【正文】 法相協(xié)調(diào)。下列情況下不得分：（1）遺漏合法原則；（2）采用了收益還原法和剩余法而遺漏最高最佳使用原則的；（3）采用了市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法或剩余法的而遺漏替代原則的。估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（55分）：要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。對(duì)選用了不合理的方法或者對(duì)所選方法不作任何說(shuō)明者或者說(shuō)明是屬于牽強(qiáng)附會(huì)的堆砌者，在本部分的調(diào)節(jié)系數(shù)中由評(píng)審專(zhuān)家給予90％～100％的調(diào)節(jié)。另外，每一種方法的最終得分評(píng)審專(zhuān)家都可以綜合平衡，如果還存在表中各項(xiàng)未能涵蓋的減分點(diǎn)，可以給予90％～100％的調(diào)節(jié)。特別說(shuō)明：①《規(guī)程》要求兩種以上評(píng)估方法。除非是市場(chǎng)交易極為頻繁、近期可參照案例很多，且評(píng)估標(biāo)的價(jià)值量較小，可以考慮僅采用一種市場(chǎng)比較法，否則對(duì)采用一種方法評(píng)估者不予評(píng)分。②有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；對(duì)收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益還原法；具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用剩余法；在市場(chǎng)依據(jù)不充分且不宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。按估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的劃分，估價(jià)方法的選用一般情況下，遵照如下標(biāo)準(zhǔn)：用地類(lèi)型適宜的估價(jià)方法住宅l、一般以市場(chǎng)比較法為主，以剩余法為輔；對(duì)缺乏可售或可租的比較實(shí)例的舊有居住房地產(chǎn)可采用成本法或者基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為主要的估價(jià)方法。商業(yè)服務(wù)業(yè)（含商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地等）有條件選用市場(chǎng)比較法的，以市場(chǎng)比較法為主，收益還原法為輔；可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場(chǎng)比較法為輔。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地l、對(duì)具有買(mǎi)賣(mài)或租賃交易案例的，應(yīng)同時(shí)選用市場(chǎng)比較法或收益還原法進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)依據(jù)不充分時(shí)，可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為輔。公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地可以成本逼近法為主，以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法（基準(zhǔn)地價(jià)可參照工業(yè)用地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法（含系數(shù)修正法、定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法、基準(zhǔn)地塊法），未利用地的評(píng)估的評(píng)估要根據(jù)開(kāi)發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價(jià)系數(shù)修正法三種方法，綜合法所評(píng)估的農(nóng)用地征用價(jià)格等于農(nóng)用地價(jià)格、地上附屬物價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格之和。③在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，使用該方法的前提必須是近三年內(nèi)制定或更新過(guò)的基準(zhǔn)地價(jià)；在以課稅為目的的評(píng)估中，不受上述限制。要求估價(jià)方法選擇得當(dāng)，選擇依據(jù)闡述充分。不作任何說(shuō)明者，不得分。采用兩種方法進(jìn)行評(píng)估的，估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程評(píng)分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，；使用三種方法評(píng)估的，分主次的分值由評(píng)委酌情計(jì)算。對(duì)可參考交易案例較多、總地價(jià)較小而采用一種方法評(píng)估的，視作該方法為主要方法，滿(mǎn)分為30分，此為采用一種方法的最高得分。需要特別說(shuō)明的是，規(guī)程要求宗地評(píng)估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種方法的評(píng)估結(jié)果更有代表性，但有另一種方法對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)一定是有幫助作用的，因此原則上要求每份報(bào)告均采用兩種以上方法評(píng)估。為便于計(jì)算，估價(jià)過(guò)程得分先設(shè)定每種估價(jià)方法的總分為100分，之后按下列公式計(jì)算乘以權(quán)重后得到加權(quán)總分：估價(jià)方法與過(guò)程總得分=（第一種方法得分*第一種方法權(quán)重+第二種方法得分*第二種方法權(quán)重+……）常用方法中應(yīng)注意的問(wèn)題: （1）市場(chǎng)比較法： ①比較案例選?。?5分）。重點(diǎn)關(guān)注比較交易案例的真實(shí)性和與評(píng)估案例的接近性，案例真實(shí)、可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例個(gè)數(shù)符合條件、案例選擇合理、比較價(jià)格基礎(chǔ)統(tǒng)一，有選擇特殊案例的說(shuō)明等。至少三個(gè)案例，否則不得分；交易時(shí)間相差三年以上者，本案例減6分；用途（一級(jí)分類(lèi)）不同，本案例不得分，用途一致性不夠（二級(jí)分類(lèi)不同）且未做修正的，本案例減6分；比較案例與評(píng)估對(duì)象修正幅度達(dá)到30％以上者，本案例不得分，差異20％以上者，本案例本案例減4分。凡比較案例沒(méi)有明確的地址的扣減1分。其他各項(xiàng)斟酌給分。比較價(jià)格基礎(chǔ)不統(tǒng)一者，不得分。需要特別說(shuō)明的是，如果不是年檢報(bào)告，而是委托方或者相關(guān)第三人提供的由估價(jià)機(jī)構(gòu)正式出具的土地估價(jià)報(bào)告涉及到技術(shù)審裁的，如果采用市場(chǎng)比較法，專(zhuān)家第一步的工作就是檢查案例的真實(shí)性，只要有虛假案例或者改編了案例的指標(biāo)，該報(bào)告將直接評(píng)判為不合格報(bào)告。另建議估價(jià)師將比較案例的查勘記錄和查勘獲得的現(xiàn)場(chǎng)資料和照片等作為附件。 補(bǔ)充材料——國(guó)土資源部起草，中國(guó)質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于2007年9月發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》摘要 《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類(lèi)體系，共分12個(gè)一級(jí)類(lèi)、56個(gè)二級(jí)類(lèi)，一級(jí)類(lèi)主要按土地用途，二級(jí)類(lèi)按經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征進(jìn)行續(xù)分。其中一級(jí)類(lèi)包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。 補(bǔ)充說(shuō)明：價(jià)格內(nèi)涵一致的要求 廣東的陽(yáng)江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價(jià)表示，而廣東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大多數(shù)地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用樓面地價(jià)表示商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，也就是用地上建筑面積計(jì)算的土地單價(jià)；工業(yè)用地除了深圳用樓面地價(jià)，其他20個(gè)地市基本上還是用地面單價(jià)的概念。選定比較實(shí)例后，應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一付款方式（應(yīng)修正為一次性付款）、幣種（統(tǒng)一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內(nèi)涵和面積的單位等。 ②可比因素選擇（15分）。根據(jù)是否包括影響地價(jià)的全部主要因素，因素選擇是否有針對(duì)性，是否客觀(guān)合理等進(jìn)行評(píng)分。選擇因素不合理者，每因素扣減1分；漏必選因素，每項(xiàng)扣減2分。 說(shuō)明： 在因素選擇時(shí)，正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：①交易時(shí)間（必選）；②交易情況（必選）；③交易方式或者理解為價(jià)格類(lèi)型（必選）；④土地使用年限（必選，可在個(gè)別因素中體現(xiàn)）；⑤區(qū)域因素；⑥個(gè)別因素。不同用途的土地，影響其價(jià)格的因子不同，修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定，亦可根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表中的用途修正系數(shù)確定。在常見(jiàn)評(píng)估中，往往評(píng)估的是公允市場(chǎng)價(jià)值，所以②、③經(jīng)常被合并在一項(xiàng)考慮。 在進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正時(shí)，各因素的選定及權(quán)重因用途不同而異，例如商業(yè)用地的繁華度、臨街等權(quán)重比區(qū)域環(huán)境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀(guān)（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業(yè)用地的集聚度比區(qū)域環(huán)境重要等。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。 區(qū)域因素： （用宗地外“╳通”反映）； （商業(yè)用地選用距城市市級(jí)或區(qū)級(jí)或街區(qū)級(jí)商業(yè)中心的距離遠(yuǎn)近反映） (用距火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、港口碼頭距離遠(yuǎn)遠(yuǎn)及設(shè)施狀況來(lái)反映) （用道路類(lèi)型、道路級(jí)別、寬度、長(zhǎng)度道路的相對(duì)位置來(lái)反映） （用公交路線(xiàn)、站點(diǎn)分布、車(chē)流量及?？看螖?shù)來(lái)反映，工業(yè)用地可以不選） （用中小學(xué)、幼兒園、銀行、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的擁有量、距離和它們的級(jí)別來(lái)反映） （用污染程度反映） （辦公、住宅用地選，也可考慮景觀(guān)的差異） （用區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無(wú)企業(yè)集中分布來(lái)反映，工業(yè)用地選） （區(qū)域的規(guī)劃限制） （視情況可設(shè)可不設(shè)，如地震區(qū)、地震裂縫區(qū)等） 個(gè)別因素： （規(guī)劃、較規(guī)則、不規(guī)則） （四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街） (地形，地勢(shì)，坡度，地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式) （用宗地內(nèi)“╳通一平”反映） （分析在合法前提下，是否達(dá)到了最佳最有效利用狀態(tài)） ③因素條件說(shuō)明及說(shuō)明表編制（10分）。重點(diǎn)評(píng)審：描述各條件是否客觀(guān)、具體、量化,與前后文是否對(duì)應(yīng)。描述過(guò)于簡(jiǎn)化的及可以定量只是簡(jiǎn)單描述的，每因素扣減1分；因素的描寫(xiě)前后文矛盾的，該因素此項(xiàng)不得分。 ④因素修正系數(shù)（40分）。重點(diǎn)評(píng)審修正是否恰當(dāng)、權(quán)重設(shè)置是否合理。其中情況修正體系占5分，期日修正體系占5分，年期修正體系占5分，區(qū)域因素修正體系占10分，個(gè)別因素修正體系占15分。 說(shuō)明： 交易日期修正注意事項(xiàng)： 案例的成交日與待估宗地的估價(jià)基準(zhǔn)日應(yīng)接近，如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可適當(dāng)延長(zhǎng)，即選擇近年的交易案例用于比較，但最長(zhǎng)不超過(guò)3年；如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過(guò)1年，最長(zhǎng)不超過(guò)2年）。 在編制日期修正系數(shù)表時(shí)，地價(jià)指數(shù)可根據(jù)政府公布數(shù)據(jù)或通過(guò)各年政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合市場(chǎng)交易推算。對(duì)于同一城市內(nèi)的不同區(qū)域，由于發(fā)展程度不同，期日修正大小也有異，建議根據(jù)該區(qū)域各年的基準(zhǔn)地價(jià)比推算期日修正系數(shù)。對(duì)直接套用地價(jià)指數(shù)的，注意地價(jià)指數(shù)是定基指數(shù)還是環(huán)比指數(shù)。 在交易情況修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響： (1)有利害關(guān)系人之間的交易； (2)急于出售或者購(gòu)買(mǎi)情況下的交易； (3)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； (4)交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全情況下的交易； (5)交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易； (6)相鄰地塊的合并交易； (7)特殊方式的交易； (8)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； (9)其他非正常的交易。 在