【正文】 成為交易情況修正。因此，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價格，變成了正常市場價格。交易情況修正的一般公式為：詳見下表：交易情況修正估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離正常市場價格，沒有特殊因素造成價格偏離修正系數(shù) 市場狀況調(diào)整可比實(shí)例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。在可比實(shí)例的成交日期至估價時點(diǎn)期間，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)市場價格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。市場狀況調(diào)整可采用價格指數(shù)或價格變動率，本次評估采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：詳見下表：市場狀況調(diào)整估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易日期2013年12月9日2013年12月*日2013年12月*日2013年12月*日價格指數(shù)100100100100 房地產(chǎn)狀況調(diào)整A. 區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影像的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：位置（包括所處的方位、距離、朝向、樓層等）、交通（包括進(jìn)、出的方便程度）、周圍環(huán)境和景觀（包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀等）、外部配套設(shè)施（包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施）等影響房地產(chǎn)價格的因素。對于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的房地產(chǎn)自身因素是不盡相同的，估價對象為用途為住宅，住宅房地產(chǎn)著重位置、交通條件。詳見下表：區(qū)位狀況調(diào)整（一）區(qū)位狀況調(diào)整估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C位置方位廣州富力城10廣州富力城10廣州富力城10廣州富力城10距離（距廣州市政府）約15公里5（距廣州市政府）約15公里5（距廣州市政府）約15公里5（距廣州市政府）約15公里5朝向南10南10南10南10樓層5/17102/18811/18135/1810位置小計(jì)35333835交通道路狀況路況較好10路況較好10路況較好10路況較好10出入口可利用交通工具公交10公交10公交10公交10交通管制情況全天雙向5全天雙向5全天雙向5全天雙向5停車方便程度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般5一般5一般5一般5交通小計(jì)30303030周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境環(huán)境較好，無噪音影響5環(huán)境較好，無噪音影響5環(huán)境較好，無噪音影響5環(huán)境較好，無噪音影響5人文環(huán)境白云區(qū)住宅小區(qū)5白云區(qū)住宅小區(qū)5白云區(qū)住宅小區(qū)5白云區(qū)住宅小區(qū)5景觀一般5一般5一般5一般5周圍環(huán)境和景觀小計(jì)15151515外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施五通一平10五通一平10五通一平10五通一平10公共服務(wù)設(shè)施配套設(shè)施完備10配套設(shè)施完備10配套設(shè)施完備10配套設(shè)施完備10外部配套設(shè)施小計(jì)20202020區(qū)位狀況合計(jì)10098103100B. 實(shí)物狀況調(diào)整實(shí)物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價格。實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括：面積（大?。⑿螤睿ㄒ?guī)則與否）、進(jìn)深、寬深比、地勢（高低）、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實(shí)例、估價對象之內(nèi)的部分）和場地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說，主要包括：建筑規(guī)模（建筑面積大?。⑼庥^、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、使用率（得房率）、層高、完損程度（包括工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況）等影響房地產(chǎn)價格的因素，詳見下表：實(shí)物狀況調(diào)整（二）實(shí)物狀況調(diào)整估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C土地面積㎡5555形狀長方形5長方形5長方形5長方形5地勢平坦5平坦5平坦5平坦5土壤及地基狀況土壤未受污染、承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象5土壤未受污染、承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象5土壤未受污染、承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象5土壤未受污染、承載力及穩(wěn)定性一般，無不良地質(zhì)現(xiàn)象5土地條件“五通一平”5“五通一平”5“五通一平”5“五通一平”5土地小計(jì)25　25　25　25建筑物建筑規(guī)模㎡***10891010387710外觀條形磚外墻現(xiàn)代簡約平面式5條形磚外墻現(xiàn)代簡約平面式5條形磚外墻現(xiàn)代簡約平面式5條形磚外墻現(xiàn)代簡約平面式5建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土10鋼筋混凝土10鋼筋混凝土10鋼筋混凝土10維護(hù)保養(yǎng)一般5一般5一般5一般5設(shè)施設(shè)備給水、排水、照明、管道煤氣、水電管線明敷設(shè)5給水、排水、照明、管道煤氣、水電管線暗敷設(shè)5給水、排水、照明、管道煤氣、水電管線暗敷設(shè)5給水、排水、照明、管道煤氣、水電管線暗敷設(shè)5裝飾裝修設(shè)定為普通裝修5普通5普通5普通5物業(yè)管理較好10較好10較好10較好10防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照較好5較好5較好5較好5使用率約80%5約80%5約80%5約80%5層高約3米5約3米5約3米5約3米5完損程度（工程質(zhì)量、建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況）完好房10完好房10完好房10完好房10建筑物小計(jì)75　75　73　75實(shí)物狀況合計(jì)100　100　98　100C. 權(quán)益狀況調(diào)整權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用期限，城市規(guī)劃限制條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。詳見下表：權(quán)益狀況調(diào)整估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C權(quán)利狀況　出讓的建設(shè)用地使用權(quán)30出讓的建設(shè)用地使用權(quán)30出讓的建設(shè)用地使用權(quán)30出讓的建設(shè)用地使用權(quán)30使用管制城市規(guī)劃符合規(guī)劃40符合規(guī)劃40符合規(guī)劃40符合規(guī)劃40相鄰關(guān)系　好30好30好30好30權(quán)益狀況小計(jì)　100　100　100　100D. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，詳見下表：房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)10098103100實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)10010098100權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)100100100100房地產(chǎn)狀小計(jì)　99100 求取比準(zhǔn)價格市場比較法計(jì)算公式為：市場比較法估價測算匯總表　　單位可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1實(shí)際成交價格總價萬元125160110單價元/㎡1404015530142902成交日期　年月日2013年12月2013年12月2013年12月3建立比較基準(zhǔn)后價格元/㎡140401553014290元/㎡140401553014290元/㎡140401553014290元/㎡1404015530142904交易情況修正后價格元/㎡140401553014290%100/100100/100100/1005市場狀況調(diào)整后價格元/㎡140401553014290%100/100100/100100/1006房地產(chǎn)狀況調(diào)整后價格元/㎡14290%100/99100/100/1007單個可比實(shí)例的比準(zhǔn)價格元/㎡141801541014290權(quán)重　 1/3 1/3 1/38最終比準(zhǔn)價格元/㎡146309非房地產(chǎn)成分價值元010市場比較法測算結(jié)果總價萬元***單價元/㎡14630八、 估價結(jié)果確定我公司依據(jù)國家、省、市地方等的有關(guān)政策、法律法規(guī)文件及估價委托人提供的相關(guān)資料，嚴(yán)格按照估價規(guī)范規(guī)定的原則和程序，實(shí)地查勘，搜集相關(guān)資料，認(rèn)真分析，對影響房地產(chǎn)價值的各種因素進(jìn)行評估，選取了市場法，確定出Error! Reference source not **街**號**房，計(jì)價建筑面積為***平方米的住宅用途房地產(chǎn)在二〇一三年十二月九日（估價時點(diǎn)）的全交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），全交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾元整（￥14630元/平方米）；建議不交吉總價為人民幣***元整（￥***萬元），建議不交吉單價取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整（￥11700元/平方米）；詳見《估價結(jié)果明細(xì)表》。附 件10. 《***司法委托評估委托書》復(fù)印件；1. 估價對象位置示意圖；2. 估價對象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片；3. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；4. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件；5. 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件；7. 《房地產(chǎn)登記簿查冊表》（房產(chǎn)登記號：2010登記字***號）復(fù)印件。