【文章內容簡介】 編號：建房估證字［2011］號有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日三、估價對象估價對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的為委托方轉讓估價對象提供市場參考價值。五、估價時點 2012年5月15日六、價值定義房地產轉讓價值，即為公開市場價值。七、估價依據本次估價依據了國家有關法律和國務院、建設部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產的相關資料，主要有：《中華人民共和國城市房地產管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；國家標準GB/T50291——1999《房地產估價規(guī)范》；本公司掌握的房地產市場信息資料；本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調查所獲得的有關資料；委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權》復印件。八、估價原則合法原則合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面，在合法產權方面，應以房地長權屬證實和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。最高最佳使用原則最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。替代原則 根據市場運行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經過互相影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產，即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。九、估價方法根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正等。因估價對象為較為完整房產，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據該類似房地產有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。市場法是在同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結構相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產比準價格。收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。十、估價結果注冊估價師根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，并結合估價經驗，確定該房地產在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：／M2。十一、估價人員注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）十二、估價作業(yè)日期二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日十三、估價報告應用的有效期自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。估 價 技 術 報 告一、估價對象實物狀況描述與分析估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學（2）建筑結構：框架結構（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設施：給水、排水、供電、通訊等配套設施完備（7）裝修狀況：簡單裝修二、估價對象描述與分析位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。三、估價對象權益描述與分析完全產權房地產。四、估價方法適用性分析根據估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產調查后，估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設開發(fā)法作為本次評估的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論：商品的價格是根據其生產所必要的費用決定的。假設開發(fā)法是根據估價對象預期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設開發(fā)法是預測估價兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。四、估價測算過程（一）假設開發(fā)法估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526M2，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查到該重置價格所需要的有掛數(shù)據如下：建筑安裝工程費為1200元／M2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發(fā)經營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；%，%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設該圖書館的重新構建總價值為V，估算如下：建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元專業(yè)費用=15031200*6%=901872元管理費=（901872+15031200）*3%=銷售費=V*3%以上4項之和=+投資利息=（15031200+901872++）*［60%*（1+%）＾+40%*（1+%）＾］=（+）*=+銷售稅費=V*%開發(fā)利潤=（+）*20%=+V=+++++1969 +V=建筑物重置單價=／M2（二）收益法圖書館是1989年建成的，假設使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，%，計算圖書館的收益價值。解：該圖書館的收益價值計算如下： V=A／Y［11／(1+Y)^n］V=／%*［11／(1+%)^47］=建筑物重置單價=／M2附 件估價對象《房屋所有權證》（復印件）估價對象《國有土地使用權證》（復印件）委托人身份證（復印件）失地查勘相片（原件）第四篇：房地產估價報告《房地產估價》課程設計任務書二、估價調查對象：本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標準。小區(qū)內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月2