房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準(編輯修改稿)
2025-08-10 21:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 指導未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進度、人員安排等。 估價技術(shù)路線 appraisal technical route 評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術(shù)思路。 實地查勘 onside inspection 注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價對象或可比實例狀況的活動。 實地查勘記錄 onside inspection notes；onside inspection records 記錄實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。 估價報告內(nèi)部審核 internal appraisal review 房地產(chǎn)估價機構(gòu)安房地產(chǎn)估價相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完成而尚未向股價委托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式等的審查核定。 估價資料歸檔 appraisal date filing 收集、整理在估價活動中獲得和行程的文字、圖標、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類并保存。 估價檔案 appraisal archives 房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和行程的具有保存價值的文字、圖標、聲像等形式的資料。6 估 價 方 法 比 較 法 比較法 sales parison approach；parative method 選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。 交易實例 property sales；property transactions 真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等。 可比實例 parable sales；parables 交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 建立比較基礎(chǔ) establishing parison basis 使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比的處理。 交易情況修正 conditions of sale adjustment 使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。 市場狀況調(diào)整 market conditions adjustment；time adjustment 使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時間的價格的處理。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 property conditions adjustment 使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 總價調(diào)整 adjustment based on total price 基于總價對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 單價調(diào)整 adjustment based on unit price 基于單價對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 金額調(diào)整 dollar adjustment 采用金額對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 百分比調(diào)整 percentage adjustment 采用百分比對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 直接比較調(diào)整 direct parison adjustment 以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 間接比較調(diào)整 indirect parison adjustment 選定或設定標準房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標準房地產(chǎn)狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。 樓幢調(diào)整系數(shù) building adjustment factor 對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 樓層調(diào)整系數(shù) floor adjustment factor 對位于不同樓層的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 朝向調(diào)整系數(shù) aspect adjustment factor 對位于不同朝向的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 收 益 法 收益法 ine capitalization approach；ine approach 預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。 報酬資本化法 yield capitalization 預測估價對象未來隔年的凈收益， 利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法。 直接資本化法 direct capitalization 預測估價對象未來第一年的收益，將其處以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。 收益乘數(shù)法 ine multiplier method 預測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。 收益期 remaining economic life 預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。 持有期 holding period 預計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。 潛在毛收入 potential gross ine 估價對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入。 空置和收租損失 vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。 有效毛收入 effective gross ine 潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。 運營費用 operating expenses 維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。 運營費用率 operating expense ratio 運營費用與有效毛收入的百分比。 凈收益 net operating ine 有關(guān)收入減去費用后歸因于估價對象的收益。 凈收益率 net ine ratio 凈收益與有效毛收入的百分比。 期間收益 term ine 預計在持有期間各年可獲得的凈收益。 期末轉(zhuǎn)售收益 reversion； ine at reversion 預計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益。 實際收益 actual ine 估價對象實際獲得的收益。 可觀收益 objective ine 估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。 合同租金 contract rent 租賃合同約定的租金。 市場租金 market rent 某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。 安全利率 safe rate 沒有風險或極小風險的投資報酬率。 報酬率 yield rate
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