【文章內(nèi)容簡介】 (4)建筑立面設(shè)計 ? 房屋用途性質(zhì)決定建筑物的色調(diào)、風(fēng)格與審美要求。 (5)建材與設(shè)備的選用 ①滿足功能要求； ②技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、耐久等。 ③保溫隔熱效果要求。 (6)施工適用技術(shù) ? 依據(jù)國家、地方規(guī)定進行規(guī)范施工技術(shù)和流程。 ▲ 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 30 ? 估價對象利用前提一般分為四種情況進行分析。 (1)保持現(xiàn)狀前提 ? 保持現(xiàn)狀前提的基本判斷 ：估價中經(jīng)分析認(rèn)為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：估價對象不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。 ? 保持現(xiàn)狀前提的價值量判斷： 房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值 ≥ 推倒重建時的新建房地產(chǎn)價值－現(xiàn)有建筑物拆除費用－建造新建筑物費用－建造期間經(jīng)濟損失 ▲ 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 31 五、最高最佳利用分析 ? 保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型 ： ①新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提； ②雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設(shè)計的效果。 ③雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估價對象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。 ▲ 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 32 五、最高最佳利用分析 ? 保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析 ①規(guī)劃設(shè)計方案的合理性。如：用途與總平面布置的合理性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設(shè)施合理組合；整體風(fēng)格 (人文、生態(tài)、景觀 )等。 ②房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。 ▲ 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 34 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (2)裝飾裝修改造前提 ? 裝飾裝修改造前提的基本判斷 ：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 ? 裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型 ： ①房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義； ②雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風(fēng)格、檔次、型式難以達到充分使用； ③由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)； ④規(guī)模需要適當(dāng)擴大但不需要改變用途的房地產(chǎn)； ⑤房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風(fēng)格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)； ⑥已使用多年，認(rèn)為未來若能取得更大效益，只有重新進行適當(dāng)改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 35 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷： ?估價對象裝飾裝修改造后價值增加額 ≥ 估價對象裝飾裝修改造所需費用。 ?裝飾裝修改造前提價值量判斷公式： ?[估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ] ≥[(1) 裝修改造設(shè)計費用＋ (2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費用＋ (3)改造 (包括擴建 )工程費用＋ (4)裝飾裝修工程費用＋ (5)新設(shè)備購置安裝費用＋ (6)擴建補地價＋(7)工程監(jiān)理費 ＋ (8)工程造價咨詢費用＋ (9)招投標(biāo)費用＋ (10)質(zhì)檢費＋ (11)環(huán)保監(jiān)測測評費＋ (12)業(yè)主管理費用＋（ 13）財務(wù)費用＋ (14)裝修改造期間經(jīng)營損失 ] 36 五、最高最佳利用分析 (3)轉(zhuǎn)換用途前提 (既改用途又重新裝修，此類較多 ) ? 轉(zhuǎn)換用途前提價值量判斷： 估價對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額 ≥ 估價對象轉(zhuǎn)換用途所需費用 ? 價值量判斷進一步展開分析公式： ? [估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值－現(xiàn)狀條件下的價值 ]≥[(1) 轉(zhuǎn)換用途設(shè)計費用＋ (2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用＋ (3）轉(zhuǎn)換用途補地價＋ (4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費用＋ (5)業(yè)主管理費用＋ (6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等 ]。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 37 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 ? 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形 : ① 原 (設(shè)計 )用途本來不合理，須改變用途； ②城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； ③經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認(rèn)為即將發(fā)生變化，故應(yīng)改變用途； ④通過分析比較，認(rèn)為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。 38 五、最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (4)重新利用前提 (屬重新建造，是對土地的重新利用 ) ? 重新利用前提的基本判斷： 估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。 ? 重新利用前提價值量判斷公式： 估價對象現(xiàn)有價值≤ [重新利用完成后實現(xiàn)的價值－拆除現(xiàn)有建筑物費用－重新建造擴大建筑面積補地價－重新建造建安費用－重新建造管理費用－重新建造前期費用－重新建造財務(wù)費用－稅費與利潤－重新建造期間經(jīng)營損失等 ] ? 此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用 39 六、估價方法適用性分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (一 )“ 估價方法適用性分析”的評審標(biāo)準(zhǔn) ? 逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術(shù)路線表述正確、清晰。 (3分 ) ? 選用估價方法的具體要求： 逐一分析市場法、收益法、成本法、設(shè)開發(fā)法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備的，充分說明理由。結(jié)合選用的估價方法，清晰的表述估價路線。 ▲ 40 六、估價方法適用性分析 (二 )“ 估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明 (1)分析內(nèi)容包括：各種估價方法的適用性、估價技術(shù)路線。每缺少一項，扣 2分。 (2)估價方法選用錯誤，或者技術(shù)路線表述錯誤的，扣 3分。 (3)應(yīng)選用的估價方法未選用的，扣 2分。 (4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣 1分。 (5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣 1分。 (6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣 。 (7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣 ～ 1分。 (8)與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 ▲ 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 41 六、估價方法適用性分析 (三 )“ 估價方法適用性分析”的寫作要求 (1)要根據(jù)估價對象的用途或性質(zhì)、估價目的、估價規(guī)范、估價指導(dǎo)意見、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等依據(jù)選用估價方法。 (2)已選用的各估價方法的理由描述要充分 .。 (3)說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式。 (4)未選用的估價方法要簡述理由。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 42 (1)《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 規(guī)定 ①根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。 [] ② 有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 [] ③ 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。[] ④ 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 [] ⑤ 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 [] 六 、估價方法適用性分析 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 43 六、估價方法適用性分析 (2)《 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 》 規(guī)定 ? 第十五條規(guī)定： “應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎”采用“市場比較法”、“成本法”、“收益法”和“假設(shè)開發(fā)法”進行估價。 ? 第十六條規(guī)定： “估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值： (一 )直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值； (二 )評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款?！? (3)《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 規(guī)定 ? 第十六條規(guī)定： 拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)