【文章內(nèi)容簡介】 編號：建房估證字［2011］號有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日三、估價(jià)對象估價(jià)對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價(jià)目的為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對象提供市場參考價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012年5月15日六、價(jià)值定義房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，即為公開市場價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)本次估價(jià)依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；本公司估價(jià)師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。八、估價(jià)原則合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實(shí)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。最高最佳使用原則最高最佳李永剛是估價(jià)對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即由兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。九、估價(jià)方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。因估價(jià)對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進(jìn)行估價(jià)；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進(jìn)行估價(jià)。市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來收益，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果注冊估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日的公開市場價(jià)值為人民幣：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：／M2。十一、估價(jià)人員注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊號：456789）十二、估價(jià)作業(yè)日期二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)（3）外觀：估價(jià)對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修二、估價(jià)對象描述與分析位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。三、估價(jià)對象權(quán)益描述與分析完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。四、估價(jià)方法適用性分析根據(jù)估價(jià)對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)玩成后的價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。四、估價(jià)測算過程（一）假設(shè)開發(fā)法估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價(jià)格。圖書館共五層，總建筑面積為12526M2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價(jià)格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)為1200元／M2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；%，%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為V，估算如下：建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=銷售費(fèi)=V*3%以上4項(xiàng)之和=+投資利息=（15031200+901872++）*［60%*（1+%）＾+40%*（1+%）＾］=（+）*=+銷售稅費(fèi)=V*%開發(fā)利潤=（+）*20%=+V=+++++1969 +V=建筑物重置單價(jià)=／M2（二）收益法圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，%，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值。解：該圖書館的收益價(jià)值計(jì)算如下： V=A／Y［11／(1+Y)^n］V=／%*［11／(1+%)^47］=建筑物重置單價(jià)=／M2附 件估價(jià)對象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）估價(jià)對象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）委托人身份證（復(fù)印件）失地查勘相片（原件）第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書二、估價(jià)調(diào)查對象：本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價(jià)。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。三、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算2011年12月2