房地產估價師房地產估價案例與分析考試真題及答案匯總20xx年-wenkub
2022-09-01 15:49:01 本頁面
【正文】 一次性付款 一次性付款 一次性付款 —— ?。?）交易情況修正。根據市的有關規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故： 年土地使用稅=55000=. （6）年運營費用合計： 年運營費用=++++= 年凈收益=年有效毛收入年運營費用== ，采用市場提取法，確定本類房地產（含地下車庫）％（具體過程略）。根據市的規(guī)定和估價對象的建筑結構，估價對象的維修費確定為房屋重置價格的2％，估價對象的重置價格為1500元/m2（確定依據及過程略），故： 年維修費=150038002％= ?。?）年管理費。 六、估價測算過程 ?。ㄒ唬┦找娣ü纼r測算過程 估價人員經過細致的市場調查與分析得知，該大廈21～30層計1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。 六、價值定義 本報告中的估價結果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。大廈外觀造型設計新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置6部三菱電梯、中央空調系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設有快速自動轉換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。建設用地面積5000m2，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個?！ 。业貕K合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應為（ ）萬元。經咨詢機構的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用?！ 。ā。?。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（ ）萬元。 。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業(yè)咨詢。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答? 二、單項選擇題（共10小題，每小題2分?！ ?，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經濟壽命應（ ）?！ ！ ?，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。估價機構的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元；2002年?！ 。ā。，F(xiàn)經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2?！ ∪?、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分）大廈房地產估價報告封面及目錄（略）致委托方函 股
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