【正文】 正租金的差別　　　　□實際房租中可能包含著真正房租之外的費用　　　　□實際房租中可能未包含真正房租的構成因素　　下列屬于成本租金構成的內容有（　）。【2008年真題】　　 　　 　　提示：參見教材P97　　[答疑編號911030208：針對該題提問]　　答案：ABCE　　抵押價值：是在抵押期間的各個時點（09新增），債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額　　法定優(yōu)先受償款是假定實現抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額。包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金。　　公式　　抵押貸款額度＝抵押價值貸款成數　　抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值－法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值－拖欠建設工程價款－已抵押擔保的債權數額－其他法定優(yōu)先受償款　　再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值拖欠建設工程價款－已抵押貸款余額/社會一般貸款成數其他法定優(yōu)先受償款　　某商品住宅在建工程建設用地面積25000平方米，擬建500套住宅，總建筑面積50000平方米，已完成總投資80%，開發(fā)商以5000元/平方米的價格預售了其中的100套，建筑面積10000平方米，預購人按照房價的70%辦理了個人住房抵押貸款。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額260萬元。開發(fā)商目前支付給施工單位的工程款比施工單位實際投入少200萬元。現評估該在建工程不存在預售期房，且未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為2000萬元。當地同類在建工程的抵押貸款成數一般為65%。求取：該在建工程的再次抵押價值。　　　　某房地產于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產的再次抵押價值為300萬元。（?。?【2008年真題】　　提示：參見教材P98　　[答疑編號911030209：針對該題提問]　　答案：對　　 　　在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（?。?。　【2007年真題】　　　　　　　　　　　　　　提示：參見教材P98　　[答疑編號911030210：針對該題提問]　　答案：BC　　　　【解析】法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)稅等拍賣、變賣的費用和稅金?！　∧匙诜康禺a未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數為七成，則該房地產的抵押貸款額度為（?。┤f?！?008年真題】　　　　　　　　　　提示：參見教材P98　　[答疑編號911030211：針對該題提問]　　答案：B　　　　【解析】 　　 　　某房地產的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，則該房地產現在再次抵押的價值應為276萬元。（?。?007年真題】　　提示：參見教材P99　　[答疑編號911030212：針對該題提問]　　答案：錯　　　　【解析】再次抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值拖欠建設工程價款已抵押貸款余額/社會一般貸款成數其他法定優(yōu)先受償款。未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值指抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款，一般低于市場價值，本題中的再抵押價值應該為100萬元?！　”ｋU價值是房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據而評估的價值　　火災險的評估價值包含建筑物的重建成本和重建期間的經濟損失　　計稅價值，也稱為課稅價值或計稅租金，是為稅務機關核定計稅依據提供參考而評估的房地產價值或租金。如房產稅計稅價值為房產原值一次減除10%30%后的余值，或房產租金。　　征收價值是為國家征收房地產確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產的價值?！　±阂粋€經營者花費5萬美元購置一塊建筑場地。然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓。這時他在他的資產中已投入25萬美元，這是投資成本的總和。當他將該財產為抵押貸款評估時，該財產只會有21萬美元的借款價值，估稅員以13萬美元估定財產收稅價價值。如果該財產所有者決定出售該財產，在與房地產經紀人談妥以后，標價30萬元美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現自己的財產正是某種公共項目所需要的?！　∫陨厦總€價值，都是對房地產經濟價值的一種衡量，有其合理性?！　　⑹褂脵鄡r格和其他權益價格　　所有權價格，中國目前只有房屋所有權價格沒有土地所有權價格，因為土地公有制下，土地的國家所有權和集體所有權不允許轉讓?！　⊥恋卣魇漳壳安皇前赐恋氐氖袌鰞r值進行補償。未來改革方向是按照土地市場價值補償?！　》课莶疬w貨幣補償，以被拆遷房屋的市場評估價格為依據。　　使用權價值主要指土地使用權，包括建設用地使用權、宅基地使用權和土地承包經營權?！　≌Ｇ闆r下土地所有權價格高于土地使用權價格，但在特殊情況下有例外。　　其他權益價格，泛指所有權價格、使用權價格以外的各種房地產權益價格，包括：租賃權價格、地役權價格、抵押權價格——權利束　　、賬面價值、公允價值和市場價值——會計上的概念　　原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本。　　對于外購的資產，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出　　對于自行建造的資產，為建造出達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出　　會計核算原則，將原始價值作為資產的價值確認的基礎，作為入賬價值　　賬面價值，也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值，減去已計提折舊后的余額?！　≠~面價值=原始價值累計折舊　　原始價值和賬面價值的比較 原始價值是不變的，帳面價值逐年遞減。　　公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額?！　〔捎霉蕛r值計量房地產價值的條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息?！　∵_到條件時，公允價值模式優(yōu)于成本模式　　市場價值，也稱為實際價值，是指一項資產現時在市場上實際所值的價格，是資產在市場上成交的最可能的價格?！　「鲀r值之間的關系　　原始價值始終不變，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動　　公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，也可能無關　　房地產估價是評估房地產的公允價值、市場價值　　下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（?。?。【2007年真題】　　　　　　　　　　　　提示：參見教材P103　　[答疑編號911030301：針對該題提問]　　答案：B　　　　、政府指導價和政府定價——按政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分　　　　形成機制估價規(guī)定適用市場調節(jié)價通過市場競爭形成，經營者自主制定依據市場供求狀況商品房政府指導價政府價格主管部門或其他有關部門按定價權限和范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導經營者制定估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度經濟適用房政府定價由政府價格主管部門或其他有關部門，按照定價權限和范圍制定價格估價結果不得超過其最高、最低限價房改房廉租房　　最高限價和最低限價　　最高限價——如：限價房　　最低限價——最低保護價，如工業(yè)建設用地出讓時的最低出讓價格　　有最高限價的房地產，其估價結果不得超過其最高限價　　有最低限價的房地產，其估價結果不得低過其最低限價　　經濟適用房的七項成本：征地和拆遷補償安置費，勘察設計和前期工程費，建筑安裝工程費，住宅小區(qū)基礎設施建設費，管理費，貸款利息，稅金　　經濟適用房的利潤率控制在3%以下　　　、標定地價和房屋重置價格　　基準地價：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格　　標定地價：政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的建設用地使用權價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格　　房屋重置價格：不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日建造它所發(fā)生的必要支出及應得利潤　　、建筑物價格和房地價格　　土地價格　　有建筑物的土地部分，要刨去建筑物價格　　五種土地生熟情況：未完成征收補償安置的集體土地，已完成征收補償安置但未完成三通一平的土地，已完成征收補償安置和三通一平的土地，未完成房屋拆遷補償安置的國有土地，已完成房屋拆遷補償安置的國有土地?！　∩?毛地 熟地　　建筑物價格僅指建筑部分的價格，刨去該建筑物占用范圍內的土地的價格　　房地價格指土地與建筑物的綜合體的價格，就是一般意思上房價的概念　　房地價格＝土地價格＋建筑物價格　　【辨析】　　房地產分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值（外部性的原因）　　房地產合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和（外部性的原因）　　、單位價格和樓面地價　　總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格，房地產的總價格一般不能完全反映房地產價格水平的高低?！　敲娴貎r是單位建筑物面積的房地價格，房地產的單價可以反映房地產價格水平的高低。　　價格單位包括：　　 ■貨幣　　　 ■面積 　　　□面積內涵　　　□建筑面積、使用面積、成套房屋的套內建筑面積　　　□居住面積、營業(yè)面積、出租面積、可轉讓的土地面積、可出售的建筑面積　　　□面積單位（平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等）　　樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低?！　讉€很重要的計算公式　　　　某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（　）萬元。 【2006年真題】　　 　　 　　 　　　　　提示：參見教材P107　　[答疑編號911030302：針對該題提問]　　答案：D　　　　　【解析】　　建筑面積＝2000/5000=4000m2　　土地總價＝土地單價土地面積＝樓面地價建筑面積=12004000=480（萬元）　　　　實際價格不能直接觀察得到，一般在名義價格基礎上計算處理才能得到?！　《喾N含義的名義價格和實際價格　　（1）未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實際價格?！　。?）買房送裝修、汽車、車位等時，總房價是名義價格，扣除這些贈品后的價格是實際價格?！　。?）當事人為了逃稅不實申報價格是名義價格，真實的成交價格是實際價格。　?。?）買賣雙方因為約定稅費的承擔方式不同，也可能導致實際價格與名義價格的不符。（09新增）　　實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現到成交日期時的價格 　　名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格 　　【重點】名義價格與實際價格的換算　　根據資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點的現金流折算到同一時點，即為實際價格　　一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：　?。?）要求在成交日期一次性付清；　　（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；　?。?）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；　?。?）約定自成交日期起一年內一次性付清；　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。　　上述情況中，存在名義價格的是（?。??！?008年真題】　　（1）、（3）種情況　　　（3）、（4）、（5）種情況　　（2）、（4）種情況　　　（2）、（4）、（5）種情況　　提示：參見教材P108　　[答疑編號911030303：針對該題提問]　　答案：D 　　　　【解析】 1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D　　在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付l6萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元每平米，建筑面積90平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元。已知折現率l0%，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（?。?007年真題】　　提示：參見教材P108　　[答疑編號911030304：針對該題提問]　　答案：錯　　　　【解析】甲的實際價格＝＝4860　　乙的實際價格＝＝4928　　丙的實際單價=4700　　丁的實際價格＝＝4492　　價值由高到低排序為乙丙甲丁　　 　　、期貨價格及現房價格、期房價格　　現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內進行商品交割的價格　　期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格　　房地產現貨價格是指以現狀房地產為交易標的的價格，主要是現房價格 　　房地產的期貨價格是指以未來狀況的房地產為交易標的的價格，主要是期房價格 　　【重要考點】　　同品質的情況下，期房價格低于現房價格　　期房價格＝現房價格－預計從期