房地產(chǎn)估價理論計算題匯總-wenkub
2023-04-10 00:25:53 本頁面
【正文】 并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元／㎡(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權(quán)。地價和購買土地應(yīng)繳納稅費的占用期為2年，土地開發(fā)、房屋建安、管理費和銷售費的平均占用期為1年。如果題目中出現(xiàn)買方需要繳納的契稅、交易手續(xù)費＝我們所需要求的價值(v)一定比例如果題目中出現(xiàn)賣方需要繳納的營業(yè)稅＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一定比例某城市定于2003年6月1日拍賣一塊多層住宅用地，土地總面積為20000平方米，出讓年限為70年，／平方米，土地開發(fā)和房屋建安費用為1500元／平方米，管理費用和銷售費用分別為土地開發(fā)和房屋建安費用之和的3%和6%，%，當(dāng)?shù)刭徺I土地應(yīng)繳納稅費為購買價格的3%，正常開發(fā)期為2年，希望投入的總資金能獲得15%的年稅前收益率。那么，在競買時，他的最高報價應(yīng)是多少。投資利息＝（1＋%）2＋（1＋%）－－＝＋開發(fā)利潤。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%；銷售稅費為售價的6％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4％。裝修改造總費用＝10005 000/(1+12%)＝(萬元)銷售稅費總額＝1 6％＝(萬元)故：舊廠房總價＝ (萬元) 舊廠房單價＝(元／㎡)，已完成七通一平。第一年第二年第三年第四年第五年第 年第n年土地取得工程建設(shè)1）住宅樓建設(shè)2）寫字樓建設(shè)經(jīng)營1）住宅樓銷售2）寫字樓出租根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并且按照年租金收入的30%交納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。(4)目前，此類項目折現(xiàn)率為10%。工程建設(shè)住宅樓建設(shè):是從第一年年末開始到第四年結(jié)束 第一年折現(xiàn)n= 第二年折現(xiàn)n=末結(jié)束寫字樓建設(shè):是從第二年年末開始到第四年末結(jié)束第一年折現(xiàn)n= 第二年折現(xiàn)n=經(jīng)營住宅樓銷售期:是從第三年年末開始到第四年末結(jié)束 銷售期1年 折現(xiàn)n=3寫字樓出租:是從第四年年末開始到第五十一年末結(jié)束 出租期為47年 折現(xiàn)n=3 已知數(shù)據(jù)計算10000=30000（m2）其中，住宅樓總建筑面積15000 m2，寫字樓總建筑面積15000m2毛租金=1201500070%（120%）12=(萬元)寫字樓押金=30%=(萬元)押金利息收入=3%=（萬元）有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費=%=(萬元)凈租金收入＝+=(萬元):+=12 （萬元）1)住宅價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點（第一年末）的折現(xiàn)值：=7500/（1+10%）3=（萬元）500015000=7500（萬元）寫字樓價值=（1+10%）3=（萬元）V==（萬元）、管理費用及其折現(xiàn)值=+=（萬元）1)住宅樓部分:180015000（1+5%）=2835（萬元）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值= 2835[（1+10%）]2)寫字樓部分:280015000（1+5%）=4410（萬元）住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值:第一年835[（1+10%）]=（萬元）第二年寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值:4410[（1+10%）+（1+10%）]=（萬元）=6%=（萬元）所能支付的最高土地價格=(總價值住宅樓銷售稅費開發(fā)成本及管理費用)（1+3%）=（－－）（1+3%）=（萬元）估價對象概況：本估價對象是一塊“三通一平”的建設(shè)用地；土地總面積10000㎡，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑密度≤40％；土地使用年限從土地使用權(quán)出讓時起50年。(1)選擇估價方法。通過市場調(diào)查研究，得知該塊土地的最佳開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。(3)預(yù)計開發(fā)期。兩稅一費和交易手續(xù)費等為售價的6％。(6)求取地價。整個開發(fā)期到到4年結(jié)束，=。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。建設(shè)費用(包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等)為每平方米建筑面積2 300元。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3％和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。故續(xù)建完成后的總價值計算如下：A=60121240070％85％(125％)＝(萬元)續(xù)建完成后的總價值=[1—11/(1+9%)()]1/(1+13%)2＝(萬元)＝3%/(1+13%)=(萬元)因為銷售費用是在建成前半年開始投入， ，=。在建工程總價＝ (萬元)在建工程單價＝247。 乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2 500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次付清。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方米＝。 乙價＝15=(萬元)(2)單價。利用公式正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實際付出的價格設(shè)正常成交價格為A.A+%=2325+A(7%+5%) A=2500(元/m2)，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。（以2005年1月1日為100）。請計算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格。對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)
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