【文章內(nèi)容簡介】 價結(jié)果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價程序。在對估價對象進行了實地查勘， 了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，采用三種估價方法進行了估價，經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗以及影響估價對象價格的諸多因素的分析，確定估價對象在估價時點的評估價格如下 大寫金額：人民幣玖萬 貳 仟 壹佰肆拾貳 元 十一、估價人員 估 價 師： 王秀英 注冊房地產(chǎn)估價師：薛 姝 審 核：薛 姝 十二、估價作業(yè)日期 2021 年 6 月 17日至 2021 年 6 月 30日 十三、估價報告應(yīng)用有效期 本估價報告自 2021 年 6 月 30 日起壹年內(nèi)有效。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受到不可抗力的影響，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。 華湘房地產(chǎn)價格評估有限公司 2021 年 6 月 30日 15 估 價 技 術(shù) 報 告 一、 個別因素分析 土地使用總面積： 20 平方米 用途為商業(yè) 土 地使用年限： 50 年 剩余 38年 宗 地 形 狀：矩形 層 數(shù)：一層 結(jié) 構(gòu) 類 型：磚混結(jié)構(gòu)一等 建 成 年 月： 2021年 建 筑 物狀況：結(jié)構(gòu)質(zhì)量良好，房屋維護保養(yǎng)狀況好，市政條件完善，所需上下供水、供電、通訊條件好。 二、 區(qū)域因素分析 估價對象位于益陽市康富北路，周邊有大超市，益陽市農(nóng)業(yè)銀行等。影響商用樓價值的區(qū)域因素主要有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共配套設(shè)施完善狀況、環(huán)境條件和臨街狀況等。 １、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 估價對象所在區(qū)域基本設(shè)施完善。供水、排水、供電，對外交通設(shè)施完備。區(qū)域地質(zhì)條件上乘。 ２、交通狀況 估價對象面臨康富路，該道路是益陽市的主要街道之一，公交線路有 20 路， 9 路，等且就近設(shè)有公交車站點。交通出行十分便捷。 ３、繁華程度 16 估價對象坐落于益陽市康富路農(nóng)業(yè)銀行分行旁，是益陽的繁華區(qū)域。周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全。附近有大超市，益陽市電力局家屬樓，人流量大，商業(yè)繁華程度較高。 ４、土地等級及基準(zhǔn)地價 估價對象所在區(qū)域為市一級地段，其商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為2875 元／平方米。 三、 市場背景分析 近數(shù)年來，益陽市宏觀經(jīng)濟持續(xù)高速健康發(fā)展，國民經(jīng)濟持續(xù)增長。估價對象所在地段客流量大。配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁華程度高，區(qū)域位置相對比較優(yōu)越。作為商業(yè)用地應(yīng)有較為樂觀的市場前景。隨著估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的完善和房地產(chǎn)市場的日漸發(fā)育， 房地產(chǎn)市場價格有上漲的趨勢，受本次評估的估價目的估價時點的制約未考慮該因素的影響。 四、 最高最佳使用分析 所謂房地產(chǎn)的最高最佳使用是在遵循合法原則的前提下能使該房地產(chǎn)獲得最大經(jīng)濟利益的使用方式。按規(guī)劃限定估價對象為商業(yè)用途。據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象的平面布局和實物狀況分析以及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，我們判定該房地產(chǎn)目前的商業(yè)用途已符合最高最佳使用的原則，并以此作為本報告的估價前提。 五、 估價方法的選用 根據(jù)估價對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)市場 17 狀況的調(diào)查和對評估對象的實地勘察，并遵 循房地產(chǎn)市場價格評估的確定原則。選取市場比較法、收益法、成本法作為本次評估的基本方法。 市場比較法是指將估價對象房地產(chǎn)與在近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的價格修正得到估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。 成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必須費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金的出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 六、 估算測算過程 (一 ) 利用成本法求取估價對象的價格 成本法的理論依據(jù)可以從賣方的角度或買方的角度來考慮。從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論。從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理。 (1)計算公式 :積算價格＝土地重置價格 +建筑物重置價格 建筑物累積折舊 (2) 土地重置價格中采用的是基準(zhǔn)地價，應(yīng)對其進行地價的修正 說明：采用環(huán)比指 數(shù)進行土地基準(zhǔn)價格修正 ,2021 年益陽政府發(fā)布的5號文件商業(yè)一級用地價格為 2875元 /平方米 ,2021年至今仍未更新， 18 故和 10年地價相同 ，土地資本化率為 8%。 土地重新取得價格 =V50 （ V38/V50 ） =2875 20 [(1+8%)^12]*[(1+8%)^381]/(1+8%)^501= 元 (3) 本估價報告中的估價對象是磚混結(jié)構(gòu)一等，建筑物的重置價格為 550 元 /平方米，故此估價對象的重置造價為 550*20=11000（元） (4)建筑物折舊 建筑物年折舊額 =11000*(12%)/50= 元 建筑物折舊 =*12= 元 (5)計算積算價格 積算價格 =11000+= 元 (二 )收益法 土地重置價格中采用的是基準(zhǔn)地價，應(yīng)對其進行地價的修正采用收益法求取估價對象的價格 １、收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的預(yù)期原理，房地產(chǎn)的價格是基于市場參與者對其未來所能獲取的預(yù)期收益或得到的滿足的程度，而不是基于其歷史價格，即生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況。 ２、計算公式： V=a/r[11/(1+r)^n] ３ 、確定 報酬 率 報酬 率依據(jù)安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定 ,安全利率采用銀行存款利率 % ,風(fēng)險、管理等補償按 %,報酬率 r=9%. ４、房地 年 出租總費用 19 a 管理費＝年房地租金 *2% b 年維修費＝房屋重置價格 *2% c 年保險費＝房屋重置價格 *2? d 年稅金＝年房地租金 *% e 年折舊費＝ C(1R)/N ５、房地總收益 =年租金 +年押金利息 ６、計算 報酬 率 r=%+%=9% ７、計算收益價格 （ 1）房地總收 益 =年租金 =1200*12=14400 （ 2）房地出租總費用 a 管理費 =年房地租金 *2%=14400*2%=288（元） b 年維修費＝房屋重置價格 *2%=550*20*2%=220（元） c 年保險費＝房屋重置價格 *? =550*20*?= 元 d 年稅金＝年房地租金 *%=14400*%=2520（元） e 年折舊費＝ C(1R)/N=550*20*（ 12%） /50=（元） 年房地總費用 =a+b+c+d+e=（元） （ 3）年房地純收益 =（ 1） （ 2）