【文章內(nèi)容簡介】 交易方式或者價(jià)格類型修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響 交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正。注意即便是出讓，招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議4種方式的成交價(jià)可能有較大差異。協(xié)議出讓的價(jià)格可能偏低；拍賣出讓價(jià)格最高且可能偏高；招標(biāo)出讓和掛牌出讓的，價(jià)格可能是居中價(jià)，且最可能是合理價(jià)。 交易年限 待估宗地的剩余使用年限為評(píng)估基準(zhǔn)日至待估宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，比較實(shí)例的剩余使用年限為比較實(shí)例交易時(shí)至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限，非評(píng)估基準(zhǔn)日至比較實(shí)例宗地權(quán)利終止日止的剩余使用年限。 區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正 區(qū)域因素修正中，按照前文中的提示分別給予不同級(jí)別的差異即可。個(gè)別因素修正中要注意的事項(xiàng)如下： （1）容積率條件指數(shù) 此項(xiàng)修正有時(shí)作為個(gè)別因素中的一項(xiàng)，但在廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地市，對(duì)地價(jià)影響較大，建議單列。 各地區(qū)國土部門在制定基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)時(shí)一般都有容積率修正項(xiàng)，可根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表（或公式）進(jìn)行容積率修正。對(duì)于容積率修正，因廣東多數(shù)地市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和住宅用地習(xí)慣上是采用樓面地價(jià)進(jìn)行比較，所以修正的方向與采用地面單價(jià)比較是相反的。 （2）面積條件指數(shù) 將依據(jù)宗地面積大小劃分為“合適且有利于利用”、“較合適且比較有利于利用”、“不合適或不利于利用”三個(gè)等級(jí)。實(shí)際應(yīng)用中注意不同用途土地對(duì)面積的要求不同，不同地域?qū)ν恋孛娣e要求不同，應(yīng)考慮地域因素對(duì)面積要求不同的影響。如一塊200M2的住宅用地，廣州可能不受歡迎，但在東莞或陽江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。而且廣東部分城市商品房開發(fā)中，面積少的地塊不一定最受歡迎。評(píng)估中應(yīng)認(rèn)真結(jié)合估價(jià)對(duì)象所出市場狀況分析面積變化對(duì)宗地地價(jià)的影響。 （3）宗地形狀指數(shù) 將宗地形狀分為規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降。注意當(dāng)宗地面積較大，足以滿足用地需要時(shí)，形狀不規(guī)則對(duì)土地利用的影響可能很小。 （4）地形坡度指數(shù) 一般而言，地形平坦為優(yōu)，坡度在小于3%屬較優(yōu)，坡度在3－5%屬一般，坡度在5－10%屬較劣，坡度大于10%屬劣。將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降。注意高檔的住宅用地對(duì)坡度的要求也許與其他用地是相反的。此標(biāo)準(zhǔn)有待商榷，因?yàn)楝F(xiàn)在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過賣泥賺錢的，也就是說坡度越大，可能更為有利，所以具體要視土地土壤而定。 （5）地質(zhì)條件指數(shù) 一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20－25噸/平方米屬較優(yōu)，在12－20噸/平方米屬一般，在8－12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣。將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降。 （6）規(guī)劃條件限制指數(shù) 較為常見的情況有限制用途、限制高度、限制容積率。例如在高新工業(yè)區(qū)中已經(jīng)發(fā)放了部分商服或者住宅用地的國有土地使用證，而事實(shí)上不可能開發(fā)。這種情況下，首先按照合法原則處理，但價(jià)格水平應(yīng)與其可能的水平接近。 ⑤地價(jià)計(jì)算（10分）。重點(diǎn)審查公式及計(jì)算是否正確、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格不同的權(quán)重等。若三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格與最終取值接近性明顯有差異，而沒有分析并給予不同的權(quán)重則扣5分。（2）收益還原法 ①公式的選定（10分）。估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評(píng)估標(biāo)的的客觀收益方式選用不同的測算公式。 說明：在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至前幾年是負(fù)收益。對(duì)只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費(fèi)用計(jì)算者，扣減10分；對(duì)通常情況下是通過自營產(chǎn)生收益者，例如百貨商場、酒店、工業(yè)企業(yè)等，應(yīng)考慮采用生產(chǎn)函數(shù)模型剝離土地收益的計(jì)算公式，此類采用了出租方式計(jì)算而未作說明的，扣減10分。 另外，對(duì)于按照現(xiàn)狀持續(xù)使用評(píng)估的，如果評(píng)估標(biāo)的或其上蓋建筑物已經(jīng)簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內(nèi)均應(yīng)該按照合同約定的收益和支出計(jì)算純收益并將其還原。 ②總收益確定（25分）。重點(diǎn)審查數(shù)據(jù)來源依據(jù)是否充分，是否有較強(qiáng)說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細(xì)測算過程是否準(zhǔn)確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益）且未作原因說明者，扣減10分。 說明：確定收益時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。營業(yè)性土地及房屋的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價(jià)格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。在實(shí)際操作中，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬人出于某種原因，提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會(huì)不真實(shí)，這時(shí)須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計(jì)報(bào)告。同時(shí)，對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，將不合理數(shù)據(jù)調(diào)整為客觀合理數(shù)據(jù)，將會(huì)計(jì)處理數(shù)據(jù)調(diào)整為估價(jià)數(shù)據(jù)（例如會(huì)計(jì)折舊與估價(jià)折舊不同）。注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。 ③費(fèi)用及參數(shù)確定（40分）。重點(diǎn)審查費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是否全面、正確，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，費(fèi)用取值符合正常客觀費(fèi)用或政策規(guī)定要求，對(duì)沒有文件規(guī)定的，每項(xiàng)費(fèi)用的確定過程要有清晰的說明，有詳細(xì)的推算過程。每項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)不詳細(xì)直接給予結(jié)論者扣減5分，漏計(jì)者扣減10分。 說明： 幾種用地方式下對(duì)應(yīng)的土地費(fèi)用為： （1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)）、管理費(fèi)（指管理人員的薪水及其他費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)及其他費(fèi)用（例如給排水及道路的修繕費(fèi)等）。 （2）房地出租中主要考慮：經(jīng)營管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、房屋折舊費(fèi)等。對(duì)房屋折舊費(fèi)的扣除往往存在爭議，扣除此項(xiàng)后土地還原利率取值要對(duì)應(yīng)降低；另因?yàn)槭找媸强陀^收益，所以計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價(jià)。 （3）經(jīng)營性企業(yè)主要考慮剝離銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤。 （4）生產(chǎn)性企業(yè)主要考慮剝離生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤。 確定費(fèi)用時(shí)，應(yīng)調(diào)查周邊可比案例的平均費(fèi)用，且注意與前文中的收益相對(duì)應(yīng)。出租價(jià)格中如果不含應(yīng)上繳的稅費(fèi)就不應(yīng)該扣減稅費(fèi)。廣東部分城市房地產(chǎn)出租采用的是“一費(fèi)制”，即房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)）、營業(yè)稅（按租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（按營業(yè)稅的3%）等合計(jì)給出了綜合稅率，此時(shí)應(yīng)采用此綜合稅率，注意不同的用途綜合稅率的區(qū)別。 注意簽署了租賃合同的，有效期內(nèi)收益按照合同約定方式計(jì)算。 ④土地純收益確定（5分）。重點(diǎn)審查土地純收益的剝離方法是否正確，依據(jù)是否充分。 說明：房屋純收益的測算往往用房屋現(xiàn)值和房屋收益率的積來計(jì)算。房屋現(xiàn)值等于同類房屋的建造成本費(fèi)用（包含建造過程中建造商的利潤，但不包括購買者投入購房資金的利潤），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況確定。 ⑤土地還原利率確定（15分）：重點(diǎn)審查土地還原利率確定是否有依據(jù)，是否合理等。沒有推算過程者，本項(xiàng)不得分，說明不詳細(xì)者，扣減5分。 說明： （1）在使用土地租金推算土地價(jià)格時(shí)，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相關(guān)稅費(fèi)）與土地價(jià)格（扣除相關(guān)稅費(fèi)）之間的比率。 (2)在采用房地產(chǎn)出租租金剝離土地租金時(shí)，土地還原利率用殘余法公式推算。 r＝(r1L+r2B )/(L+B ) 在實(shí)際工作中，由于房地產(chǎn)租金及售價(jià)較易獲得，可先用房地產(chǎn)租售比確定房地產(chǎn)綜合還原利率，房屋還原利率比綜合還原利率高1－2個(gè)百分點(diǎn)，土地還原利率比綜合還原利率低1－2個(gè)百分點(diǎn)，可作為上述方法求出的土地還原利率的大致檢驗(yàn)范圍。 （3）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率＝安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場、土地用途等狀況對(duì)其影響程度而確定，一般取3—5％。 （4）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原利率。 ⑥地價(jià)測算（5分）：重點(diǎn)審查公式及計(jì)算過程是否正確。（3）剩余法 ①待估宗地開發(fā)條件確定（10分）：重點(diǎn)審查土地用途、容積率等是否符合規(guī)劃和設(shè)計(jì)的要求，是否考慮了市場供求狀況等。缺此項(xiàng)分析，不得分；分析不全面的，扣減相應(yīng)分值。 說明： 在確定待估宗地的最有效利用方式時(shí)（包括用途、規(guī)模、檔次等），要符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，符合已經(jīng)簽署的土地出讓合同，按照規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行測算，有關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)應(yīng)在報(bào)告中列示。對(duì)出讓合同與規(guī)劃指標(biāo)不一致者，根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)補(bǔ)地價(jià)的規(guī)定和上述文件中關(guān)于用途、建筑面積調(diào)整的有關(guān)約定處理，一般情況下，近期的政府批復(fù)更具效力。 ②不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)估算（25分）：重點(diǎn)審查待估宗地開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法及應(yīng)用是否合理，估算依據(jù)是否充分。售價(jià)、銷售時(shí)間、銷售情況預(yù)測不合理，計(jì)算售價(jià)或租金時(shí)沒有用或者說明可售面積的情況；租賃時(shí)未考慮出租率及租金變化，每項(xiàng)扣減5分。 說明： 開發(fā)后出售的物業(yè)，必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合預(yù)測開發(fā)后物業(yè)的價(jià)值。對(duì)開發(fā)完成后擬采用