【正文】 搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 交易雙方情況及交易目的；2 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3 成交價(jià)格；4 成交日期；5 付款方式。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。 對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：1 對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；2 對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；4 反映估價(jià)對象狀況的資料。注：1 估價(jià)目的應(yīng)由委托方提出；2 明確估價(jià)對象應(yīng)包括明確估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況；3 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日；4 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)時(shí)應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。 遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。3 估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：1 合法原則；2 最高最佳使用原則；3 替代原則；4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。 凈收益 net ine，net operating ine由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 land datum value method在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法。 市場比較法 market parison approach，sales parison approach將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date，date of value估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期。 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal，property valuation專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo)[1999]48號文批準(zhǔn)，并會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房地產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區(qū)以及國際評估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。參編單位：建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 估價(jià)對象 subject property一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 value某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn) similar property與估價(jià)對象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。 收益法 ine approach，ine capitalization approach預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 潛在毛收入 potential gross ine假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 建筑物重置價(jià)格 replacement cost of building采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 經(jīng)濟(jì)上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 在明確估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。 估價(jià)人員必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。 根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明并陳述理由。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。 根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的可比實(shí)例。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算。 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。有關(guān)土地方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。注：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。 估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3 每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4 其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。3 復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：R＝MRL＋B 對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VB 重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費(fèi)用；2 開發(fā)成本；3 管理費(fèi)用；4 投資利息；5 銷售稅費(fèi)；6 開發(fā)利潤。 求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。 成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。? 直線法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：tV ＝ C －（C － S） ………………（－1）N2 雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：2V ＝ C（1 － ）t ………………（－2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式：V ＝C q ………………（－3）式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格（元，元/m2）；S ─ 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元/m2）；　 t ─ 建筑物已使用年限（年）；N ─ 建筑物耐用年限（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。經(jīng)濟(jì)耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 假設(shè)開發(fā)法 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；2 選擇最佳的開發(fā)利用方式；3 估計(jì)開發(fā)建設(shè)期；4 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；6 進(jìn)行具體計(jì)算。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開