【正文】 采 用 市 場 比 法 一 般 選 取 同 一 供 需 圈 內(nèi) ， 近 似 委 估 房 地 產(chǎn) 檔 次 市 場 價 格 進 行16比 較 ， 根 據(jù) 估 價 人 員 對 武 漢 市 房 地 產(chǎn) 市 場 的 了 解 ， 分 別 選 取 如 下 可 比 實 例 ： 定 比 較 因 素比較案例 委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15層 關山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層地理位置 洪山魯磨路 武漢洪山區(qū)珞瑜 路 洪山區(qū)關南后山小 區(qū)交易價格(元/m2) 5988 4899 5667交易情況 正常 正常 正常 正常交易時間 區(qū)域因素 一般 較好 一般 較好個別因素 一般 較好 一般 較好 確 定 比 較 因 素 系 數(shù) 見 下 表比較案例 委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15層 關山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層交易價格(元/m2) 5988 4899 5667交易情況 100 100 100 100交易期日 100 100 100 100區(qū)域因素 100 105 100 103個別因素 100 105 97 104 準 價 格 確 定比較案例 委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15層 關山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層交易價格(元/m2) 5988 4899 5667交易情況 100 100/100 100/100 100/100交易期日 100 100/100 100/100 100/100區(qū)域因素 100 100/105 100/100 100/104個別因素 100 100/105 100/98 100/103比準價格 5431 4999 5290根 據(jù) 上 述 計 算 的 結 果 ， 求 比 準 價 格 的 算 術 平 均 值 ， 則 ：（ 5431＋ 4999＋ 5290） 247。因 此收益價格=2 [1－1/（1＋7 .6％） 41]=3520886 元房 地 產(chǎn) 單 價 =247。（ 7） 稅 金 ： 依 據(jù) 待 估 地 所 在 城 鎮(zhèn) 房 屋 出 租 時 應 繳 納 的 有 關 稅 費 文 件 、 規(guī) 定確 定 ， 一 般 有 房 產(chǎn) 稅 （ 按 年 收 入 的 12%計 ） 、 營 業(yè) 稅 （ 按 年 收 入 的 3%） 、 城 市維 護 建 設 稅 7%、 教 育 費 附 加 3%等 。 可 供 入 住 的 房 間 ：單 人 間 ： 100 元 16≒ 1600 元雙 人 間 ： 120 元 10≒ 1200 元三 人 間 ： 135 元 5≒ 675 元 （ 2） 入 住 率 為 60%（ 3） 酒 店 營 業(yè) 成 本 ： 根 據(jù) 市 場 調(diào) 查 ， 一 般 酒 店 房 間 耗 用 、 折 舊 和 相 關人 員 的 工 資 占 毛 收 入 40%（ 4） 維 修 費 ： 按 房 屋 重 置 價 的 %—2%（ 5） 管 理 費 ： 對 出 租 房 屋 進 行 的 必 要 管 理 所 需 費 用 ， 一 般 按 年 收 入 的 2%—5%。 搜 集 資 料 。六 、 估 價 測 算 過 程 選 擇 估 價 方 法 。市 場 法 ： 首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結構相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準價格。 根 據(jù) 最 高 最 佳 使 用 原 則 和 合 法 原 則 的 分13析 ， 保 持 現(xiàn) 狀 是 最 佳 用 途 。⑶房地產(chǎn)市場分析光 谷 區(qū) 域 內(nèi) 高 校 和 大 專 院 校 、 科 研 機 構 眾 多 ， 人 流 量 極 大 ， 特 別 是 學 生 、家 長 等 等 消 費 群 體 是 旅 館 穩(wěn) 定 的 消 費 源 。 規(guī) 劃 目 標 為 滿 足 人 的 生 活 、工 作 、 文 化 、 教 育 、 娛 樂 、 購 物 、 休 閑 等 綜 合 性 城 市 功 能 需 求 。按 常 住 人 口 計 算 ， 人 均 GDP 達 81680 元 。2022 年 實 現(xiàn) 地 區(qū) 生 產(chǎn) 總 值 （ GDP） 億 元 ， 比 上 年 增 長 %。工 業(yè) 增 加 值 占 GDP 的 比 重 為 %， 比 上 年 提 高 1 個 百 分 點 。 縣 域 經(jīng) 濟 基 本 競 爭 力 前 移 5位 ， 位 居 全 國 百 強 第 56 位 ， 中 部 第 3 位 。 其 中 第 一 產(chǎn) 業(yè) 實 現(xiàn) 增 加 值 億 元 ， 增 長 %； 第 二 產(chǎn) 業(yè) 實 現(xiàn) 增 加值 億 元 ， 增 長 %； 第 三 產(chǎn) 業(yè) 實 現(xiàn) 增 加 值 億 元 ， 增 長%。 另 管 理 1 個 國 家 級 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) （ 湖 南 寧 鄉(xiāng)經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) ） 、 一 個 省 級 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) （ 寧 鄉(xiāng) 高 新 技 術 開 發(fā) 區(qū) ） 。寧 鄉(xiāng) 縣 現(xiàn) 轄 菁 華 鋪 、 喻 家 坳 、 沙 田 、 溈 山 4 個 鄉(xiāng) ， 大 屯 營 、 道 林 、 花 明 樓 、東 湖 塘 、 夏 鐸 鋪 、 壩 塘 、 資 福 、 灰 湯 、 流 沙 河 、 青 山 橋 、 龍 田 、 巷 子 口 、 黃 材 、老 糧 倉 、 煤 炭 壩 、 雙 鳧 鋪 、 橫 市 、 大 成 橋 、 回 龍 鋪 、 雙 江 口 、 金 洲 21 個 鎮(zhèn) ， 玉潭 、 城 郊 、 白 馬 橋 、 歷 經(jīng) 鋪 4 個 街 道 ， 總 面 積 2906 千 米 ， 總 人 口 144 萬 人 。29′ ， 東 鄰 望 城 ， 南 接 湘 潭 、 湘 鄉(xiāng) ， 西 與 漣 源 、 安 化交 界 ， 北 與 益 陽 、 桃 江 毗 連 。46′ ， 北 緯 27176。三 、 市 場 背 景 分 析⑴地理位置和行政區(qū)劃寧 鄉(xiāng) 地 處 湘 東 偏 北 的 洞 庭 湖 南 緣 地 區(qū) ， 地 理 上 界 于 東 經(jīng) 111176。 東 行 500 米 為 花 明 北 路 人 人 樂 商 圈 ， 環(huán) 境 好 ， 地 段 好 ， 綠 化 面 積 高 ，交 通 方 便 。 估 對 象 利 用 現(xiàn) 狀委 估 房 地 產(chǎn) 現(xiàn) 為 毛 坯 空 置 。 委 估 建 筑 物 位 于 第 七 層 ， 有 公 用 電 梯 和 樓 梯通 七 樓 。詳細評估結果見《房地產(chǎn)抵押評估結果一覽表》 。最后結合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結果，運用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關方法，確定估價對象的估價結果。成本法是以房地產(chǎn)價格各個構成部分的累加為基礎，來求取房地產(chǎn)價值的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。收益性房地產(chǎn)的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法，由于估價對象具有客觀收益，因此可用適當?shù)膱蟪曷?，將其未來各年的凈收益折算到估價時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。9有條件選用比較法進行估價的，應以市場比較法作為主要估價方法。估價時點原則：估價結果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。最高最佳使用原則：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用方式中，能獲得最大收益的使用方式估價。八 、 估 價 原 則獨立、客觀、公正原則。 本次評估結果為包括土地使用權價值在內(nèi)的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持續(xù)使用的公開市場價值。 所 謂 公 開市 場 價 值 是 在 公 開 市 場 最 可 能 形 成 的 價 格 ； 采 用 公 開 市 場 價 值 標 準 時 ， 要求 評 估 的 客 觀 合 理 價 值 應 是 公 開 市 場 價 值 。 四、