【文章內(nèi)容簡介】 與公用設施合理組合；整體風格 (人文、生態(tài)、景觀 )等。 ②房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。 ▲ 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 32 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (2)裝飾裝修改造前提 ? 裝飾裝修改造前提的基本判斷 ：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 ? 裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型 ： ①房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義； ②雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風格、檔次、型式難以達到充分使用； ③由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； ④規(guī)模需要適當擴大但不需要改變用途的房地產(chǎn)； ⑤房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； ⑥已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有重新進行適當改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 34 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷： ?估價對象裝飾裝修改造后價值增加額 ≥ 估價對象裝飾裝修改造所需費用。 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷公式： ?[估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ] ≥[(1) 裝修改造設計費用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝修及設備部分拆除費用＋ (3)改造 (包括擴建 )工程費用＋ (4)裝飾裝修工程費用＋ (5)新設備購置安裝費用＋ (6)擴建補地價＋(7)工程監(jiān)理費 ＋ (8)工程造價咨詢費用＋ (9)招投標費用＋ (10)質(zhì)檢費＋ (11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋ (12)業(yè)主管理費用＋（ 13）財務費用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營損失 ] 35 五、最高最佳利用分析 (3)轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修，此類較多 ) ? 轉(zhuǎn)換用途前提價值量判斷： 估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額 ≥ 估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用 ? 價值量判斷進一步展開分析公式： ? [估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥[(1) 轉(zhuǎn)換用途設計費用＋ (2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用＋ (3）轉(zhuǎn)換用途補地價＋ (4)轉(zhuǎn)換用途設備家具購置費用＋ (5)業(yè)主管理費用＋ (6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等 ]。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 36 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 ? 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 : ①原 (設計 )用途本來不合理，須改變用途； ②城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應改變用途； ③經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認為即將發(fā)生變化，故應改變用途； ④通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。 37 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (4)重新利用前提 (屬重新建造，是對土地的重新利用 ) ? 重新利用前提的基本判斷： 估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。 ? 重新利用前提價值量判斷公式： 估價對象現(xiàn)有價值≤[ 重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務費用－稅費與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等 ] ? 此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用 38 六、估價方法適用性分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (一 )“估價方法適用性分析”的評審標準 ? 逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術路線表述正確、清晰。 (3分 ) ? 選用估價方法的具體要求： 逐一分析市場法、收益法、成本法、設開發(fā)法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備的，充分說明理由。結(jié)合選用的估價方法，清晰的表述估價路線。 ▲ 39 六、估價方法適用性分析 (二 )“估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明 (1)分析內(nèi)容包括：各種估價方法的適用性、估價技術路線。每缺少一項，扣 2分。 (2)估價方法選用錯誤，或者技術路線表述錯誤的，扣 3分。 (3)應選用的估價方法未選用的，扣 2分。 (4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣 1分。 (5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣 1分。 (6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣 。 (7)技術路線表述不清晰的，扣 ～ 1分。 (8)與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 ▲ 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 40 六、估價方法適用性分析 (三 )“估價方法適用性分析”的寫作要求 (1)要根據(jù)估價對象的用途或性質(zhì)、估價目的、估價規(guī)范、估價指導意見、估價技術標準、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等依據(jù)選用估價方法。 (2)已選用的各估價方法的理由描述要充分 .。 (3)說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式。 (4)未選用的估價方法要簡述理由。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 41 (1)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定 ①根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。 [] ②有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。 [] ③收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。[] ④具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 [] ⑤在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 [] 六 、估價方法適用性分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 42 六、估價方法適用性分析 (2)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》規(guī)定 ? 第十五條規(guī)定： “應當保持必要的謹慎”采用“市場比較法”、“成本法”、“收益法”和“假設開發(fā)法”進行估價。 ? 第十六條規(guī)定： “估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值： (一 )直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值； (二 )評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款?！? (3)《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定 ? 第十六條規(guī)定： 拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 43 七、估價測算過程 (一 )“估價測算過程”的評審標準 ? 數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應用有說服力；有必要的分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。 （ 30分） (二 )“估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明 (1)按照相應的估價方法評審標準進行評審。 [后述 ] (2)理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法的得分為零分。 (3)應當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分，然后以其簡單算術平均數(shù)為估價測算過程的得分。 (4)估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結(jié)果嚴重錯誤，屬于不合格內(nèi)容。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 44 (一 )“估價結(jié)果確定”的評審標準 ? 估價結(jié)果確定方式恰當、理由充分。 （ 2分） (二 )“估價結(jié)果確定”的扣分項目分值及說明 (1)各種估價方法測算結(jié)果權重確定不恰當?shù)?，?2分。 (2)未說明權重確定理由或者理由不充分的，扣 1分。 (3)估價結(jié)果與致估價委托人函或者估價結(jié)果報告中的不一致的，估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內(nèi)容。 八、估價結(jié)果確定 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 45 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補充：抵押估價的特殊要求 (一 )《房地產(chǎn)估價報告評審標準 (試行 )》 中的“抵押估價的特殊要求”（本項標準分 20分） ?第四條 (定量評審內(nèi)容 )規(guī)定 :“估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。” … 特殊項目是指特定估價目的的估價報告應當具有的獨特組成要素或者應當予以描述、分析的獨特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價報告的特殊項目分為 6個分項： (1)估價假設和限制條件的特殊要求；(2)估價原則的特殊要求； (3)估價結(jié)果披露的特殊要求；(4)估價對象變現(xiàn)能力分析； (5)相關風險提示； (6)附件的特殊要求。 46 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 補充： 抵押估價的特殊要求 (二 )房地產(chǎn)抵押估價特殊項目評審標準 (本項標準分 1分 ) (1)評審標準 : 估價時點與實地查勘日期不一致時，應在假設限制條件中進行假設說明。 (2)評審扣分項目分值及說明： 估價時點與實地查勘日期不一致時，未在假設限制條件中進行假設說明的，扣 1分。 [說明 ]估價時點與實地查勘日期不一致時，兩者的狀況會發(fā)生變化而產(chǎn)生差異，只是差異程度的大小不同。但有可能在沒有突發(fā)事