[其他資格考試]20xx房地產(chǎn)估價師考試真題-理論與方法-資料下載頁
2025-01-09 14:04本頁面
【正文】 年投入40％，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價格的 %，投資利潤率為 35％，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 35 萬元；裝修的重置價格為 500 萬元，平均壽命為 5 年，已使用 3 年；設(shè)備的重置價格為 200 萬元，平均壽命為 10 年，已使用 3 年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為 80％，月租金為 30 元 /㎡，但如果在估價時點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為 180 萬元，安裝費(fèi)用為 60 萬元； 而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為 85％，正常月租金為 32 元 /㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗 10000 元能源費(fèi)；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為 40 萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為 8％。請 計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（ 12 分） 答案及解新 參考答案 一、單項選擇題 10. C 二、多項選擇題 10. BCD 三、判斷題 1.√ 2. 3. 4.√ 5. 6. 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13. 14. 15.√ 四、計算題 ： 1）總有效毛收人 A＝ 40000（ 120％） 4012=（萬元） 2）總運(yùn)營費(fèi)用 C=3012+8%≈（萬 元） 3）年凈收益 a＝ AC==（萬元）， 或 a=4（ 120%） 4012（ 18%） 3012＝ （萬元）； 4）土地總價 L=40000/42100=2100（萬元）； 5）年土地凈收益 aL=21008%/[11/（ 1+8%） 405]=（萬元）； 6）年建筑物凈收益 aB=aaL==（萬元）； 7）建筑物總價 B=[11/（ 1+10%） 405]=（萬元） 8）房地產(chǎn)價值 V=L+B=2100+=（萬元） ： （ 1）重新購建價格 C 總 方法一： 1）單價計算（每平方米重新購建價格為 C） ① 建筑安裝成本 =1200 元 /㎡； ② 專業(yè)費(fèi)用 =12008%＝ 96（元 /㎡）； ③ 管理費(fèi)用 =（ 1200+96） 3%=（元 /㎡）； ④ 銷售費(fèi)用 =C3%； ⑤ 投資利息 =（ 1200+96++C3%） 60%[（ 1+6%）]+[1200+96++C3%]40%[（ 1+6%） ]≈+C%； ⑥ 銷售稅費(fèi) =C%； ⑦ 投資利潤 =（ 1200+96++ C3%） 35%＝ + C%； ⑧ 每平方米重新購建價格 C=（ ① +② +③ +④ +⑤ +⑥ +⑦ ）＝（ 1200+96++ C3%++ C%+C%++C%）， 2）總價計算 ① 建筑安裝成本 =120030000=3600（萬元）； ② 專業(yè)費(fèi)用 =36008％ =288（萬元）； ③ 管理費(fèi)用 =（ 3600+288） 3 ％ =（萬元）； ④ 銷售費(fèi)用 =C 總 3 ％； ⑤ 投資利息 =（ 3600+288++C 總 3 ％） 60％ [（ 1+6％） ]+（ 3600+288++C總 3 ％） 40％ [ （ 1+6％）]=+C 總 ％； ⑥ 銷售稅費(fèi) =C 總 ％； ⑦ 投資利潤 =（ 3600+288++C 總 3 ％） 35％ =+C 總 ％； ⑧ 重新購建價格 C 總 =① +② +③ +④ +⑤ +⑥ +⑦ =3600+288++C 總 3 ％ ++C 總％ +C 總 ％ ++C 總 ％， 解得 C 總 = 萬元。 方法二： 每平方米重新購建價格 C=[1200（ 1+8％） （ 1+3％） +C3％ ]60％ （ 1+6％） + [1200（ 1+8％） （ 1+3％） +C 3％ 40％ （ 1+6％） ]+C％ +[1200（ 1+8％） x（ 1+3％）+C3％ ]35％， 解得 C=（元 ／㎡）， 則重新購價格 =30000=（萬元）。 （ 2）折舊計算 1）可修復(fù)費(fèi)用 =35 萬元； 2）裝修折舊費(fèi) =500 1/5 3=300（萬元）； 3）設(shè)備折舊費(fèi) =2001/103=60（萬元）； 4）長壽命項目折舊費(fèi) =（ +35500200） 1/603=（萬元）； 5）缺乏電梯的功能折舊費(fèi) =（ 3285％ 30 80％） 123／ 8％ [11／（ 1+8％） 57]（ 180+60） =（萬元）； 6）功能過剩引起的折舊費(fèi) =1/8％ [11/（ 1+8％） 57]=（萬元）。 （ 3）建筑物現(xiàn)值計算 V==（萬元）。
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