【文章內容簡介】 (4)建筑立面設計 ? 房屋用途性質決定建筑物的色調、風格與審美要求。 (5)建材與設備的選用 ①滿足功能要求； ②技術要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、耐久等。 ③保溫隔熱效果要求。 (6)施工適用技術 ? 依據國家、地方規(guī)定進行規(guī)范施工技術和流程。 ▲ 五、最高最佳利用分析 房地產估價師繼續(xù)教育 30 ? 估價對象利用前提一般分為四種情況進行分析。 (1)保持現(xiàn)狀前提 ? 保持現(xiàn)狀前提的基本判斷 ：估價中經分析認為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：估價對象不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 ? 保持現(xiàn)狀前提的價值量判斷： 房地產現(xiàn)狀價值 ≥ 推倒重建時的新建房地產價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經濟損失 ▲ 五、最高最佳利用分析 房地產估價師繼續(xù)教育 31 五、最高最佳利用分析 ? 保持現(xiàn)狀利用前提與房地產的基本類型 ： ①新投入使用的房地產。由于是新方案、新設計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內外環(huán)境好，而應按保持現(xiàn)狀使用為前提； ②雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產。裝修后能達到甚至超過原設計的效果。 ③雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應按估價對象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。 ▲ 房地產估價師繼續(xù)教育 32 五、最高最佳利用分析 ? 保持現(xiàn)狀利用前提的技術可行性分析 ①規(guī)劃設計方案的合理性。如：用途與總平面布置的合理性；紅線區(qū)域內道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設施合理組合；整體風格 (人文、生態(tài)、景觀 )等。 ②房屋結構體系的安全性。根據用途、安全、耐久性選擇結構型式；根據重要程度選擇結構型式；結合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結構型式；按抗震性能要求選擇結構型式。 ▲ 房地產估價師繼續(xù)教育 34 五、最高最佳利用分析 房地產估價師繼續(xù)教育 (2)裝飾裝修改造前提 ? 裝飾裝修改造前提的基本判斷 ：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉換用途利用最為有利的情形。 ? 裝飾裝修改造為前提的房地產基本類型 ： ①房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義； ②雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風格、檔次、型式難以達到充分使用； ③由于施工質量不好、功能存在一定缺陷的房地產； ④規(guī)模需要適當擴大但不需要改變用途的房地產； ⑤房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風格需要轉換的房地產； ⑥已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有重新進行適當改造和裝修改變環(huán)境的房地產。 35 五、最高最佳利用分析 房地產估價師繼續(xù)教育 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷： ?估價對象裝飾裝修改造后價值增加額 ≥ 估價對象裝飾裝修改造所需費用。 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷公式： ?[估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ] ≥[(1) 裝修改造設計費用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝修及設備部分拆除費用＋ (3)改造 (包括擴建 )工程費用＋ (4)裝飾裝修工程費用＋ (5)新設備購置安裝費用＋ (6)擴建補地價＋(7)工程監(jiān)理費 ＋ (8)工程造價咨詢費用＋ (9)招投標費用＋ (10)質檢費＋ (11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋ (12)業(yè)主管理費用＋（ 13）財務費用＋ (14)裝修改造期間經營損失 ] 36 五、最高最佳利用分析 (3)轉換用途前提 (既改用途又重新裝修，此類較多 ) ? 轉換用途前提價值量判斷： 估價對象轉換用途后價值增加額 ≥ 估價對象轉換用途所需費用 ? 價值量判斷進一步展開分析公式： ? [估價對象轉換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥[(1) 轉換用途設計費用＋ (2)轉換用建造工程費用＋ (3）轉換用途補地價＋ (4)轉換用途設備家具購置費用＋ (5)業(yè)主管理費用＋ (6)轉換用途期間經營損失等 ]。 房地產估價師繼續(xù)教育 37 五、最高最佳利用分析 房地產估價師繼續(xù)教育 ? 需要轉換用途的可能情形 : ① 原 (設計 )用途本來不合理，須改變用途； ②城市經濟地理位置已發(fā)生變化，應改變用途； ③經濟地理位置正在發(fā)生變化或經分析認為即將發(fā)生變化，故應改變用途； ④通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。 38 五、最高最佳利用分析 房地產估價師繼續(xù)教育 (4)重新利用前提 (屬重新建造，是對土地的重新利用 ) ? 重新利用前提的基本判斷： 估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。 ? 重新利用前提價值量判斷公式： 估價對象現(xiàn)有價值≤ [重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務費用－稅費與利潤－重新建造期間經營損失等 ] ? 此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應用 39 六、估價方法適用性分析 房地產估價師繼續(xù)教育 (一 )“ 估價方法適用性分析”的評審標準 ? 逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術路線表述正確、清晰。 (3分 ) ? 選用估價方法的具體要求： 逐一分析市場法、收益法、成本法、設開發(fā)法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備的，充分說明理由。結合選用的估價方法，清晰的表述估價路線。 ▲ 40 六、估價方法適用性分析 (二 )“ 估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明 (1)分析內容包括：各種估價方法的適用性、估價技術路線。每缺少一項，扣 2分。 (2)估價方法選用錯誤，或者技術路線表述錯誤的，扣 3分。 (3)應選用的估價方法未選用的，扣 2分。 (4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣 1分。 (5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣 1分。 (6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣 。 (7)技術路線表述不清晰的，扣 ～ 1分。 (8)與估價結果報告中估價方法選用不一致屬不合格內容。 ▲ 房地產估價師繼續(xù)教育 41 六、估價方法適用性分析 (三 )“ 估價方法適用性分析”的寫作要求 (1)要根據估價對象的用途或性質、估價目的、估價規(guī)范、估價指導意見、估價技術標準、當?shù)胤康禺a市場狀況等依據選用估價方法。 (2)已選用的各估價方法的理由描述要充分 .。 (3)說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式。 (4)未選用的估價方法要簡述理由。 房地產估價師繼續(xù)教育 42 (1)《 房地產估價規(guī)范 》 規(guī)定 ①根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。 [] ② 有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。 [] ③ 收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。[] ④ 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 [] ⑤ 在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 [] 六 、估價方法適用性分析 房地產估價師繼續(xù)教育 43 六、估價方法適用性分析 (2)《 房地產抵押估價指導意見 》 規(guī)定 ? 第十五條規(guī)定： “應當保持必要的謹慎”采用“市場比較法”、“成本法”、“收益法”和“假設開發(fā)法”進行估價。 ? 第十六條規(guī)定： “估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值： (一 )直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值； (二 )評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款?！? (3)《 城市房屋拆遷估價指導意見 》 規(guī)定 ? 第十六條規(guī)定： 拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 房地產估價師繼續(xù)