【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 濟(jì)的增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)業(yè)在這中起到了很大的作用。在短期內(nèi)中國(guó)不可能改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)主力，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)難以改變對(duì)此我們對(duì)認(rèn)為房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀態(tài)度。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，%，%，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。今年以來(lái)，福州市結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹國(guó)家和省里出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅(jiān)持多措并舉，多管齊下，通過(guò)綜合調(diào)控和引導(dǎo)，著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)出房地產(chǎn)投資增速加快，新開(kāi)工成倍增長(zhǎng)，供求關(guān)系得到了改善，投機(jī)性、投資性需求得到遏制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到有效控制。，%。銷(xiāo)售套數(shù)為14562套，%。然而第三季度以來(lái)，福州市區(qū)商品住宅簽約量呈逐月下滑態(tài)勢(shì)，7月份商品住宅簽約量為1655套，8月份為1378套，而9月份福州市商品住宅簽約量則下降至1021套，%，%。據(jù)調(diào)查顯示，國(guó)慶7天，福州市區(qū)商品房簽約169套，%，傳統(tǒng)的“金九銀十”未能顯現(xiàn)。在住宅銷(xiāo)售的套型面積分布方面，總體分布較為平均，%，%，%，%?？傊?，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生一定的影響。四、估價(jià)目的本次估價(jià)的目的是核定估價(jià)對(duì)象完整權(quán)利狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年12月12日六、價(jià)值定義本次評(píng)估采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房地產(chǎn)價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在符合估價(jià)假設(shè)及限制前提下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年12月12日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（2）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（3）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T502911999；（4）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》GB/T185082001；（5）《福州市四城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整結(jié)果》榕政綜〔2009〕81號(hào)；（6）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》【GB/T 502911999】；（7）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》國(guó)標(biāo)GB/T 185082001（8）《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（9）其它相關(guān)法律法規(guī)。（1）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件（2）《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。九、估價(jià)方法根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場(chǎng)法作為本次估價(jià)的基本方法來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。市場(chǎng)法：根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用公式： 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 （1177。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) 十、估價(jià)結(jié)果 受委托人委托，我公司對(duì)福州市市臺(tái)江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員實(shí)地勘察、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合福州市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年12月12日、大寫(xiě)金額：人民幣壹佰零壹萬(wàn)貳仟貳佰肆拾陸元整十一、估價(jià)人員 姓 名 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名陳俊達(dá) *** *** ******十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制本報(bào)告所確定的房地產(chǎn)價(jià)格，即該房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格，是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下形成或者成立的正常價(jià)格，只能用于與估價(jià)目的相符的用途，不對(duì)其他用途和目的負(fù)責(zé)。本估價(jià)報(bào)告自交付之日（2012年12月15日）起生效。本報(bào)告書(shū)的應(yīng)用有效期自完成日期起壹年，即從 2012年12月15日至2013年12月14日。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整時(shí)，該有效期應(yīng)相應(yīng)調(diào)減。十三、估價(jià)作業(yè)日期2012年12月12日至2012年12月15日十四、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)估價(jià)過(guò)程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)非估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類(lèi)事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 （與房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告配合，僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為估價(jià)結(jié)果提交有關(guān)管理部門(mén)確認(rèn)和備案時(shí)的附件）估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：福州市市臺(tái)江區(qū)鰲光路鰲港苑5幢706室房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估委托人：*****房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：****貸款銀行：****估價(jià)人員：陳俊達(dá)估價(jià)作業(yè)期：2012年12月12日至15日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：12 / 31估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、估價(jià)對(duì)象分析估價(jià)對(duì)象的范圍（詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告）估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況（詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告）最高最佳使用分析 所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量的。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力。估價(jià)對(duì)象《福州市商品房權(quán)屬證明書(shū)》記載房屋設(shè)計(jì)用途為住宅。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照《福州市商品房權(quán)屬證明書(shū)》記載的設(shè)計(jì)用途，即住宅持續(xù)使用為假設(shè)前提。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告）三、估價(jià)方法選用分析（詳見(jiàn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告）四、估價(jià)的詳細(xì)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)法Ⅰ、基本原理市場(chǎng)法的基本原理是，根據(jù)替代原則，選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，然后對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。采用公式： 交易情況 市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格 （1177。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) Ⅱ、測(cè)算過(guò)程在評(píng)估人員廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從類(lèi)似的房地產(chǎn)（即與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)、并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等與估價(jià)對(duì)象相同或相似的房地產(chǎn)）中選取具有代表性的交易案例作為可比實(shí)例，通過(guò)交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整等一系列修正調(diào)整后，得到試算比準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，得出最終比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過(guò)程如下：確定可比實(shí)例根據(jù)市場(chǎng)法的基本原理，考慮到估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在評(píng)估人員廣泛搜集交易實(shí)例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量交易實(shí)例的比較分析，從中選取三個(gè)可比實(shí)例，基本情況如下：實(shí)例一：桂園怡景位于鰲峰路北側(cè)、福光南路西側(cè)，設(shè)計(jì)用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓?zhuān)ㄖ?guī)模10萬(wàn)平方米。 建筑結(jié)構(gòu)為鋼混小高層，綠化率15% ，物業(yè)管理公司恒耕物業(yè)，交易日期為2012年12月，交易均價(jià)為12610元/平方米。實(shí)例二：武夷綠洲位于臺(tái)江區(qū)的福光南路379號(hào)，設(shè)計(jì)用途為住宅，土地使用權(quán)取得方式為出讓?zhuān)莘e率為2，建筑規(guī)模19萬(wàn)平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混小高層，綠化率35% ，物業(yè)管理公