【正文】 費(fèi)用。 （ 4）本評(píng)估報(bào)告僅限于為委托估價(jià)方分析、確定估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格提供價(jià)值參考，不能應(yīng)用于除此之外的其他用途。 （ 5）估價(jià)土地面積、用途以《關(guān)于提供柳州市 榮軍路 323 號(hào) （原金地市場(chǎng)） 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（ 柳規(guī)條件 [20xx]14 號(hào) ）為依據(jù)。 （ 6）在土地利用條件和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況未發(fā)生重大變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)有效；如過有效 期，本評(píng)估報(bào)告的土地價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。土地利用條件包括土地用途、規(guī)劃參數(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等因素。 （ 7）本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方，解釋權(quán)歸建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司。 （ 8）未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，委托方不得以任何形式發(fā)表、肢解使用本報(bào)告或應(yīng)用于與本項(xiàng)估價(jià)目的不符的其他用途。凡因委估方使用本報(bào)告不當(dāng)引起的后果，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)任何責(zé)任。 本項(xiàng)估價(jià)不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制對(duì)地價(jià)的影響。 （ 1）評(píng)估報(bào)告中有關(guān)資料來(lái)源于委托方以及 評(píng)估人員收集整理。 （ 2）本評(píng)估報(bào)告的價(jià)格貨幣種類為人民幣。 （ 3）本次估價(jià)商業(yè)最高使用年限設(shè)定為 40年，住宅用地最高使用年限設(shè)定為 70年。實(shí)際使用年限應(yīng)以出讓方最后確定為準(zhǔn)。 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 7 十二、估價(jià)人員簽字 注冊(cè)土地估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽 字 *** ******* *** ******* 十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 二Ｏ一二年 十一 月 十 一 日 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 表 1 土地估價(jià)結(jié)果一覽表 估價(jià)機(jī)構(gòu)： 建成 土地評(píng)估有限責(zé)任公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： ***－ 20xx（柳）－地－估字第 016 號(hào) 估價(jià)基準(zhǔn)日： 20xx年 10 月 31日 估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)性質(zhì)：擬出讓 宗地號(hào) 宗地位置 規(guī)劃 用途 估價(jià)設(shè)定用途 估價(jià)期日的實(shí)際開發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度 設(shè)定容積率 設(shè)定使用年期 估價(jià)土地面積 (m2) 單位面積地價(jià)（元 /m2） 總地價(jià) （萬(wàn)元） P(2012)14號(hào) 柳州市 榮軍路 323號(hào) （原金地市場(chǎng)） 居住、 商業(yè) 商業(yè) 住宅 紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整” 紅線外“五通”，紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整” 住宅 70年 商業(yè) 40年 一、上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件： ：本項(xiàng)估價(jià)不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制對(duì)地價(jià)的影響。 ： 地面平整狀況：宗地場(chǎng)地已平整； 周圍道路狀況：臨 榮軍 路； 供電狀況：宗地外接市政供電網(wǎng)； 供水狀況：宗地外接市政供水管網(wǎng)； 電訊狀況：宗地外配備有通訊設(shè)施； 排水狀況：宗地外通市政排水管網(wǎng)。 ：土地規(guī)劃用途 為 居住、商業(yè)； ≤容積率≤ ； 15%≤建筑密度≤ 25%；綠地率≥ 30%。詳見《關(guān)于提供柳州市 榮軍路 323號(hào)（原金地市場(chǎng)） 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（ 柳規(guī)條件 [20xx]14 號(hào) ）所載規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 二、其他需要說明的事項(xiàng)： ，評(píng)估結(jié)果有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)有效； 、確定估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格提供價(jià)值參考； 3.“五通”是指通上水、通下水、通電、通訊、通路； 100米以及至地下 15 米使用權(quán)的價(jià)格， 其他說明見本報(bào)告“估價(jià)結(jié)果及估價(jià)報(bào)告的使用”。 建成土地評(píng)估有限責(zé)任公司 二Ｏ一二年 十一 月十 一 日 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 一、估價(jià)對(duì)象概況 估價(jià)對(duì)象位于柳州市 榮軍路 323 號(hào)（原金地市場(chǎng)） 地塊，土地規(guī)劃用途為居住、商業(yè)。估價(jià)對(duì)象所在宗地規(guī)劃總用地面積約 平方米（合 畝）， 公共通道 用地面積為 平方米（合 畝），建設(shè)凈用地面積約 平方米（合 畝） 。 宗地四至： 東面與祥興匯龍?jiān)础⒏０罘块_相臨，西面臨榮軍路，北面隔規(guī)劃路與地球物理探礦局相對(duì)。 （ 1）土地所有權(quán)：國(guó)有。 （ 2）土地使用權(quán)：柳州市國(guó)土資源局?jǐn)M出讓估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)。 （ 3）他項(xiàng)權(quán)利狀況。本項(xiàng)估價(jià)不考慮他項(xiàng)權(quán)利限制對(duì)地價(jià)的影響。 （ 4）使用年限：商業(yè)部分設(shè)定為 40 年，住宅部分設(shè)定為 70年。 根據(jù)委托方提供的《關(guān)于提供柳州市 榮軍路 323 號(hào)（原 金地市場(chǎng)） 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》（ 柳規(guī)條件 [20xx]14 號(hào) ），估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、商業(yè)。 ≤地塊控制容積率≤ ， 15%≤建筑密度≤ 26%，綠地率≥ 30%。 二、地價(jià)影響因素分析 （ 1）地理位置 估價(jià)對(duì)象位于柳州市 榮軍路 323 號(hào)（原金地市場(chǎng)） ， 東面與祥興匯龍?jiān)?、福邦房開相臨，西面臨榮軍路，北面隔規(guī)劃路與地球物理探礦局相對(duì)。地理位置 較好 ，交通便利。 （ 2）自然環(huán)境 A、 地勢(shì)、地貌 該地塊周邊丘林、山地分布較廣，柳州屬典型的喀斯特地貌。但帶地塊地勢(shì)較平坦，利于開發(fā)。 B、氣候、水文 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 10 柳州地處中亞熱帶向南亞帶過渡的季風(fēng)氣候帶。夏長(zhǎng)炎熱，冬短不寒，雨量充沛，光溫豐足，雨熱同季，無(wú)霜期長(zhǎng)。垂直溫差大于緯度溫差。中、南部多年平均氣溫為℃ ,而北部山區(qū)則在 ℃之間，適合居住。 水文條件良好。雨水充沛，洪災(zāi)少見且對(duì)該區(qū)域無(wú)影響。 （ 3）城市性質(zhì) 柳州又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部，是中國(guó)南方一座古老而美麗的城市，早在 5 萬(wàn)年前就有“柳江人”生活在這里了，從建城至今已有兩千一百多年的歷史，具有良好的人文歷史景觀和豐富的旅游資源，是國(guó)家甲級(jí)旅游城市和歷史文化名城，廣西最大的工 業(yè)基地和經(jīng)濟(jì)中心。 （ 4）社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 柳州市現(xiàn)轄 4區(qū) 6縣，總面積 18618平方公里，其中市區(qū)面積 650多平方公里。近幾年來(lái)，柳州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了令人矚目的成就。柳州市一直在加大固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的擴(kuò)大，柳州市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展都上了一個(gè)新臺(tái)階。城鄉(xiāng)面貌得到了極大的改觀，居民的居住環(huán)境得到極大改善，城市形象和地位得到極大提高。 工業(yè)： 20xx年工業(yè)升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃，重點(diǎn)推進(jìn)“十大工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工程”，加快推進(jìn)“三年四千億，工業(yè)再翻番”戰(zhàn)略實(shí)施，全面加快“廣西柳州汽車城”建設(shè)，以汽車產(chǎn)業(yè)為 軸線，進(jìn)一步優(yōu)化全市產(chǎn)業(yè)布局，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，全力打造千億元產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)建設(shè)柳州特色的新型工業(yè)化。 商業(yè)： 根據(jù)柳州市人民政府批復(fù)實(shí)施的規(guī)劃來(lái)看榮軍路西南片區(qū) 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：三軸、兩片、一帶。 “ 三軸 ” 即為榮軍路發(fā)展軸、柳石路發(fā)展軸、蝴蝶山路片區(qū)中心商業(yè)發(fā)展軸。 榮軍路東片區(qū) 規(guī)劃 建設(shè)一批高端項(xiàng)目，打造綜合新城社區(qū)。 片區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)用地臨蝴蝶山路、榮軍路、柳石路 。 這些都將影響該片區(qū) 商業(yè) 消費(fèi)升溫，為該項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。 旅游業(yè)： 本 地塊 西南面有龍?zhí)豆珗@，西北面有馬鞍山公園，東北面有箭盤山奇石園，自然資源豐富。 （ 5） 城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)柳州市人民政府批復(fù)實(shí)施的規(guī)劃來(lái)看： ○1榮軍路西南片區(qū)規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：三軸、兩片、一帶?！叭S”即為榮軍路城市發(fā)展軸、柳石路發(fā)展軸、蝴蝶山路片區(qū)中心商業(yè)發(fā)展軸?！皟善奔礊闃s軍路、柳石路、蝴蝶山路北側(cè)圍合的居住商業(yè)片區(qū)；蝴蝶山路南側(cè)、榮軍路、柳石路圍合的商業(yè)服務(wù)綜合居住片區(qū)。“一帶” 即為柳石 廣西工學(xué)院鹿山學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 11 路南側(cè)、龍?zhí)度荷缴侥_以居住為主的沿線一帶。另外，在沿到路一線的綠廊及主要道路的交匯處，結(jié)合街頭綠地及建筑界面形成 6處片區(qū)綠化景觀節(jié)點(diǎn)。 此外，在各居住小區(qū)，根據(jù)人口規(guī) 模，規(guī)劃了大小不同的公共綠地。片區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)用地臨蝴蝶山路、榮軍路、柳石路。規(guī)劃對(duì)這一片區(qū)的居住用地主要采取保留、改造和整治的處理措施。 ○2 榮軍路東片區(qū)規(guī)劃建設(shè)一批高端項(xiàng)目，打造綜合新城社區(qū)。 從以上規(guī)劃來(lái)看，無(wú)論是 商業(yè)的輻射帶動(dòng)作用， 還是道路拓寬推動(dòng)作用，亦或是綠地規(guī)劃的推動(dòng)作用， 這些都將影響該片區(qū)住房消費(fèi)升溫，為該項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。 （ 6）房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 目前柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。 20xx年柳州市房地產(chǎn)交易情況有關(guān)數(shù)據(jù)出爐，根據(jù)柳州市房屋登記管 理中心提供的數(shù)據(jù)顯示， 5月柳州市共辦理商品房合同備案 1309套，同比增長(zhǎng) ％，環(huán)比下降 ％；面積 ，同比增長(zhǎng) ％，環(huán)比增長(zhǎng) ％。 其中商品住房 1025套，同比增長(zhǎng) ％，環(huán)比增長(zhǎng) ％；面積 ，同比下降 ％，環(huán)比增長(zhǎng) ％。商品住房備案套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)超兩成，令人為之一驚。 （ 7）一般因素對(duì)柳州市地價(jià)水平的影響 影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素有：商服繁華度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口狀況、洪水淹沒狀況、宗地 規(guī)劃條件等。估價(jià)對(duì)象位于柳州市 榮軍路 323 號(hào)（原金地市場(chǎng)） 的地塊，我們對(duì)影響估價(jià)對(duì)象地價(jià)的區(qū)域因素簡(jiǎn)要分析如下： （ 1）商服繁華度。估價(jià)對(duì)象距市級(jí)商服中心較 近 ，距區(qū)級(jí)商服中心距離一般，所在區(qū)域周圍有 畔山領(lǐng)秀 等小區(qū)，總體評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域商服繁華度 較好 。 （ 2）交通條件。估價(jià)對(duì)象位于 榮軍路 323 號(hào)（原金地市場(chǎng)） ，距離火車站 較近、汽車站較遠(yuǎn)，附近有 8 12等多路公交車站臺(tái)，綜合評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域交通條件 較好 。 （ 3）生活、公用等基礎(chǔ)設(shè)施狀況。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域供水、排水、供電、電訊等生活設(shè)施配套齊全。 文化教 育配套可以基本滿足需求。 （ 4）環(huán)境質(zhì)量。估價(jià)對(duì)象 周邊自然資源較豐富 ，環(huán)境 不錯(cuò) ，基本無(wú)污染。 （ 4）人口狀況。估價(jià)對(duì)象目前該區(qū)域的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目主要有 畔山領(lǐng)秀 、