【正文】 依據(jù)科學(xué)的評(píng)估程序，選用合理的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在2012年12月12日的市場(chǎng)價(jià)格為（幣種：人民幣）：房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫 金 額: 壹佰零壹萬(wàn)貳仟貳佰肆拾陸元整房地產(chǎn)單價(jià)：10308元/平方米評(píng)估過(guò)程、結(jié)果及有關(guān)說(shuō)明詳見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》。 特此函告！****（公章）法定代表人：*****2012年12月15日第二部分 估價(jià)師聲明一、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：。隨著時(shí)間的推移，該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。估價(jià)對(duì)象《福州市商品房權(quán)屬證明書》記載房屋設(shè)計(jì)用途為住宅，估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)鰲港苑的《國(guó)有土地使用證》證載土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為依據(jù)進(jìn)行的，是以估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)及國(guó)有土地使用權(quán)不存在抵押權(quán)及共有權(quán)人為假設(shè)前提下的房地產(chǎn)價(jià)格。委托人在利用本報(bào)告結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。估價(jià)對(duì)象建筑面積根據(jù)《福州市商品房權(quán)屬證明書》確定，其準(zhǔn)確面積應(yīng)以房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》為準(zhǔn)。因委托人原因，估價(jià)人員無(wú)法查看《福州市商品房權(quán)屬證明書》及《國(guó)有土地使用證》等產(chǎn)權(quán)證件原件，且房地產(chǎn)估價(jià)師未到有關(guān)主管部門對(duì)權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。四、限制條件估價(jià)對(duì)象地段等級(jí)依據(jù)《福州市市區(qū)二○○七年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖》確定。本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格，是在公開市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。我們申明，本估價(jià)報(bào)告書僅供房地產(chǎn)主管部門、委托人及****使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何另一方對(duì)本報(bào)告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責(zé)任。五、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 若需對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮快速變現(xiàn)如估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過(guò)戶等變現(xiàn)費(fèi)用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開市場(chǎng)價(jià)值的60%左右，詳見下表：序號(hào)影響因素折減率%1買方市場(chǎng)有限需求15％2快速變現(xiàn)方式、時(shí)間限制5％3拍賣等方式中介費(fèi)用10％4買方市場(chǎng)客戶購(gòu)買處置資產(chǎn)的心理5％5其他不可預(yù)見因素5％合 計(jì)40%六、風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為住宅，本次評(píng)估值較為符合目前市場(chǎng)價(jià)格。該價(jià)格并不代表具體資產(chǎn)在涉及產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)變時(shí)的實(shí)際交易價(jià)格。室內(nèi)裝修情況為：客廳地面鋪瓷磚，墻面貼石材及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；臥室鋪實(shí)木地板及地毯、墻面為壁紙及木質(zhì)壁板，頂面刷乳膠漆，局部石膏板造型頂；廚房及衛(wèi)生間地面及墻面為石材，石膏板吊頂，廚房整體廚柜；陽(yáng)臺(tái)地磚墻面及頂面為石材塑鋼窗封閉；外窗為塑鋼窗、室內(nèi)門為木門、戶門為防盜門。根據(jù)《福州市商品房權(quán)屬證明書》記載，估價(jià)對(duì)象買受人為***，商品房用途為住宅，根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用年限自2005年2月28日至2075年2月27日。地理坐標(biāo)為北緯26176。全區(qū)總面積18平方千米，總?cè)丝?2萬(wàn)人（2006年）。隨著商貿(mào)、服務(wù)業(yè)特別是金融等新經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，臺(tái)江區(qū)已經(jīng)形成了以商貿(mào)、房地產(chǎn)、電子產(chǎn)品、信息、商務(wù)辦公、文化等綜合性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；區(qū)域內(nèi)集中了大量商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，并具有完善、便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外投資商紛紛云集到這里投資或設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，國(guó)際商務(wù)氛圍十分濃厚。自然環(huán)境和人文環(huán)境：估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)綠化較好，小區(qū)以北沿光明河，附近有鰲峰洲白馬王廟等文化建筑，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好。基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到宗地外“六通”（即通上水、通下水、通電、通路、通信、通燃?xì)猓?，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。至6月份市場(chǎng)情況開始改善，房?jī)r(jià)也有所上漲。中國(guó)是處在一個(gè)轉(zhuǎn)型期的國(guó)家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程而城鎮(zhèn)化又反過(guò)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。調(diào)查顯示，9月份，%，%，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。銷售套數(shù)為14562套，%?？傊Ｖ莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。（1）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（2）《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件、調(diào)查所獲得的資料。采用公式： 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 （1177。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）三、估價(jià)方法選用分析（詳見估價(jià)結(jié)果報(bào)告）四、估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)法Ⅰ、基本原理市場(chǎng)法的基本原理是，根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 建筑結(jié)構(gòu)為鋼混小高層，綠化率15% ，物業(yè)管理公司恒耕物業(yè)，交易日期為2012年12月，交易均價(jià)為12610元/平方米。本次評(píng)估所選擇的因素有：（1）交易情況修正：排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例價(jià)格偏差； （2）市場(chǎng)狀況修正：確定價(jià)格變動(dòng)率，進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正。（2）房地產(chǎn)狀況修正：分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。③街道條件修正將街道條件分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象街道條件指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。將市內(nèi)交通便捷度的狀況分為便捷、較便捷、一般、較不便捷、不便捷五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象交通便捷度指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。d）外部配套設(shè)施包括教育設(shè)施、購(gòu)物場(chǎng)所、醫(yī)療設(shè)施、金融網(wǎng)點(diǎn)、文體場(chǎng)所、郵局電訊設(shè)施。b）城市規(guī)劃限制修正主要指建設(shè)項(xiàng)目的容積率。c）設(shè)施狀況修正主要指小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，如周界防范系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視門禁對(duì)講系統(tǒng)、智能化車輛出入管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。e）裝飾裝修修正將裝飾裝修狀況分為毛坯、簡(jiǎn)單、一般、中檔、高檔五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象裝飾裝修狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小2。i）日照狀況修正將日照狀況分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)級(jí)別，以估價(jià)對(duì)象日照狀況指數(shù)為100，將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比，每上升或下降一個(gè)級(jí)別，則指數(shù)增加或減小1。m）其它包括外觀、防水、保溫、隔熱、隔音。表2 可比實(shí)例資料 實(shí)例項(xiàng)目A桂園怡景B武夷綠洲C利嘉花園D估價(jià)對(duì)象交易情況正常正常正常正常交易日期2012年12月2012年12月2012年12月2012年12月房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況位置地段等級(jí)鰲峰路福光南路排尾路鰲光路繁華程度一般一般一般較不繁華街道條件一面臨街一面臨街一面臨街不臨街距離公交站點(diǎn)距離（米）20米20米20米800米朝 向南北南北南北南北樓