【正文】 2V ＝ C（1 － ）t ………………（－2）N3 成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V ＝C q ………………（－3）式中 V ─ 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元/m2）；S ─ 建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/m2）；　 t ─ 建筑物已使用年限（年）；N ─ 建筑物耐用年限（年）；q ─ 建筑物成新率（％）。修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。 成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。 求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況，并應(yīng)在估價報告中予以說明。 重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費用；2 開發(fā)成本；3 管理費用；4 投資利息；5 銷售稅費；6 開發(fā)利潤。RLVB ＝ ………………（－2）RB式中 AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價值（元，元/m2）。 當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應(yīng)采用下式：AO－VB對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。RL＋B4 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進行比較，判斷、確定資本化率。3 復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R＝M2 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。 在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4 其他有規(guī)則的變動情形。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。進行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。進行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。 進行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：1 有利害關(guān)系人之間的交易；2 急于出售或購買情況下的交易；3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易；7 特殊方式的交易；8 交易稅費非正常負擔(dān)的交易；9 其他非正常的交易。注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。 運用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。5 估價方法 估價方法選用 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。 估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 明確估價基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 明確估價目的；2 明確估價對象；3 明確估價時點。 遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。當(dāng)估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：1 保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；2 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；3 裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；4 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；5 上述情形的某種組合。 遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 估價報告 appraisal report全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。 經(jīng)濟上的折舊 economic depreciation，economic obsolescence建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 建筑物重置價格 replacement cost of building采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 運營費用 operating expenses維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 潛在毛收入 potential gross ine假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method，residual method預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方