【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 泰合廣場(chǎng) 等住宅小區(qū)，人流量 較多 。 （ 5）洪水淹沒(méi)情況：無(wú)洪水淹沒(méi)。 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 （ 6）周?chē)玫仡?lèi)型：估價(jià)對(duì)象周?chē)玫仡?lèi)型以住宅、商業(yè)用地為主 ，帶有工業(yè)用地 。 （ 7）規(guī)劃條件。據(jù)查柳州市城市總體規(guī)劃，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域未來(lái)土地規(guī)劃用途主要為住宅 和商業(yè) 用地。 綜上所述，影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素條件優(yōu)，隨著城市土地的集約利用水平的不斷提高，估價(jià)對(duì)象具有較高的保值增值 潛力。 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，估價(jià)設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地，我們?cè)诜治龉纼r(jià)對(duì)象地價(jià)的個(gè)別因素時(shí)，主要考慮宗地面積、周?chē)玫仡?lèi)型、宗地面積、宗地形狀、用地限制、工程地質(zhì)等。 位置：柳州市 榮軍路 323 號(hào)（原金地市場(chǎng)） 。 用途：規(guī)劃用途為居住、商業(yè)，評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅用地。 面積：規(guī)劃總用地面積約 平方米（合 畝）， 公共通道 用地面積為 平方米（合 畝），建設(shè)凈用地面積約 平方米（合 畝） 。 臨街狀況：臨 榮軍路 。 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： ≤容積率≤ ， 15%≤建筑密度為≤ 26%，綠地率≥ 30%。 形狀：較規(guī)則。 地形地勢(shì)：平坦，對(duì)土地利用無(wú)影響。 工程地質(zhì)：委估方未提供地質(zhì)勘察資料，估價(jià)按一般情況考慮。 周?chē)恋乩妙?lèi)型：以住宅用地為主。 綜合分析估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件較優(yōu)。 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 13 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 本項(xiàng)評(píng)估主要遵循以下估價(jià)原則： 。 土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。 。 土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)功 能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 。 估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。 。 如果土地能與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周?chē)h(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)。 。 土地估價(jià)是以其效用最有效發(fā)揮為前提的，通過(guò)分析地產(chǎn)過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)的最佳利用方式，考慮預(yù)期收益和變動(dòng)原則，確定土地價(jià)格。 。 土地價(jià)格受預(yù)期收益開(kāi) 成因素的變動(dòng)所左右，通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確 預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。 總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 （一） 技術(shù)路線與估價(jià)方法 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法 （假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等 ，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。 由于估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類(lèi)似估價(jià)對(duì)象商業(yè)、住宅用地交易案例較多，因此可選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。由于待估宗地是為開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，具有預(yù)期收益，宜采用 剩余法 測(cè)算地價(jià)。 由于本地塊有拆遷安置部分適合采用成本法進(jìn)行估價(jià)。 綜上所述，我們 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 14 采用市場(chǎng)比較法 、剩余法 和 成本法 進(jìn)行評(píng)估，然后根據(jù)這 三 種方法的測(cè)算結(jié)果綜合確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。 A、市場(chǎng)比較法 在求取一宗估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象與較近 時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該宗地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象地價(jià)的一種方法。其計(jì)算公式為： 待估宗地價(jià)格 =比較案例宗地價(jià)格 （待估宗地交易情況指數(shù) /比較案例交易情況指數(shù)） （待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) /比較案例交易日期地價(jià)指數(shù)） （待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)） （待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) /比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)） B、剩余法 剩余法是指在求取委估宗地的價(jià)格時(shí)，將委估宗地的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的開(kāi)發(fā)總價(jià)值扣除其正常的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，來(lái)確定委估宗地土地價(jià)格的一種方法。其公式為： 土地使用權(quán)價(jià)值 =預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值－工程建筑成本－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－管理費(fèi)用－投資利息 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金 C、 成本法 成本法 是 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值等方法。成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。新開(kāi)發(fā)土地的成本法估價(jià) 公式為： 新開(kāi)發(fā)土 地價(jià)格 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) +土地增值收益 （二） 估價(jià)過(guò)程 市場(chǎng)比較法即是在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。 （ 1）比較實(shí)例選擇 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 選擇比較交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)待估宗地情況應(yīng)符合以下要求： ①用途相同；②交易類(lèi)型相同；③屬于正常交易；④區(qū)域及個(gè)別條件相近；⑤同一供需圈；⑥估價(jià)期日相近；⑦統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)。 本次評(píng)估在收集到與待估宗地條件類(lèi)似的多個(gè)實(shí)例中，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件最為類(lèi)似的三個(gè)交易實(shí)例作比較實(shí)例，它們的基本情況如下： 實(shí)例 A： 該地塊位于柳州市 榮軍路東側(cè)（原竹木市場(chǎng)） ，城鎮(zhèn)住宅、商服 （商業(yè)） 用地。土地面積 平方米，土地使用年限為商業(yè) 40 年，住宅 70年。臨近 燎原 路，距火車(chē)南站約 公里。生活配套設(shè)施便利程度 中等 ，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（ ≤建筑容積率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 27%，綠地率≥ 30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi) 發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為 6623 元 /平方米，交易時(shí)間 20xx年 9月。 實(shí)例 B： 該地塊位于柳州市 榮軍 路 （原建材市場(chǎng)） ，城鎮(zhèn)住宅 、商服（商業(yè)） 用地。土地面積 平方米，土地使用年限商業(yè) 40 年，住宅 70 年。臨近 燎原 路，距火車(chē)約 公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（ ≤建筑容積率≤ ， 25%≤建筑密度≤ 30%，綠地率≥ 25%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線 外“五通”（即通路、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為 元 /平方米，交易時(shí)間20xx年 9月。 實(shí)例 C： 該地塊位于柳州市躍進(jìn)路 100 號(hào)，城鎮(zhèn)住宅、局部商服用地（商業(yè)）。土地面積 平方米，土地使用年限為商業(yè) 40年，住宅 70 年。臨近躍進(jìn)路，距火車(chē)約 9公里。生活配套設(shè)施便利程度一般，環(huán)境較好。宗地地形一般，形狀規(guī)則，有規(guī)劃限制（ ≤建筑容積率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 32%，綠地率≥ 30%）。宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（即通路 、通供水、通排水、通電、通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。宗地掛牌出讓成交價(jià)格為 元 /平方米，交易時(shí)間 20xx年 8月。 （ 2）比較因素選擇 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的宗地條件，影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的主要因素有： 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 ① 交易時(shí)間：確定地價(jià)指數(shù)； ② 交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易； ③ 區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通條件、生活、公用等基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口狀況、洪水淹沒(méi)情況、環(huán)境條件等； ④ 個(gè)別因素：主要有宗地面積、宗地形狀、臨近道路類(lèi)型、公交便捷度、地形地勢(shì)、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、周?chē)恋乩?用類(lèi)型、工程地質(zhì)等； （ 3） 編制比較因素條件說(shuō)明表 估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見(jiàn)表 2。 表 2 比 較 因 素 條 件 說(shuō) 明 表 內(nèi)容 估價(jià)對(duì)象及 比較實(shí)例 比較因素 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例 A 實(shí)例 B 實(shí)例 C 位 置 榮軍路 323 號(hào)（原金地市場(chǎng)） 榮軍路東側(cè)（原竹木市場(chǎng)） 榮軍路（原建材市場(chǎng)） 躍進(jìn)路 100 號(hào) 土 地 用 途 住宅、商業(yè) 住宅、商業(yè) 住宅 、商業(yè) 住宅、商業(yè) 交易價(jià)格（元 /平方米） 待估 6623 交易時(shí)間 交易情況（交易價(jià)格類(lèi)型） 公開(kāi)掛牌交易價(jià) 公開(kāi)掛牌交易 價(jià) 公開(kāi)掛牌交易 價(jià) 公開(kāi)掛牌交易 價(jià) 容積率 土地使用年限（年） 商業(yè) 40 年 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 住宅 70 年 商業(yè) 40 年 住宅 70 年 區(qū) 域 因 素 周?chē)玫仡?lèi)型 住宅 、商業(yè) 住宅 住宅 住宅 配套生活設(shè)施 便利程度 一般 較高 較高 較高 距火車(chē)站距離 約 公里 約 公里 約 公里 約 公里 環(huán)境條件 環(huán)境質(zhì)量較優(yōu) 環(huán)境質(zhì)量較 好 環(huán)境質(zhì)量較 好 環(huán)境質(zhì)量較好 個(gè) 別 因 素 宗地面積（平方米） ， 面積 較大 ， 面積較大 ， 面積 適中 ， 面積較小 臨路狀況 臨 榮軍 路 臨 燎原 路 臨 燎原 路 臨躍進(jìn)路 宗地形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 工程地質(zhì)狀況 一般 一般 一般 一般 目前規(guī)劃限制 有規(guī)劃限制 有規(guī)劃限制 有規(guī)劃限制 有規(guī)劃限制 洪水淹沒(méi)頻率 百年一遇 百年一遇 百年一遇 百年一遇 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 17 開(kāi)發(fā)程度 設(shè)定宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整” 宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整” 宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平整” 宗地外“五通”，宗地內(nèi)“場(chǎng)地平