【正文】 房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。 3．勘丈繪圖。勘立繪圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應(yīng)認真逐項填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價的依據(jù)。 4．拍照、錄像?，F(xiàn)場查勘中對重要的評估項目要進行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評估對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對標的物理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要。 5．對環(huán)境條件的確認。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標明的，另外環(huán)境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認對待估房地產(chǎn)價格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實地調(diào)查，取得對待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認識。環(huán)境條件包括：商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂設(shè)施、人文自然景觀等。 房地產(chǎn)估價程序（四）操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價的實質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產(chǎn)價格。這一階段的作業(yè)包括2項： 1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準確與否對估算的最終結(jié)果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會影響到估價者的聲譽。 　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。 2．價格形成分析。房地產(chǎn)價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。房地產(chǎn)價格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個別因素兩大方面。 （l）區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對房地產(chǎn)價格形成有何改I響等。因為房地產(chǎn)價格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當價格。進行區(qū)域分析時，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實際上的使用分區(qū)。同時，房地產(chǎn)的價格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。 類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對價格形成有重大影響。 （2）個別分析。是對待估房地產(chǎn)的個別因素進行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向為前提而形成的。個別分析應(yīng)當正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。 3．估價方法的選擇和價格估算。 （1）選擇估價方法。在計劃中初選的估價方法在這個階段可以得到最后的確認并用于計算。盡管房地產(chǎn)估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。在進行房地產(chǎn)估價時，原則上應(yīng)并用王種方法。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達到正常價格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇。 （2）價格估算。選定估價方法后，可開始對房地產(chǎn)進行測算，其具體測算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當?shù)卣?guī)定的測算標準，應(yīng)認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。 （3）價格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進行價格調(diào)整。在進行價格調(diào)教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運用是否得當；各項房地產(chǎn)估價原則的應(yīng)用是否得當；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當；單位與總價的關(guān)聯(lián)是否適當。其次，要對2種估價方法估算出的價格進行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。通常對于評估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦予較小的權(quán)重。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計算出的結(jié)果只供參考。最后，估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評估決定出估價額。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結(jié)果只作為參考。房地產(chǎn)估價程序（五）操作六、撰寫估價報告書 　　經(jīng)評估測算出對象房地產(chǎn)的估價額后，應(yīng)將估價成果寫成估價報告書。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。估價報告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。自由式估價報告書是根據(jù)估價報告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長短篇幅不限的報告書形式。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項： 1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負責承接評估人員的姓名。 2．估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。 3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價對象具備的條件分析。 5．評估依據(jù)。 6．評估結(jié)果。 附有關(guān)文件及資料。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時還應(yīng)有地址，以確認服務(wù)對象。 （l）待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價對象； （2）估價目的； （3）估價時點。 3．評估日期 是反映估價工作期限的起止日期。 4．評估對象的綜合說明 （1）坐落位置，包括地點、區(qū)域、門牌等； （2）用途； （3）面積、層次、朝向； （4）建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能； （5）裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況； （6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響； （7）房地產(chǎn)周圍環(huán)境； （8）評估對象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。 5．評估原則 　反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。 評估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測繪圖紙； （4）各類定額和單價資料； （5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定； （6）與評估對象類似的房地產(chǎn)實例價格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。 7．評估方法選擇 8．評估計算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價結(jié)論的理由。 9．房地產(chǎn)價格評估結(jié)論 說明每種方法的計算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價結(jié)論。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。 操作七、交付估價報告書及收取估價服務(wù)費 　　完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費標準向委托估價者收取估價服務(wù)費。