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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告(編輯修改稿)

2025-08-16 00:51 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成本法對(duì)房屋所有權(quán)價(jià)格進(jìn)行測(cè)算,采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行測(cè)算?;鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是根據(jù)替代原理,將土地的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格。對(duì)上述市場(chǎng)比較法、成本法和收益法的測(cè)算結(jié)果采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均法。綜合得到估價(jià)對(duì)象的最終評(píng)估結(jié)果。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序。在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上,采用三種估價(jià)方法進(jìn)行了估價(jià),經(jīng)過(guò)周密測(cè)算,并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)以及影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的諸多因素的分析,確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)格如下大寫(xiě)金額:人民幣玖萬(wàn)貳仟壹佰肆拾貳元十一、估價(jià)人員估   價(jià)  師:王秀英注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:薛 姝審      核:薛 姝十二、估價(jià)作業(yè)日期2013年6月17日至2013年6月30日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本估價(jià)報(bào)告自2013年6月30日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市場(chǎng)情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響,該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整?!       ∪A湘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司 2013年6月30日估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、 個(gè)別因素分析土地使用總面積:20 平方米  用途為商業(yè)土 地使用年限:50年    剩余38年宗 地 形 狀:矩形 層     數(shù):一層結(jié) 構(gòu) 類(lèi) 型:磚混結(jié)構(gòu)一等建 成 年 月:2000年建 筑 物狀況:結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好,房屋維護(hù)保養(yǎng)狀況好,市政條件完善,所需上下供水、供電、通訊條件好。二、 區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于益陽(yáng)市康富北路,周邊有大超市,益陽(yáng)市農(nóng)業(yè)銀行等。影響商用樓價(jià)值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設(shè)施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。1、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度   估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電,對(duì)外交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。2、交通狀況 估價(jià)對(duì)象面臨康富路,該道路是益陽(yáng)市的主要街道之一,公交線路有20路,9路,等且就近設(shè)有公交車(chē)站點(diǎn)。交通出行十分便捷。3、繁華程度  估價(jià)對(duì)象坐落于益陽(yáng)市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁,是益陽(yáng)的繁華區(qū)域。周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有大超市,益陽(yáng)市電力局家屬樓,人流量大,商業(yè)繁華程度較高。4、土地等級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)  估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槭幸患?jí)地段,其商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為2875元/平方米。三、 市場(chǎng)背景分析近數(shù)年來(lái),益陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速健康發(fā)展,國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。估價(jià)對(duì)象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全,商業(yè)繁華程度高,區(qū)域位置相對(duì)比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂(lè)觀的市場(chǎng)前景。隨著估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸發(fā)育,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有上漲的趨勢(shì),受本次評(píng)估的估價(jià)目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的制約未考慮該因素的影響。四、 最高最佳使用分析所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟(jì)利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用途。據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察了解的估價(jià)對(duì)象的平面布局和實(shí)物狀況分析以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究,我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則,并以此作為本報(bào)告的估價(jià)前提。五、 估價(jià)方法的選用  根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)評(píng)估對(duì)象的實(shí)地勘察,并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則。選取市場(chǎng)比較法、收益法、成本法作為本次評(píng)估的基本方法?! ∈袌?chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較,從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格修正得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率,將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期(通常為年)的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法?! 〕杀痉ㄊ且蚤_(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必須費(fèi)用之和為基礎(chǔ),再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金的出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。六、 估算測(cè)算過(guò)程(一) 利用成本法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格成本法的理論依據(jù)可以從賣(mài)方的角度或買(mǎi)方的角度來(lái)考慮。從賣(mài)方的角度考慮,成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買(mǎi)方的角度考慮,成本法的理論依據(jù)是替代原理。 (1)計(jì)算公式:積算價(jià)格=土地重置價(jià)格+建筑物重置價(jià)格建筑物累積折舊(2) 土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià),應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正說(shuō)明:采用環(huán)比指數(shù)進(jìn)行土地基準(zhǔn)價(jià)格修正,2010年益陽(yáng)政府發(fā)布的5號(hào)文件商業(yè)一級(jí)用地價(jià)格為2875元/平方米,2011年至今仍未更新,故和10年地價(jià)相同,土地資本化率為8%。土地重新取得價(jià)格=V50(V38/V50)=287520[(1+8%)^12]*[(1+8%)^381]/(1+8%)^501=(3) 本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象是磚混結(jié)構(gòu)一等,建筑物的重置價(jià)格為550元/平方米,故此估價(jià)對(duì)象的重置造價(jià)為550*20=11000(元) (4)建筑物折舊 建筑物年折舊額=11000*(12%)/50=建筑物折舊=*12= (5)計(jì)算積算價(jià)格積算價(jià)格=11000+=(二)收益法土地重置價(jià)格中采用的是基準(zhǔn)地價(jià),應(yīng)對(duì)其進(jìn)行地價(jià)的修正采用收益法求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格1、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理,房地產(chǎn)的價(jià)格是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿(mǎn)足的程度,而不是基于其歷史價(jià)格,即生產(chǎn)它所投入的成本或過(guò)去的市場(chǎng)狀況?! 。?、計(jì)算公式:V=a/r[11/(1+r)^n] 3、確定報(bào)酬率         報(bào)酬率依據(jù)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定,% ,風(fēng)險(xiǎn)、%,報(bào)酬率r=9%. 4、房地年出租總費(fèi)用  a管理費(fèi)=年房地租金*2%  b年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)格*2%  c年保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)格*2‰   d年稅金=年房地租金*%  e年折舊費(fèi)=C(1R)/N 5、房地總收益=年租金+年押金利息6、計(jì)算報(bào)酬率r=%+%=9%7、計(jì)算收益價(jià)格(1)房地總收益=年租金=1200*12=14400(2)房地出租總費(fèi)用a管理費(fèi)=年房地租金*2%=14400*2%=288(元)b年維修費(fèi)=房屋重置價(jià)
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