【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 況描述，要求依據(jù)可全面、翔實(shí)、明晰，內(nèi)容包括：①土地的所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用狀況、租約限制、其他權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；②建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立及其他特殊情況描述；(2)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況分析，要求要求客觀、透徹。①結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價(jià)對(duì)象使用的合法性；②結(jié)合估價(jià)對(duì)權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對(duì)價(jià)值的影響；③權(quán)益狀況不同與估價(jià)方法運(yùn)用分析；④估價(jià)目的不同，權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響分析；估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(1)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：①位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；②交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項(xiàng)；③周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；④外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施, 不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性要強(qiáng)。①區(qū)位四個(gè)方面的分析均應(yīng)有針對(duì)性；②區(qū)位分析要為估價(jià)方法中的測(cè)算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；③要進(jìn)行區(qū)位未來變化趨勢(shì)的分析；④區(qū)位狀況分析要與估價(jià)對(duì)象外部性分析加以區(qū)別。（三）市場(chǎng)背景的描述與分析市場(chǎng)背景的描述與分析的要求(1)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、透徹，針對(duì)性強(qiáng)。本地整體房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析不能籠統(tǒng)；(2)本地本類房地產(chǎn)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述與分析針對(duì)性要強(qiáng)、具體、透徹；(3)國(guó)家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素描述與分析與當(dāng)?shù)厍闆r結(jié)合緊密；(4)估價(jià)分析結(jié)論及估價(jià)參數(shù)取值要有市場(chǎng)數(shù)據(jù)支持。.進(jìn)一步講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中要從宏觀、細(xì)分二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面分析。第一層面宏觀市場(chǎng)要以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體分析為主，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢(shì)。 第二層面是當(dāng)?shù)乇绢惣?xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。國(guó)家、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀分析分析中宜以供需規(guī)模是否基本均衡、市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價(jià)格是否基本穩(wěn)定為主線進(jìn)行。以住宅為例：(1)全國(guó)1年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的同比變化、環(huán)比變化；(2)影響全國(guó)住房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：全國(guó)GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國(guó)人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；(3)當(dāng)?shù)?年來住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格變化、同比變化、環(huán)比變化；(4)影響當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨健⑷曜≌⒐ち?、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； 本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)(1)本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。以普通商品住宅為例：(2)本地本類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格：新建普通住宅不同月、季、年均價(jià)，價(jià)格同比變化、環(huán)比變化，不同行政區(qū)域普通住宅價(jià)格情況與變化狀況，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)片普通住宅價(jià)格變化狀況、熱點(diǎn)樓盤住宅價(jià)格變化狀況，其他類型住宅價(jià)格變化等；二手房?jī)r(jià)格變化、租賃住房?jī)r(jià)格變化、租售價(jià)格之間關(guān)系等；本地本類住宅市場(chǎng)供給分析：本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 (3)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。(4)住房空置情況住宅空置率的幾種類型；住宅空置率分析。國(guó)家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響(2)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(3)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(4)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(5)住房保障政策變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 未來趨勢(shì)變化分析(1)市場(chǎng)供給與需求分析(2)居民收入變化分析(3)投資與消費(fèi)理念變化趨勢(shì)分析(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化分析(5)未來社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析。五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（一）合法性分析合法性分析的內(nèi)容；估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性； 合法性分析方法與思路。合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭(zhēng)取的最高最佳利用。（二）估價(jià)對(duì)象利用前提分析。一般為四種利用前提的分析。 保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：不改變用途、不擴(kuò)大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 該前提價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值≥推倒重建時(shí)新建房地產(chǎn)價(jià)值－現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用－建造新建筑物費(fèi)用－建造期間經(jīng)濟(jì)損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （1）新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計(jì)、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； （2）雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達(dá)到甚至超過原設(shè)計(jì)的效果。 （3）雖已使用多年，但實(shí)踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估介對(duì)象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號(hào)店、品牌店等。保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的合理性：如：1)用途與總平面布置的合理性；2)紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；3)建筑群與公用設(shè)施合理組合；4)整體風(fēng)格：人文、生態(tài)、景觀等。 (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型； (3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關(guān)系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)；2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等。 (4)建筑立面設(shè)計(jì)效果 (5)建材與設(shè)備的選用 (6)施工適用技術(shù) 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值分析方法：通過市場(chǎng)法、收益法或成本法等測(cè)算分析證明，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀價(jià)值最高，即為最高最佳利用。公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值≥新建房地產(chǎn)價(jià)值－現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用－建造新建筑物費(fèi)用－ 拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營(yíng)損失 當(dāng)上述條件成立時(shí)，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。否則，按其他情況考慮。裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價(jià)對(duì)象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 按裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型： （1）房屋原裝修折舊年限已到且再維修無意義 （2）雖使用年限不長(zhǎng)，但近期明顯感覺原裝修難以使原房屋充分使用的房地產(chǎn)； （3）已使用多年，由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； （4）規(guī)模需要適當(dāng)擴(kuò)大但不改變用途的房屋； （5）檔次需要提升，風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； （6）已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有進(jìn)行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額≥估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用進(jìn)一步展開講。該前提的價(jià)值量判斷公式：[估價(jià)對(duì)象裝修改造后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值－現(xiàn)狀條件下的價(jià)值] ≥[(1)裝修改造設(shè)計(jì)費(fèi)用＋(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費(fèi)用＋ (3)改造(包括擴(kuò)建)工程費(fèi)用＋(4)裝飾裝修工程費(fèi)用＋(5)新設(shè)備購置安裝費(fèi)用＋(6)擴(kuò)建補(bǔ)地價(jià)＋(7)工程監(jiān)理費(fèi) ＋(8)工程造價(jià)詢咨費(fèi)用＋(9)招投標(biāo)費(fèi)用＋(10)質(zhì)檢費(fèi)＋(11)環(huán)保監(jiān)測(cè)測(cè)評(píng)費(fèi)＋(12)業(yè)主管理費(fèi)用＋（13）財(cái)務(wù)費(fèi)用＋(14)裝修改造期間經(jīng)營(yíng)損失] 裝飾裝修改造使用分析舉例：實(shí)例基本情況：某單位需一辦公樓，建筑面積24 000 m2。一種方案是對(duì)一幢閑置多年的房地產(chǎn)建筑物適當(dāng)改造并進(jìn)行裝飾裝修后使用，二是直接購買相類似房地產(chǎn)。據(jù)了解，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上清水房狀況的下新開發(fā)房地產(chǎn)為4 000元/m2，故需支付總房?jī)r(jià)9 600萬元。而當(dāng)?shù)赜幸淮蔽词褂棉k公樓，占地4