價格與名義價格的不符。（09新增）　　實(shí)際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格 　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格 　　【重點(diǎn)】名義價格與實(shí)際價格的換算　　根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時點(diǎn)，即為實(shí)際價格　　一套總價60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：　?。?）要求在成交日期一次性付清；　?。?）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；　?。?）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；　?。?）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；　?。?）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。　　上述情況中，存在名義價格的是（?。！?008年真題】　?。?）、（3）種情況　　?。?）、（4）、（5）種情況　?。?）、（4）種情況　　?。?）、（4）、（5）種情況　　提示：參見教材P108　　[答疑編號911030303：針對該題提問]　　答案：D 　　　　【解析】 1名義價格實(shí)際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實(shí)際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實(shí)際價格的差異，所以正確選項是D　　在估價中選擇4個可比實(shí)例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付l6萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元每平米，建筑面積90平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元。已知折現(xiàn)率l0%，這4個可比實(shí)例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（?。?007年真題】　　提示：參見教材P108　　[答疑編號911030304：針對該題提問]　　答案：錯　　　　【解析】甲的實(shí)際價格＝＝4860　　乙的實(shí)際價格＝＝4928　　丙的實(shí)際單價=4700　　丁的實(shí)際價格＝＝4492　　價值由高到低排序?yàn)橐冶锥　　?　　、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格　　現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價格　　期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格　　房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是現(xiàn)房價格 　　房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是期房價格 　　【重要考點(diǎn)】　　同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格　　期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期