【文章內(nèi)容簡介】 以及遇到自然力和其他6不可抗力對估價結(jié)論的影響。 地 查 勘 時 ， 對 房 屋 僅 進 行 一 般 性 察 看 ， 并 未 進 行 結(jié) 構(gòu) 性 測 試 ， 不 可能 確 定 其 內(nèi) 部 缺 損 。 報 告 中 的 建 筑 面 積 按 《 房 屋 所 有 權(quán) 證 存 根 》 所 載 數(shù) 據(jù) 計 。，不得用于其他目的。未 經(jīng) 本 評 估 單 位 同 意 ， 評 估 報 告 的 全 部 或 任 何 一 部 分 內(nèi) 容 不 得 使 用 其 他 與本 次 項 目 無 關(guān) 的 任 何 公 開 文 件 、 通 告 或 報 告 中 ， 也 不 得 以 任 何 形 式 公 開 發(fā)表 。 地 產(chǎn) 估 價 報 告 備 查 編 號 ： X 房 地 估 X 字 [XX]第 X 號 。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一 、 委 托 方單 位 名 稱 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ法 定 代 表 人 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ單 位 住 址 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ聯(lián) 系 電 話 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ二 、 估 價 方機 構(gòu) 名 稱 ： xxxxxxxxx單 位 住 址 ： xxxxxxxxxx法 定 代 表 人 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ估 價 資 格 ： Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ聯(lián) 系 電 話 ： xxxxxxxxx7三 、 估 價 對 象 概 況 筑 物 狀 況長 沙 市 寧 鄉(xiāng) 縣 玉 潭 鎮(zhèn) 新 康 路 （ 兆 基 君 城 ） 位 于 長 沙 市 寧 鄉(xiāng) 縣 玉 潭 鎮(zhèn)新 康 路 ， 于 二 零 一 五 年 建 成 ， 總 體 結(jié) 構(gòu) 高 18 層 ， 為 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) 一 等 。委 估 建 筑 物 位 于 第 七 層 ， 有 公 用 電 梯 和 樓 梯 通 七 樓 。 建 筑 物 情 況 為 毛 坯狀 態(tài) 。 估 對 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 為 毛 坯 空 置 狀 態(tài) 。 圍 環(huán) 境估 價 對 象 位 于 長 沙 市 寧 鄉(xiāng) 縣 玉 潭 鎮(zhèn) ， 處 于 新 康 路 西 段 ， 北 面 正 對 寧 鄉(xiāng)縣 文 體 中 心 、 二 環(huán) 路 ， 南 有 寧 鄉(xiāng) 縣 人 民 醫(yī) 院 ， 東 與 春 城 北 路 相 接 ， 西 與寧 鄉(xiāng) 縣 第 十 三 中 學(xué) 相 鄰 。 東 行 500 米 為 花 明 北 路 人 人 樂 商 圈 ， 環(huán) 境 好 ，地 段 好 ， 綠 化 面 積 高 ， 交 通 方 便 。 區(qū) 域 內(nèi) 具 備 各 種 休 閑 娛 樂 場 所 ， 作 為住 宅 用 途 區(qū) 位 價 值 有 很 大 潛 力 。㈡ 權(quán) 益 狀 況估 價 對 象 位 于 長 沙 市 寧 鄉(xiāng) 縣 玉 潭 鎮(zhèn) 新 康 路 （ 兆 基 君 城 ） 七 樓 ， 房 屋《 房 屋 所 有 權(quán) 證 》 湘 （ 2022） 寧 鄉(xiāng) 縣 不 動 產(chǎn) 權(quán) 第 0004764 號 ， 權(quán) 屬 李 湘華 所 有 。 由 于 資 料 方 面 的 原 因 ， 他 項 權(quán) 利 是 否 受 限 無 法 核 實 。 四、估價目的為 確 定 房 地 產(chǎn) 抵 押 提 供 價 格 參 考 依 據(jù) 。五 、 估 價 時 點二 0 一 七 年 5 月 10 日六、價值定義本 報 告 提 供 的 價 格 是 估 價 對 象 在 估 價 期 日 、 在 本 報 告 的 全 部 限 制 條 件 下 、武 漢 市 房 地 產(chǎn) 市 場 自 由 開 放 、 完 全 競 爭 狀 態(tài) 下 的 公 開 市 場 價 值 。 所 謂 公 開市 場 價 值 是 在 公 開 市 場 最 可 能 形 成 的 價 格 ； 采 用 公 開 市 場 價 值 標(biāo) 準(zhǔn) 時 ， 要求 評 估 的 客 觀 合 理 價 值 應(yīng) 是 公 開 市 場 價 值 。委 估 房 地 產(chǎn) 的 價 格 定 義 為 ： 建 筑 物 為 鋼 筋 混 凝 土 結(jié) 構(gòu) ， 用 途 為 住 宅 ，8土 地 性 質(zhì) 為 國 有 建 設(shè) 用 地 。 本次評估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場價值。七、估價依據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 ； 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 （GB/T502911999） ； 《中華人民共和國土地管理法實施條例》 ； 《中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》 ；委托方提供的待估房地產(chǎn)《房屋所有權(quán)證》 ；湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；估價委托書；估價人員實地勘察獲取的資料及市場調(diào)查收集的資料。八 、 估 價 原 則獨立、客觀、公正原則。合法原則：以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價前提。最高最佳使用原則：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式估價。替代原則：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價時點原則：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。 九 、 估 價 方 法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 ，通常的房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等幾種。9有條件選用比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法。首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將其未來各年的凈收益折算到估價時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去續(xù)建的未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象的方法。成本法是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價值的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價對象的價值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》并結(jié)合估價對象實際情況，評估人員認為在估價對象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，因此選用市場比較法進行評估；估價對象同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進行評估。最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結(jié)果，運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，確定估價對象的估價結(jié)果。十 、 估 價 結(jié) 果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用市場法和收益法，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析和測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定在估價對象在市場上有足夠的買方和賣方時，并且進入市場無阻礙的條件下，在估價時點 2022 年 5 月 10 日包含土地使用權(quán)價值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市場價格為人民幣。詳細評估結(jié)果見《房地產(chǎn)抵押評估結(jié)果一覽表》 。房 地 產(chǎn) 價 格 及 單 價 小 寫 大 寫10總 價 3100240 元 叁 佰 壹 拾 萬 零 貳 佰 肆 拾 元單 價 5424 元 /m2 伍 仟 肆 佰 貳 拾 肆 元 每 平 方 米十 一 、 估 價 人 員 注 冊 房 地 產(chǎn) 估 價 師 ： xxxx注 冊 證 號 ： xxxxxxxxx二 O 一 七 年 五 月 十 日十 二 、 估 價 作 業(yè) 日 期二 O 一 七 年 5 月 10 日十 三 、 估 價 報 告 應(yīng) 用 的 有 效 期本 估 價 報 告 有 效 期 為 壹 年 ， 即 從 2022 年 5 月