房地產(chǎn)估價市場法(編輯修改稿)
2025-01-24 21:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 下：1800X． 2(元／ m2)? [例 ]某房地產(chǎn)在 2023年 3月的價格為 2023元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為 2023年 9月的價格。已知該類房地產(chǎn) 2023年 3月至 9月的價格指數(shù)分別為： ， ， ， ， ， （均以上個月為基數(shù) 100），則該房地產(chǎn) 2023年 9月的價格為（ ）元/m2?！ ? ? 『解』環(huán)比指數(shù) 9月價格＝ 3月價格 4月指數(shù) 5月指數(shù)6月指數(shù) 7月指數(shù) 8月指數(shù) 9月指數(shù)＝2023（ ） （ ） （） （ ） （ ） （ ） =? 注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘 3月的指數(shù)? 某房地產(chǎn) 2023年 4月的價格為 6500元 /m2，已知該類房地產(chǎn) 2023年 3月至 10月的價格指數(shù)分別為 、 、 、 、 、 、 、 、（均以上個月為基數(shù) 100），該房地產(chǎn) 2023年 10月的價格為（?。┰?/m2?！ ? ? 『正確答案』 A? （ 二）市場狀況調(diào)整的 價格變動率法 逐期遞增或遞減變動率可比實例在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格 （ 1177。 價格變動率） 期數(shù)? 平均變動率可比實例在估價時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格 （ 1177。 價格變動率 期數(shù)）? 注：價格指數(shù)或價格變動率的分類 全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率? [例 ]為評估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月 1日的價格,選取了成交日期為 2023年 10月 1日、成交價格為 3000元 /m2， 2023年 10月 1日至 2023年 2月 1日平均每月比上月上漲 %,2023年2月 1日至 9月 1日平均每月比上月上漲 2%。請對該可比實例的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。? 3000（ 1+%） 4（ 1+2%7） =3629元 /m2 房地產(chǎn)狀況調(diào)整? 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格? 可比實例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況? 估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的狀況，但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況? 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容? 區(qū)位狀況調(diào)整 實物狀況調(diào)整 權(quán)益狀況調(diào)整? 市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。?。 ? 『正確答案』 BDE? 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 總體的兩種思路? 直接比較法 —— 以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行 直接比較? 間接比較法 —— 設(shè)定一種 “標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) ”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行 間接比較? 調(diào)整方向 如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況 好的，確定估價對象價格時 ,應(yīng)對可比實例成交價格 減價? 如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況 差的，確定估價對象價格時 ,應(yīng)對可比實例成交價格 加價? 具體思路? 確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素? 判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進(jìn)行比較，找出差異程度? 將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度 轉(zhuǎn)換 為價格差異程度? 根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進(jìn)行調(diào)整? 四、 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法? 一般方法：百分率法，差額法 具體方法：直接比較調(diào)整， 間接比較調(diào)整? 百分率法可比實例在 其 房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定? 假設(shè)可比實例在 其 房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為 177。R%，則? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格? 差額法 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格? 直接比較調(diào)整? ■步驟① 確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素? ② 根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權(quán)重? ③ 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（ 100），將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分，好于估價對象的評分大于 100，不如估價對象的，評分低于 100? ④ 將累計所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率? ⑤ 利用該比率對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整? ■公式可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? ＝ 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格? 間接比較調(diào)整? 第一步，標(biāo)準(zhǔn)化修正 設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為 100，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較并評分，估價對象或可比實例好于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，則評分高于 100，反之則低于 100。可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 ? ＝可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格 第二步，房地產(chǎn)狀況調(diào)整? 可比實例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價格 ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格? 綜上：? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格? ＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 [例 ]在市 場 法中， 對 房地 產(chǎn) 狀況 進(jìn) 行 間 接 比 較調(diào)整，其中可比 實 例的房地 產(chǎn) 狀況 優(yōu) 于 標(biāo) 準(zhǔn)房地 產(chǎn) 狀況，得 102分；估價 對 象的房地 產(chǎn) 狀況劣于 標(biāo) 準(zhǔn)房地 產(chǎn) 狀況，得 97分， 則 房地 產(chǎn) 狀況修正系數(shù) 為 （?。??！ ? 求取比
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