房地產(chǎn)估價理論計算題匯總-資料下載頁
2025-03-26 00:25本頁面
【正文】 價是次級土地的倍數(shù) 1 地價是最差級土地的倍數(shù) 1 （3）在估價時點不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/ m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年；設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/ m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用率為租金收入的35%。如果在估價進點重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜合求取。土地5%，房地產(chǎn)報酬率為7%。（如需計算平均值，請采用簡單自述平均法，小數(shù)點后保留兩位）(1)土地重新構(gòu)建價格=(+)/21000[1－1/(1+5%)45]/ [1－1/(1+5%)50]=①(市場法)=(A+B+C)/3=A=2200100/(1003)(1+%)6=B=2050100/(1008)(1+%)9=C=2380100/(100+3)100/(1008)(1+%)4=②成本法＝(150+120+573200/)2=(2)建筑物的重新購建價格=18004500=810(萬元)(3)折舊＝++20=(萬元)①物質(zhì)折舊＝10+56+20+=(萬元)(a)門窗等費用＝10(萬元)(b)裝修折舊=1402/5=56(萬元)(c)設(shè)備折舊=1002/10=20長壽命項目的折舊=(81010140100) 2/47=(萬元)②功能折舊=+=(萬元)(a)功能缺乏=[11/（1/7%）45]=（萬元）年租金損失=(4045001285%3845001280%)(135%)=（萬元）(b)功能過剩=1/7%[11/（1+7%）45]=（萬元）③經(jīng)濟折舊=20(萬元)(3)寫字樓現(xiàn)值=+=(萬元)收益法某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費用）的25%。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9%。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。計算未來3年的凈利益未來第一年的凈收益=(36036)(120%)）(125%)3000=（萬元）未來第二年的凈收益=(40036)(120%)）(125%)3000=（萬元）未來第三年的凈收益=(33036)(120%)）(125%)3000=（萬元）二、用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈利益A/9%[1－1/(1+9%)3]=[1+(1+9%)]+(1+9%)2+(1+9%)3A=（萬元）[1+(1+9%)]+(1+9%)2+(1+9%)3+[1－1/(1+9%)42]=（萬元）某房地產(chǎn)占地4000㎡，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預(yù)計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90％，每1㎡出租面積每月可得凈租金60元；23層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70％，每1㎡營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每1㎡出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5—10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔(dān)相當于租金收入10％的運營費用；11—24層為商品住宅，其中11層以每1㎡建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每1㎡建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每1㎡建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值(設(shè)資本化率分別為商場10％，酒樓8％，辦公樓7％)。=64000=24000(m2)各層建筑面積=24000/24=1000(㎡/層)(1)1層大堂由于以包含在整體收益中不需要單獨計算的。1層商鋪凈收益=1000(160％)75％90％6012=(萬元)v= /10%[1－1/(1+10%)47]=(萬元)(2)23層商場凈收益=1000270％600=84(萬元)v=84/10%[1－1/(1+10%)47]=(萬元)(3)4層酒樓凈收益=100070％501280000=34(萬元)v=34/8%[1－1/(1+8%)47]=(萬元)(4)510層辦公樓凈收益=62018001280％(110％)=(萬元)V=／7％[11／(1+7％)503]=(萬元)(5)1124層住宅價格=1000144000=5600(萬元)計算房地產(chǎn)價格=++++5600=(萬元)6年前甲公司提供一宗50年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方,2000m2建筑面積由乙方使用20年,期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今,乙方有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限買下來，甲方也愿意出售。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知,現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。
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